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1. 용적률과 건폐율이 갖는 의미



- 결론부터 말하자면...건폐율은 실거주환경과 보다 밀접한 연관을 가지며


용적률은 실거주환경보다는 그 아파트의 미래가치와 보다 더 밀접한 연관을 가진다고 보시면 됩니다.

건폐율이 낮다는 것은 주민들이 서로 공유할 수 있는 대지면적이 넓어진다는 것을 의미하기 때문에

충분한 동간 거리와 다양한 편의시설을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다...즉 이용가치가 향상됩니다.



- 반면에 용적율이 낮다는 것은 분양면적당 대지지분이 넓어진다는 것을 의미하기 때문에

보다 더 많은 '불변의 내재가치(토지)'를 소유하게 된다는 장점이 있습니다.

그리고 이것은 아파트의 미래가치와 바로 직결되는 부분이기도 합니다.

왜냐하면...'보다 많은 땅'을 가진 쪽에게 '보다 많은 기회'가 생기게 마련이기 때문입니다.



2. 무엇이 더 중요한 기준인가?



그러나...이처럼 용적률과 건폐율이 서로 다른 의미를 가진다고 해서...

아파트의 가치를 평가하는데 있어서 양자 사이에 우열의 차이가 없다는 것은 아닙니다.

양자 사이에 '더 중요한 기준'은 분명 있습니다...바로 용적률입니다.



3. 건폐율과 이용가치..그리고 감가상각의 문제



위에서 설명드렸다시피...건폐율은 그 아파트의 이용가치와 관련되는 기준입니다.

건폐율이 낮을수록 아파트의 이용가치는 증가합니다만...이용가치는 감가상각이 적용되는 가치입니다.

즉...시간이 흐름에 따라...이용하면 이용할수록...가치는 서서히 감소됩니다.

아파트의 가격이 자동차와는 달리...세월이 흘러도 가격이 하락하지 않는 이유는

아파트는 '토지와 결합된 부동산'이며..토지가격의 상승분이 이용가치의 감소분을 항상 초과해 왔기 때문입니다.

만일 아파트가 자동차와 같은 동산(動産)에 해당한다면...이용가치의 감소에 따른 가격의 하락은 불가피했을 것입니다.



4. 용적률과 토지...그리고 미래가치



- 용적율이 낮다는 것은...그 만큼 더 많은 토지를 소유하게 된다는 것을 의미합니다.

아파트에 있어서 '불변의 내재가치'는...오직 토지가 유일합니다...나머지는 모두 이용가치에 해당하는 것들입니다.

그리고 이용가치에 해당하는 것들은...그 즉시 가격에 바로 반영이 됩니다.

평면과 구조가 훌륭하면...그만큼 바로 가격에 반영되며, 커뮤니티 시설이 잘 구비되어 있으면...그만큼 바로 가격에 반영됩니다.

또 평면이 구식이 되어버리면...그만큼 바로 가격에 반영되며, 건물이 낡아버리면...그만큼 또 바로 가격에 반영됩니다.

그런 의미에서...이용가치에 해당하는 것들은 모두 다 '현재가치'에 불과할 뿐이며...결코 '미래가치'가 될 수 없습니다.

반면에...토지, 즉 불변의 내재가치는 그 자체로써 현재가치이기도 합니다만...이것이야말로 미래가치의 원천이 됩니다.



- 주변에 학교가 생기고...공원이 생기고..도로가 확장될 때...즉 생활환경이 개선됨에 따라 아파트의 가격은 상승합니다.

그런데...이러한 가격의 상승분은 과연 어디에 축적되는 것일까요?

주변 생활환경의 개선은 모두 '토지의 가치'와 관련된 지표들이며..따라서 가격의 상승분은 오로지 '토지의 가치'로 축적됩니다.

건물의 가치로 귀속되는 부분은 단 1%도 존재하지 않습니다...건물의 가치는 시간의 흐름과 함께 오직 하락할 뿐입니다.



- 만일 그것이 아니라면....강남 개포 우성아파트나 잠실 아시아선수촌 아파트가

인근의 용적률 200-250% 안팎의 다른 아파트보다 무려 50% 정도 더 비싼 이유를 도저히 설명할 방법이 없습니다.

또한 강남의 낡고 허름한 구닥다리 아파트가 강북의 깔끔한 새 아파트보다 3배 이상 비싼 이유...역시 설명할 방법이 없습니다.

오늘날 강남의 아파트는...정확히 말하자면...아파트 단지의 토지가격이 비싼 것이지...건물 가격이 비싼 것이 아닙니다.



5. 용적률과 주거환경



용적률은 또한 주거환경과도 밀접한 연관을 가지고 있습니다.

아파트의 평형 구성이 동일하다는 전제 하에...건폐율이 낮아 공유면적의 비율이 높다 하더라도,

용적률이 높아 세대수가 많아진다면..높은 공유면적 비율은 그만큼 무의미해집니다.

주거의 쾌적성을 좌우하는 것은...'1인당' 공유면적의 크기이기 때문입니다.

삶의 쾌적성의 기초는 일단 인구 밀도입니다...그리고 그 다음이 토지를 활용하는 방법입니다.

건폐율은 공유면적의 비율을 향상시키는 토지활용방법에 불과할 뿐이지...인구밀도 자체를 낮추지는 못합니다.

