부동산 정보포털에서 거래포털로!

모카페에서 퍼온글입니다. 내용이 괜찮아서 각오하고 게시합니다.
여기서 열거되는 특정 시기나 특정 상승 지역, 상승율 등은 공감하지는 않지만, 전체적인 흐름은 맞다고 생각이 들어서 올립니다.

nidus11

안녕하세요. 가입 후 처음 글을 남깁니다. 많은 격려 부탁드립니다.
밑에 연수구와 논현지구 사이에서 고민하시던 분이 계시던데..연수구를 추천하시는 분은 단 한명도 없네요. 동춘동민으로서 불끈하지 않을 수가 없어서 연수구의 향후 전망에 대해 무지 길게 한 번 써보렵니다.
부뱅 게시판에 올렸던 내용인데. 리바이벌합니다.

1. 미래가치란 무엇인가?

- 장기 투자란 미래가치의 실현을 목적으로 하는 경제적 행위라 할 수 있습니다. 그런데 대한민국은 이상하리만치. 주식도 그렇고 부동산도 그렇고. 그 실현시기를 너무 짧게 생각하는 습성이 있습니다.
때문에 미래가치를 종종 단기시세차익과 혼동하시곤 하는데 단기간 내에 실현되는 것이라면 그건 더 이상 미래가치라 할 수도 없죠.. 미래가치의 실현에는 꽤 긴 시간이 필요합니다. 그렇기 때문에 아무나 쉽게 파악할 수 없고 또 과감히 결단할 수 없는 것입니다. 팩트에 대한 분석력, 전망에 대한 통찰력, 과감한 결단력, 그리고 초지일관의 신념을 갖춘 자만이 미래가치를 선점할 수 있는 것입니다. 미래가치는 귀가 얇은 사람들이 손쉽게 거머쥘 수 있을만큼 허술한 것이 아닙니다.

2. 송도와 연수구의 관계

- 먼저 이걸 짚고 넘어가지 않을 수가 없네요. 연수구의 발전은 전적으로 송도에 달렸으니. 이 관계를 분명히 해야 합니다.

1) 송도와 연수구(특히 동춘동)은 주거문제에 있어서 불가분의 관련을 가지고 있습니다. 일단 물리적으로 그러합니다..송도의 물리적 이웃은 동춘동이 유일합니다. 이것이 송도와 강남의 결정적인 차이라 할 수 있습니다. 강남은 주거문제가 불거질 때마다 강 건너 낙후된 강북을 재개발하는 방법 대신 허허벌판의 남쪽을 개발하는 방식을 선택할 수 있었지만, 송도는 그것이 불가능합니다. 정책적으로 추진되는 도시계획의 단계에서는 도시기반조성의 방법으로 해수면 매립이 적절한 수단이 될 수 있지만 시장경제의 법칙에 따라 도시가 자연스럽게 성장하는 단계에서는 해수면 매립이 결코 적절한 수단이 될 수 없습니다. 왜냐면..한마디로 매우 비경제적이기 때문입니다..바다로 멀어질수록 매립비용은 기하급수적으로 증가합니다. 향후 10년(X) 쯤 후에 송도의 도시기능이 안정적으로 정착되고 자연스럽게 성장하는 단계에 이르러 주거문제가 압력을 받게 될 때마다 매번 바다를 매워 나가는 뻘짓거리를 계속 할 수 있을까요? 결국 주거문제의 해결은 동춘동에 의지할 수 밖에 없습니다.

2) 관련은 있으되. 양자의 관계가 대등할 수는 없습니다. 동춘동은 그 자체로 성장의 동력을 가지고 있지 못하므로 송도의 성장에 의지할 수 밖에 없습니다. 애초에 연구수는 남인천 지역내 중산층을 위한 주거지역으로 개발된 곳이었고 지금 현재도 마찬가지입니다. 사방을 둘러봐야 아파트 밖에 없습니다. (북인천지역내 중산층은 능력이 된다면 연수구 대신 상동을 선택함) 그런데 다들 아시다시피 남인천 지역의 중산층 직업군은 매우 제한적입니다. 인근에 근무하는 교사, 공무원, 그리고 남동공단내 기업의 중간관리자층, 약간의 자영업자 등등 지난 10년의 세월 동안 별로 늘어난 것도 없습니다. 지금 현재도 연수구 일대의 아파트들은 지금 현재의 남인천 지역내 중산층 수요를 충분히 커버하고 있습니다.
앞으로 남인천 지역 내에 중산층 직업군이 새로이 대량 창출되지 않는 한, 연수구의 가격은 자연적 상승의 수준을 뛰어넘어 폭발적으로 상승할 가능성은 거의 없다고 봐야 합니다. 그래서 송도가 중요한 것입니다. 송도가 그 역할을 해줘야 합니다.

