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안녕하세요?
요즘 8.31대책 입법및 후속법이 준비 중이라지요?.
이제부터 예상되는 부동산 파장이 만만치 않을 듯 싶고 이참이 부동산 양극화 심화의 또 다른 길목이라 봅니다.
그러나 오늘 그 이야기는 덜 하고요.
지금 현재 대책에 대한 서민들의 해석이 필요한 시기인 듯...
일단 8.31대책은 집장만을 하려는 서민에겐 큰 호재입니다.
종부세때문에 고심한다면 이미 서민을 넘어선 중산층 이상이겠고요.
재건축 아파트나 재개발 지분도 가구에 편입하는 것도 이미 서민이 걱정할 문제는 아닙니다.
강남 재건축 아파트 층고 제한을 건교부와 서울시가 합심한 것도 서민과는 무관하겠지요?
그러나 콜급리 인상에 따른 대출 급리의 수반 상승은 악재라 하겠습니다.
그러면 집장만을 목표한 서민에게 호재가 되는 내용을 열거해 보지요.

1. 대출급리가 문제가 된다고 해도 처음으로 집을 장만하는 분이라면 생애최초주택마련 대출 상품을 이용하면 비교적 급리 경쟁상 우위에 있다고 보겠습니다.
2. 위에서도 언급했듯이 양극화 심화의 계기가 될 이번 8.31대책으로 인한 비선호지역 아파트는 선호 지역보다는 좀 더 가격이 빠질 듯 하지만 철저한 조사로 장만은 해야 합니다.

그런데 문제가 이렇게 가격이 빠지면 얼씨구나 하고 접근하는 것이 아니라 더 빠질까봐 걱정스럽고 더 안좋아 보이고...
그런 생각으로 미루다 보면 잠시의 침체기를 딛고 다시 반등의 시기가 오지요.
빠질 때 1천만원 정도가 빠지는 아파트라면 오를 땐 3천만원 정도의 비율이라 보면 됩니다.
서민에게 1천만원은 엄청난 자산적 차이이고, 대출급리 0.25%는 살인적 칼날일 수 있습니다.
그런데 요즘 학습이 많이 되어 돈이 되려면 강남에 가야 한다는 공식은 다 알고 있습니다.

그런데 이제 서울 아파트값은 서민이 접근하기엔 너무 멀리 가 있는 듯 합니다.
얼마 전 성수동과 정릉 현대 홈타운 분양 정보를 보다가 놀랐지요.
성수동 현대는 30평형 기준으로 평당 2천 정도라 하여 지금까지 어이없어 하고 있고, 정릉의 경우는 현대란 브랜드 가치, 공기 좋은 것과 뉴타운 인접 지역이란 점, 그리고 2011년경 경전철 들어갈 호재가 있다고 감안을 해도 현재 분양하는 아파트 32평형대가 3억 6천대여서 어제 현재도 분양이 완료되지 않아 경제면에 소개되더군요.
위의 아파트에 대한 평가 저하를 하고 싶지는 않지만 현재 교통도 불편하고 주변 문화 인프라도 부족하고, 여러 모로 가격 책정으로 이해가 안가더군요.
물론 이런 고분양의 예는 도처에서 벌어지고 있습니다.
이를 비판하고자 함이 아니라 현실이 그렇다는 겁니다.
그러면 서민들은 국가가 약속하는 임대 아파트만 바라 볼 수도 없는 것이고 교통이나 교육 문화 여건 나쁜 곳에만 살아야 할까요?
그렇다고 강남가면 돈버는데 8.31대책으로 강북 량이나 비선호 지역 아파트들 쏟아져 나오면 대출안고 들어갈 용기 있나요?