오늘날 평촌과 산본이 분당의 상대가 되지 못하는 이유는...뭐 여러 이유가 있겠지만

1헥타르당 인구밀도가 단연 분당이 낮다는 것도 하나의 이유가 될 수 있 을 것입니다.



6. 강남주민들의 아파트 고르는 방법



- 여담으로 하는 이야기지만...서울 지역의 아파트 역사는 인천 지역의 아파트 역사보다 10년 정도 더 빠릅니다.

10년 전쯤...그러니까 90년대 중반만 하더라도...

강남에서 사시는 분들중에는...단지 새 아파트에서 살고 싶다는 단순한 이유에서

아시아선수촌아파트나 개포우성아파트와 같이 쾌적한 저밀도 단지를 처분하고

새로 건설되고 평수는 넓으나...강북에 위치한 고밀도 아파트단지로 입주하던 분들이 종종 있었습니다.

말하자면...아파트의 가치를 평가하는데 있어서 '토지의 가치'보다는 '건물의 가치'를 더욱 중요시한 선택이었죠.



- 그러나 오늘날에는 그러한 선택을 하시는 분들이 거의 없습니다.

오늘날 서울분들은 주변 생활환경이나 교육환경...자연환경...그리고 개발밀도를 무엇보다도 우선시합니다.

그리고 이러한 것들은 모두 '토지의 가치'와 관련된 지표들입니다.

결국...오늘날 강남주민들은 '건물의 가치'보다 '토지의 가치'를 더욱 중시하는 선택을 하고 있다는거죠.

오늘날 강남에서...준공년도나 건설사 브랜드와 같이 '건물의 가치'와 관련된 기준들은

'동일한 생활권역' 내에서 부차적으로 '현재가치'의 차이를 만들어내는데 불과할 뿐입니다.

이러한 연유로....언뜻 보기에는 도저히 이해가 불가능한 현상이지만

지은지 20년이 넘은 아시아선수촌아파트나 목동의 저층 주공 아파트단지들이 강건너 새아파트에 비해 3배 이상 비싼 것입니다.




7. 인천시민들의 아파트 고르는 방법



- 제 개인적인 생각으로....'토지의 가치' 대신에 '건물의 가치'를 기준으로 아파트를 선택한다는 점에서

오늘날 인천분들의 주거마인드는 10년 전 서울분들의 주거마인드와 거의 동일하다고 봅니다.

정말이지...유별나게 새아파트와 메이저 브랜드를 선호하고..또 용적률을 대수롭지 않게 생각하시는거 같다는 생각이 듭니다.

물론...인천이 지역을 막론하고..주변생활환경이 하향평준화되어 있기 때문에

어쩔 수 없는 선택의 기준이 아닐까 싶기도 합니다만...설령 그렇다 하더라도 그리 현명한 선택은 아닌 듯 싶습니다.



- 그런 의미에서...현재 송도를 제외하고..인천에서 가장 비싼 삼산지구를 한번 생각해 보기로 합시다.

삼산지구와 인근의 갈산지구의 차이점은 과연 무엇이 있을까요?

인천으로 이사오기 전에...개인적으로 3회 정도 현장을 방문해보았습니다만,

새아파트와 헌아파트라는 점을 제외하고는....저로써는 도저히 그 차이를 찾지 못하겠더군요.

갈산지구에 비해...달리 삼산지구가 갖는 특별한 메리트는 아무 것도 없다는 생각입니다.

따라서 지금까지 갈산지구가 걸어온 길이...앞으로 삼산지구가 걷게 될 길이 아닐까 싶습니다.

갈산지구가 그랬던 것처럼...새아파트의 유효기간(한..5년 정도 되겠지요)이 지나면 정체를 면치 못하리라 봅니다.



8. 댓글이 많이 올라와 내용을 추가합니다.



1) 교육환경이나 기타 생활환경, 교통의 편의, 자연환경, 개발밀도와 같은 것들은 토지의 가치와 관련되는 지표들입니다.

이러한 조건의 향상은 전적으로 '토지 가치'의 상승으로 귀결되며...

따라서 단 한평의 대지지분이라도 넓은 아파트가 더 큰 시세상승을 가져오게 됩니다.

2) 건물의 준공년도와 평면구조, 남향 or 북향의 배치와 같은 것들은 건물의 가치와 관련되는 지표들입니다.

'건물의 가치'와 관련되는 지표들은 모두 불변의 조건들이며...따라서 장래에 대하여 가치의 상승을 가져오지 못합니다.

구체적으로 언급하자면....남향 or 북향 배치와 같은 지표들은 가치의 변동이 전혀 없으며,

준공년도와 평면구조와 같이 감가상각이 적용되는 지표들은...장래를 향하여 오로지 그 가치가 하락할 뿐입니다.

3) 마지막으로 단지규모인데요..이것은 불변의 조건이 합니다만..

토지의 활용가능성과 관련되므로 토지의 가치로 귀속되는 지표로 봐야 합니다...필지의 규모가 클수록 평당가가 높은 것과 동일합니다.

4) 결론을 요약하자면...아파트의 가치상승은 결국 토지가치의 상승을 의미하며

따라서 모든 외부적 조건이 동일하게 적용된다면..대지지분이 넓은 아파트가 더 큰 시세상승을 보여주게 됩니다.

그런 의미에서...10년 후의 간석래미안과 퍼스트시티는 30% 이상의 시세차이를 기록하게 될 것으로 보입니다.

그리고....그게 바로 용적률이 중요한 이유라는 것입니다.