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********'실속만점' 임대사업 해볼까***********

수익률 5~8%…시중 이자율의 2~3배
2가구이상이면 임대사업자 등록 가능
역세권 소형평형 아파트가 투자 0순위
稅혜택·향후 시세변동 요인등 따져봐야



서울 경제신문 김창익 기자 window@sed.co.kr


저금리 시대 재테크 수단으로 소형 아파트나 오피스텔을 매입해 임대사업을 해보는 것은 어떨까.
임대사업은 시중 금리보다 나은 조건으로 안정적인 수입을 기대할 수 있고 향후 소유 부동산값의 상승으로 추가 수익도 기대할 수 있다는 장점이 있다. 또 이미 다가구를 소유하고 있다면 양도소득세나 종합부동산세를 면제 받기 위한 세테크 수단으로도 임대사업이 유용하게 쓰일 수 있다.

전문가들은 특히 역세권 주변의 소형 아파트일 경우 중ㆍ대형에 비해 가격이 많이 오르지 않은 데다, 꾸준한 수요도 기대할 수 있어 매입을 검토해 볼만 하다고 권한다. 다만 임대사업자가 되기 위해선 10년 이상 부동산을 보유해야 하기 때문에 장기적인 시세 변동 요건을 면밀히 검토한 뒤 결정을 하는 게 좋다.

◇임대사업 어떻게 하나=주택임대법상 2가구 이상이면 임대사업자 등록을 할 수 있다. 사업자 등록은 해당 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 매매계약서와 분양계약서, 주민등록초본을 가져가면 된다. 18평형 이하(이하 전용면적 기준) 주택으로 취ㆍ등록세 면제를 받으려면 잔금을 지급하기 전에 사업자 등록을 해야 한다.

세금부담 비중이 큰 양도세나 종부세 면제 혜택을 받으려면 5가구 이상이어야 한다는 점도 염두에 두어야 한다. 양도세 면제를 받으려면 관할 세무서에 일반사업자 등록 절차를 밟아야 한다. 또 임대를 시작한 날부터 3개월 이내에 세무서에 주택임대신고를 해야 한다. 임대신고는 사업자 거주지나 해당 주택 소유지의 세무서 중 한 곳에서 하면 된다.

건설교통부에 따르면 2005년 말 현재 임대사업자 수는 3만7,114명이며 이들이 보유한 임대주택은 101만4,362가구로 94년 주택임대사업자 제도 도입 후 처음으로 100만 가구를 넘어섰다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 사업자 기준으로는 20%, 보유주택 물량 기준으로는 10%가 증가한 수치로 매년 비슷한 폭의 임대사업자가 늘고 있다.

◇임대사업 수익률 시중 이자율 2~3배=부동산114 자료에 따르면 서울 소재 25.7평 미만 아파트의 경우 월세 수익률은 5~8% 선이다. 매매가가 1억2,000만원 선인 서초동 대우디오빌방배 아파트 16평형의 경우 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 연 수익률이 8.46%다. 오피스텔의 경우는 최대 12% 선으로 수익률 면에선 아파트보다 다소 높다. 선릉역 대우아이빌 5차의 12평형이 매매가 9,000만원 선에 월세 90만원(보증금 1,000만원) 선이다. 이는 시중 이자율(4% 선)의 2~3배 수준이다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “주택임대사업은 상가에 비해 수익률이 뒤지지 않는 데다 경기변동에 크게 영향을 받지 않고 상가에 비해 관리나 유지ㆍ보수 비용이 많이 들지 않는 것이 장점”아라고 말했다.

◇임대사업 성공 하려면=전문가들은 임대사업의 가장 중요한 포인트로 향후 부동산값, 특히 소형아파트나 오피스텔의 가격추이를 꼽는다.

박 팀장은 “임대사업을 하려면 10년 뒤 인근의 주택 수급 현황이나 사무실 수요 유동 인구 등을 예측해 선별적으로 할 필요가 있다”고 말한다. 세제 혜택을 받으려면 10년 이상 장기로 임대사업을 해야 하기 때문에 자칫 그 뒤의 시세가 떨어질 수도 있기 때문이다. 따라서 사무실 임대수요나 유동인구가 많은 역세권을 중심으로 접근하는 게 좋다. 2호선 강남역 주변 삼성쉐르빌 18평형(월세 수익률 7.35%), 1호선 한남역 주변 금호리첸시아 14평형(월세 수익률 5.81%) 등이 이에 해당한다.

이밖에 전세가 비율이 높은 곳이 임대수익률이 높다는 점도 간과해서는 안된다. 함영진 내집마련정보사 사장은 “통상 전세가 비율이 60% 이상은 되야 임대사업의 적지”라고 말했다.

평형은 25.7평형 이하가 유리하다. 그 이상의 평형은 양도세나 종부세 면제 혜택을 받을 수 없기 때문이다. 지역별로는 강남이나 분당처럼 전문직 종사자가 많은 지역은 18평형 미만의 소형을, 주거 수요가 높은 강북은 18평형 이상이 적합하다.