3) 송도의 폭등과 연수구 일대의 정체 이유
- 바로 인접해 있음에도 불구하고 기대와는 달리 송도는 폭등하고 동춘동은 정체를 보인 이유는 다른거 없습니다. 송도에 대한 실거주적 수요와 투기적 수요가 서로 불일치하기 때문입니다. 즉 송도에 대한 실거주적 수요는 아직까지 인천지역을 벗어나지 못한 반면, 송도에 대한 투기적 수요는 이미 인천을 벗어나 전국적이기 때문입니다. 지금 현재의 양상은 동춘동에 살거나 살 가능성이 있는 인천지역내 수요자들을 송도가 쓸어가고 있습니다. 이처럼 송도가 아직까지 실거주적 수요를 전적으로 인천지역에 의존하기 때문에 예상과는 달리 동춘동이 송도로 인해 반사적 이익을 얻기는 커녕 오히려 일시적으로 피해를 보고 있는 것입니다.
아직까지 송도에 존재하는 것은 거창한 비젼과 아파트 밖에 없으니 실거주적 수요가 인천내에서만 발생하는 것은 당연한 현상이라 할 수 있습니다..여기에 투기적 수요가 더해져 송도의 가격은 폭등하고 동춘동의 가격은 정체를 보이게 된 것입니다.

4) 1차 가격 조정의 완료
- 그러나 이러한 가격관계는 올 3월 기점으로 마무리가 되었다고 봐야 합니다. 송도와 동춘동의 가격차이가 현격히 벌어진 이상, 어쨌든 이제 동춘동은 송도에 대해 '경합적 선택'의 관계에서 벗어나게 되었고 때문에 더이상 송도로 인해 가격에 있어서 부정적인 영향을 받게 되지는 않을 것입니다. 이제 동춘동에 사는 사람이 집을 처분하고 송도로 들어가는 것도 불가능하게 되었고 동춘동에서 살게 될 사람들이 동춘동 대신에 송도를 택하는 것도 불가능하게 되었습니다. 앞으로 향후 3-4년(X)간 송도는 꾸준한 투기적 수요로 인해 지속적으로 상승하는 반면, 동춘동은 송도의 시세에 별 영향 받는 일 없이 소폭의 자연적 상승을 기록하는 정도에 머물 것으로 보입니다.

5) 2차 가격 조정기의 도래
-장기적인 관점에서 송도에 대한 실거주적 수요가 인천을 벗어나게 될 때 쯤 (그 시기는 2015년(X) 정도로 예상하고 있음)송도와 동춘동 아파트의 가격관계는 2차 조정을 받게 될 것으로 보입니다.즉 송도에 대한 실거주적 수요가 인천을 넘어 강남이나 목동, 분당에 사는 사람들로부터도 발생하게 되는 단계에 이르면동춘동은 송도에 대해 '대체적 선택'의 관계에 놓이게 될 것이고. 2015년(X)을 기점으로 향후 10년(X)간 전국적으로 발생하게 될송도에 대한 꾸준한 초과수요는 그 초과되는 분량이 고스란히 동춘동(X)으로 넘어오게 될 것으로 보입니다.(송도의 대체 수요지는 지리적인 이유로 동춘동이 될 수 밖에 없음은 아까 1번 항목에서 말한 바와 같습니다)이와 같은 2차 조정기에 동춘동의 아파트 가격은 송도와 함께 큰 폭(X)으로 동반 상승하게 되면서 송도 대비 70 퍼센트(X) 정도의 가격을 형성하게 될 것이며. 여기에 좀 더 장기적인 관점에서 재건축의 요인이 동춘동 아파트 시세에 작용하게 되는 시기가 온다면 대형평형 위주로 동춘동의 가격이 동일 평형의 송도 가격을 추월(X)하게 될 것입니다.

6) 문제는 송도의 성공 여부
- 앞의 전망은 모두 송도의 성공을 전제로 한 것입니다. 따라서 송도가 실패한다면 송도와 동춘동의 관계를 논할 이유가 없습니다. 말할 것도 없이 송도주민은 최악의 피해자가 되는 것이고..연수구 지역은 그냥 5년 전의 상황으로 되돌아 가는 것입니다. 그런데 여기서 송도의 성공의 의미하는 것은 과연 무엇일까요? 날로 치솟는 아파트 가격과 대규모 아파트 단지? 그것은 '성공의 결과'는 될 수 있어도 그것 자체가 '송도의 성공'을 의미하는 것이 될 수 없고 기껏해야 '투기세력의 성공'을 의미하는 정도 밖에 못됩니다. 송도의 성공. 그것은 바로 '고소득 직업군'의 '유치' 내지 '창출'을 의미하는 것입니다. 쉽게 말해 송도 안에 국내 대기업 본사, 다국적 기업의 지사, 금융기관, 연구기관과 같은 것들이 많이 들어와야 한다는 것입니다. '창출'이라면 국가경제적 관점에서 더 없이 좋은 것이고 그것이 안된다면 지역경제적 관점에서 적어도 '유치'는 되어야 합니다.