저는 집에 대해선 대무식자였고 재테크에도 관심이 전혀 없었던 사람입니다만 최근 2년 이상을 공부하고 쌓은 내공으로 보면 지금 무조건 들어가라고 권하겟습니다.
어디로요?
강북이나 개발 재료 있는 지역으로...
사람들 강남 강남 최면에 빠져 있지만 현정부때문에 전국토가 투기장으로 변한지 오래입니다.
현정부는 9억짜리 강남 아파트가 12억되는 건 투기라고 생각해도 같은 기간에 9천만원짜리 아파트 1억 5천만원 되는 것에는 무감각합니다.
단지 언론에서 강남 무슨 아파트 2주 사이에 1억 올라... 식의 보도에 취해 있는 것이지요.
이미 강남 자체가 한국 사회안에선 어마어마한 브랜드가 되어있는 상황이니 강남권에 집을 사면 손해 볼 일은 없을 듯 보입니다.

그러나 강남도 강남 나름이고 현재 서민이 강남에 들어가 방법도 없으며
들어간다고해도 현재 세금 제도로는 서민은 수익을 볼 수 없습니다.
그러면 아파트가 올라가는 공식에 의해 다른 여건들을 찾아 내집 장만을 한다면 여러모로 좋을 수가 있겠지요.
그러면 없는 돈으로 투자할 곳은 강북이든 비수도권이든 대상의 폭이 커집니다.
그리고 조건을 따진다면 강남 상승률을 능가하는 곳도 분명 있습니다.

3. 등록세 취득세가 1% 이상 빠질 겁니다.
현재 국회가 파행 상태이나 거래세 가운데 등록세와 취득세는 가격이 내려가므로 집장만을 하는 서민들에겐 호재라 하겠지요.

4. 지금은 이사철을 맞아 거래가 왕성해지려고 하는데요.
3월 정도되면 집값이 움직일 가능성이 있지요.
게다가 8.31대책은 강남을 비롯한 부유층을 목표로 했다고 해도 그 체감적 긴장은 서민이 더 하게 되어 급매가 나오는 일이 적지 않을 듯 보입니다.

5. 지자체 선거가 있습니다.
추병직 장관은 어제 정동영 당의장과 대구에 갔다지요?
아마도 경북도지사 후보로 거론되고 있는가 봅 니다. 그리고 이명박, 손학규 등 성적좋은 시장 및 도지사들은 대운의 꿈을 안고 더 큰 곳으로 나아가려 하고 있고요.
그러면 여러 당 후보들이 나와 각자 자신의 지역에 대한 청사진과 개발 계획을 제시할 것이고 그중 지역민들에게 설득될 만한 청사진을 공약한 후보들이 시장, 구청장 등 뽑히겠고 그들은 그런 시장이나 구청장을 성공적으로 수행하면서 차기에
더 큰 물로 옮겨 타려 할 것입니다.
그러면 공약이 선거용일 수 없고 실천적일 수밖에 없는 환경이 되었습니다.
그러면 그때 공약 확인하고 선거 끝난 후 집 알아보면 이미 2천 이상 올라 있을 가능성이 있습니다.

6. 현정권이 끝나간다는 것 자체가 부동산 호재입니다.
요즘은 열린우리당의 다음 대선전략을 짐작할 수 있겠더군요.
전국을 개발 바람으로 몰고 부동산 투기장으로 만든 상태에서 한나라당이라도 집권하여 정권이 바뀌면 개발 계획들이 수포가 될 수 있다는 공포감을 지역민들에게 이용하여 집권을 할 요량일 겁니다.
그러나 이번 정부만큼 부동산에 대한 대책이 무식하면서도 집요한 정부는 처음 보겠습니다.
결국 어느 당이든 차기 정권이 집권을 하면 지금보다는 부동산 정책이 선순환을 하리라 봅니다.
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그러면 이제부터는 서민들이 도대체 강남말고 어디가 있단 말인가에 대한 답을 드리지요.
그건 부동산 관련 사이트를 뒤지면 쉽게 답을 얻을 수 있습니다.
즉 교통(대현 도로와 전철 역세권 여부), 문화적 인프라, 교육 시설, 대단지 여부, 평형, 주변지 개발 상황, 아파트 브랜드, 조망권, 조망 대상, 주변 혐오 시설 여부, 웰빙이든 로하스든 쾌적한 조건, 아파트 나이(신규나 재건축), 강남 인접성 등등... 이 모두를 만족하는 집을 찾으면 못 찾습니다.

