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일단 대지면적 1,000평
현재 거주하고 있는 아파트 면적 20평
대지 지분 1000분의 15 -> 그러면 대지권 면적이 15평이 되겠네요. 즉, 현재 아파트에 대한 땅 면적이 15평이라는 거죠. 재건축을 하기 위해 현재 아파트를 철거하면 땅만 남겠죠. 그 땅에 대한 권리가 15평이라는 것입니다.

만약 용적율이 200%(이게 중요하죠. 지역에 따라 용적율 상한선이 다르기도 합니다 이건 전체건축면적을 대지면적으로 나눈 비율이라고 보면 됩니다)라면 1,000평의 땅에 2,000평의 아파트를 짓는 것이죠.

아파트를 짓는 건 건설회사죠. 그럼 건설회사는 땅은 현재 아파트 주민이 제공하는 거고요. 건설회사는 아파트만 지으면 되는 거죠. 이 때 아파트 건설비용이 필요하죠. 만약 아파트 건설비용이 평당 300만원(마아진이 포함된 가격이라고 가정)이라면 2,000평에 대한 건설비용은 600,000만원이 되고요. 건설회사는 건설비용을 아파트 분양을 통하여 회수하겠죠. 그러면 분양아파트 면적은 600,000원 나누기 분양가가 되는 것이지요. 만약 평당 분양가를 700만원이라고 하면 857평 정도를 분양해야 건설사 비용을 회수하겠죠. 그럼 나머지 2,000평에서 857평을 뺀 면적인 1,143평에 대하여 땅면적으로 나누면 평당 1.143평이 되고요.

만약 내 지분면적이 15평(20평 아파트의 경우) 곱하기 1.1.43평이 되니까 17평 정도를 무상으로 받을 수 있는 것입니다. 그래서 현재 살고 있는 아파트 보다 적은 평수를 무상으로 제공 받고 더 큰 평을 원하면 나머지 추가평수에 대한 추가 부담금이 필요한 것입니다. 그런데 여기에는 조합운영비용, 분양비용 등은 제외되어 있어 개인 무상지분은 더 줄어들 수 있습니다.

이상 예를들어 들인거와 같이 용적율, 대지에 대한 지분 등에 따라 여러가지 다양한 결과가 나올 수 있습니다. 그래서 저층아파트(재건축)의 경우에는 대지에 대한 지분이 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 요인입니다. 지분면적이 넓으면 현재 아파트 면적이 좁더라도 더 가격이 비싸게 되는 것입니다. 일부 저층아파트의 경우 아파트 면적은 17평인데 지분면적은 20평 가까이 되는 경우도 있습니다.

지분면적은 집합건물 등기부등본을 확인하시면 금방 확인하실 수 있습니다.