7) 아파트 가격상승의 제1 모멘텀
- 지난 20년의 세월동안 고소득 직업군은 강남과 여의도를 중심으로 창출되어 왔습니다. 따라서 '좋은 집'에 대한 수요도 강남과 여의도를 중심으로 주변으로 확정되었습니다. 여의도에 직장이 있는 사람들은 여의도에 거주할 사정이 못되면 대체수요지로 목동, 그것도 안되면 일산을 선택해왔습니다. 강남에 직장이 있는 사람들은 대체수요지로서 분당이나 과천, 그것도 안되면 평촌, 그것도 안되면 마지노선으로 산본을 택해왔고 최근에는 용인이 대체수요지로 새롭게 부상하고 있습니다. 이러한 현상이 고스란히 아파트가격에 반영되어 가격의 지역적 차등을 만든 것입니다. 토지의 가격은 모르겠지만 적어도 아파트의 가격은 그러한 방식으로 시세가 형성되어 왔습니다. 아마도 대한민국에서 개발호재가 인천만큼 많았던 지역도 드물 것입니다. 하지만 그 수많은 호재 대부분이 아파트가격의 상승으로 연결되지는 못했습니다. 이유는 간단합니다..대부분의 호재들이 단순히 서울접근성을 향상시키는 것들에 불과했기 때문입니다. 인천의 서울접근성은 아무리 좋아진다 한들 지리적으로 한계가 있습니다. 강남의 테헤란로에서 일하는 사람들에게 인천지역은 너무 멀고 또 낙후된 곳입니다. 인천지역의 개발을 위해서라면 차라리 강남 테헤란로 같은 곳을 인천 안에 만드는편이 훨씬 가능성 있는 생각일지도 모릅니다. 이러한 생각을 최초로 구체화시킨 개발모델이 바로 송도인 것입니다. 송도가 과연 성공할까 의문을 품는 사람들도 있겠지만..어쨌든 송도의 성공이 인천의 유일한 미래임을 부정할 수 없습니다.

3. 논현택지지구에 대하여

- 부동산에 관심이 많으실테니..다들 한번씩은 현장에 가보신 적이 있겠지요? 논현지구 70만평, 한 화지구 70만평, 도합 140만평. 일단 매우 좁고 제2경인 고속도로와 영동고속도로로 북면과 동면이 절단되어 있어 확장조차 쉽지 않은 형태입니다. 지도를 펴고 논현지구를 보면 무엇이 눈에 들어오십니까? 서쪽으로는 남동공단, 남쪽으로는 시화공단이 자리잡고 있습니다. 대한민국 최악의 공해배출지역을 양쪽으로 끼고 있다는건 주거지역으로서 비극에 가까운 일이죠. 안산 고잔신도시-반월공단.. 시흥 시화신도시-시화공단.. 인천 연수지구-남동공단.. 셋다 계획적으로 조성된 신도시임에도 불구하고. 아파트 가격은 모두 기대 이하입니다. 인접공단이 하나만 존재해도 주거지역으로썬 매우 치명적(X : 연수구도 동일)입니다. 양쪽에 하나씩 끼고 있는 조건이라면. 애초에 주거지로 개발할 생각을 하지 말았어야 합니다.

- 부동산 가격이 낮은 지역일수록. 새아파트와 헌아파트 사이에 가격 차이가 많이 벌어집니다.

입지상 다른 지역에 비해 불리하고 교육과 같은 생활환경이 열악하기 때문에 어쩔 수 없이 '건물의 가치'가 높게 평가되는 것이죠. 노골적으로 말하자면 '안좋은 동네에 사니까 집이라도 좋고 보자'는 것입니다. 반면에 부동산 가격이 높은 지역일수록. 새아파트와 헌아파트 사이의 가격 차이는 좁아집니다. 입지상의 유리함과 쾌적한 생활환경이 보다 중요하기 때문에..'건물의 가치'는 상대적으로 낮게 평가되는 것입니다. 향후 송도와의 관계를 놓고 보았을 때. 연수지구와 논현지구는 대체수요지로서로 경합적 관계가 형성될 수 있습니다. 송도의 대체수요지는 특성상 '주거의 구성'이 '중산층' 위주로 이루어지게 될 것입니다. 따라서 중요한 것은 '입지와 생활환경'이지 '건물의 준공년도'가 되지는 않을 것입니다. 다리 하나 건너 바로 도달하는 것과. 공단지역을 통과하여 도달하는 것은 서로 질적으로 차이가 있고 또한 140만평의 규모로는 자체적으로 생활과 문화의 수요를 감당해낼 수가 없습니다. 종합병원이나 대형마트 하나조차 제대로 들어설 수 없고 지역내 명문고가 생겨날 수도 없습니다. 오직 퇴근하고 돌아와 잠자는 것만 가능할 뿐입니다. 논현지구에 분양권을 가지고 계신 분에게는 대단히 죄송합니다만. 논현지구는 상급 주거지가 되기에는 불리한 조건이 너무 많습니다.