그리고 위의 여건 모두를 충족하는 아파트는 강남 어느 아파트에서도 없다고 보면 됩니다.
그러면 다음으로 생각할 수 있는 것은 위의 여건들을 몇% 확보하고 있느냐이고 그런 조건속에서의 가격 경쟁력을 보면 답이 나오겠지요.
그리고 그런 곳은 분명 지금도 여러 곳이 있습니다.

그러면 제 예를 들지요.
저는 작년 길음뉴타운 래미안 3차 31평형 분양권을 매입했습니다.
그전 아파트 매입에 대해 부동산 전문 사이트에서 몇번 유료 질문을 올리기도 했지만 해당 담당자는 강북에 대한 불신이 강하더군요.
그래서 제가 구할 수 있는 곳은 대체로 반대를 했습니다.
그래서 발품을 팔고 정보를 찾아 길음에까지 이르렀습니다.
그런데 강남에 가면 좋은 거야 알아도 1억 가진 사람이 어떻게 강남을 갈까요?
대형평수 가면 좋은 것 알아도 어찌 대형평수를 간단 말인가요?
그래서 제 나름으로 판단 기준을 세웠지요.
위에 제시한 내용들로 최대한 충족 지역을 말이지요.
일단 길음뉴타운은 미아리 텍사스 인접 지역이고 열악한 거주 여건때문에 이미지가 나쁜 곳이었지요.
그런데 이시장이 내세운 강북 뉴타운의 호재를 얻고 급속히 재개발되는 곳이기도 합니다.
지금 당장은 어떨지 몰라도 1년 1년 지날수록 발전의 성과가 가시적인 곳이란 겁니다.
작년 입주 완료한 대림, 대우 4천여 가구가 있고요.
그 전에 입주한 삼성 래미안 1차가 있습니다.

그리고 올해에는 래미안 2, 3차가 차례로 입주를 기다리고 있고요.
그리고 두산과 래미안 4차 길음 9구역 래미안이 대기하고 있기도 합니다.
그리고 래미안 1차와 3차 사이엔 롯데 케슬이 롯데마트와 학원가를 포함하여 주상복합으로 들어설 예정입니다.
미아리 텍사스도 조만간 완전 철거 예정이고 관련 지역도 개발에 박차를 가하고 있습니다.
게다가 인근에 북한산 산책로와 성북천, 정릉천 개발 호재도 있고 공원이나 도로정비를 위한 서울시 예산이 기본으로 1천 2백억 정도 마련되어 잇으며 뉴타운 특별법 효과까지 본다면 차후 강북 최고의 주거지역이 될만합니다.
게다가 삼성 래미안 타운은 단순히 대형단지의 개념이 아니라 대형 브랜드 타운이 되어 강북의 랜드마크가 되기에 손색이 없습니다.
그리고 위에서 언급했듯이 우리나라 최고 브랜드의 아파트들이 신규의 쾌적성을 갖고 정열된 곳 서울에 과연 있나요?
게다가 지역주민 특혜를 보장한 자립형 사립고도 뉴타운 내에 설립이 확정되어 있습니다.

롯데 케슬은 마트와 학원가를 유치하고 서울시에선 길음을 교육특구로 밀고 있는 처지이지요.
그리고 길음, 은평, 왕십리 등은 1차 뉴타운 시범지역이고 이명박 시장은 뉴타운의 성공적 실적이 현정부의 세금규제 일방책과 대비하여 차기 대선주자로 자리매김하기 좋을 듯 합니다.
그러려면 길음을 비롯한 시범지구는 어찌 되었든 성공할 수밖에 없습니다.
이는 한나라당내 서울시장 후보들도 부담을 갖고 있는 부분이고 강북 개발이나 뉴타운 개발에 대해선 열린우리당도 이명박 시장 띄울가 봐 걱정하면서도 찬성할 수 밖에 없는 대세입니다.
그리고 현정권이 용산, 마포, 창동이나 길음 지역 아파트값 뛰는 것에는 무감각하고 강남집값에만 목숨거는 처지까지 감안한다면 이보다 더 좋을 수는 없겠지요?
위에서 아파트 상승 요인 제시내용 가운데 강남 인접성이 떨어지는 부분, 도로 교통 여건 부분이 악재이나 강남 다음으로 종로지역이 출근지 2위이기에 종로 등 강북권에 일터가 있는 분이라면 강추할만한 선택이라 봅니다.

저는 위의 이유로 길음뉴타운을 선택하였고 그중 래미안 3차를 선택했습니다.
아파트 브랜드 효과 및 삼성 타운 효과도 좋았고 그중 최고로 입지가 좋아 롯데케슬과도 가깝고 초역세권이며최신 건축 기술로 짓는 아파트, 게다가 길음뉴타운 역시 어느 정도 지역적 브랜드 인지에 성공한 터이기에 차후 오를 일만 남은 지역인건 분명합니다.
게다가 뒷쪽에 있는 대우 푸르지오는 작년 살기좋은 아파트 대통령상을 수상할 정도로 경쟁력있게 잘 지어진 아파트이고 서비스 면적도 충분한 아파트촌이며 대림도 그에 견주어도 손색없는 입지에 조경을 갖추고 있습니다.

그런데 가격은 각종 규제로 인해 주눅이 들어 별 변동이 없더군요.
그러나 앞으로 5-10년 후에는 강남 집값이 어떻게 되었다고 나오면서 다음으로 이어질 지역이 강북 뉴타운 길음은... 하고 나올 수도 있다고 봅니다.
물론 이런 예상이 깨질 수도 있고 타지역이 차후 훨씬 좋은 투자처로 결론날지도 모르나 제 집보는 안목에선 강남을 못들어갈 바에야 현실적 선택으론 최선의 하나라 봅니다.

그리고 제가 길음을 논한 것은 길음이 최고란 것이 아니라 제가 잘 알기에 실례로 적은 것이고 타지역에서 훨씬 좋은 아파트도 제법 있으리라 봅니다.
잘 살펴보시면 개발 호재들이 제법 강력하여 실거주만 한다면 차후 재테크로 좋은 무량들은 분명 많습니다.
요즘은 아파트사면 무조건 오르고 재건축 사면 무조건 오르는 시기가 아니라 공부도 많이 해야 재테크가 됩니다.
특히 돈없는 서민은 올인을 해야 하는 처지라 철저한 공부가 뒷받침되어야 할 듯 보이네요.
작년 제가 매입한 분양권은 사자마자 5.4대책 나오면서 강북 집값 흔들리면서 거의 오르질 않고 오히려 떨어진 상태로 있다가 최근 입주가 다가오면서 기지개를 켜고 있는 중입니다만 가격이 오르지 않아도 위에 열거한 이유로 전혀 후회스럽진 않습니다.
8.31대책은 5.4보다 더 강력하기에 강북 집값들 흔들릴 수 있습니다만 잘들 살펴 선호하는 지역 찾아보면 소외감느끼는 일 줄어들리라 보입니다.
타아파트와 비교하여 좋다 나쁘다 할 순 없고 자기가 좋아 살면 그곳이 최고란 생각입니다만 지금 이글은 내집 장만겸 재테크까지 감안한 글이고 이에 대한 집장만은 2월안에 하시길 간절히 바랍니다.