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(펌글입니다)

저는 얼마전까지 경기 분당에서 거주하다가 고향인 울산에 내려와 현재 전세로 거주하고 있으며, 투자목적으로 2004년 11월23일 부산 해운대구 센텀시티 내 '센텀파크'아파트 59평을 P9천5백만원을 주고 매입했고, 현재 급매물로 매도하면 P 1억6천만원 실현이 가능하고, 호가기준으로 매도하면 P 1억7천만원 실현이 가능합니다.

동 기간 기준으로 울산의 아파트가 부진했던 것과는 제법 큰 차이가 있어 보입니다.

부산도 현재 센텀파크(총3,800세대 및 최고51층)를 제외하고는 사실상 모든 지역에서 아파트시장이 부진한 상태입니다.

하지만, 올해 2월부터 입주예정인 센텀파크는 여태까지 P의 급상승이 억제되어 오다가 작년11월말에 바닥을 쳤고 올초부터는 급상승이 연출되고 있습니다. 그리고, 해운대지역의 공인중개사들 및 센텀파크 입주자들은 이제는 확연히 대세상승기의 초입이라고 생각하고 있기에, 지난주 부터 매물이 거의 자취를 감춰진 상황으로 변했습니다.



하단에, 센텀파크의 최근 상승율 공식집계자료 및 급상승하고 있는 이유에 대해 개인적으로 분석해 보고자 합니다. 그리고, 센텀파크의 조선일보 기사1장 및 야경사진1장을 자유게시판에 별도로 올려 놓았습니다.



1. 우선 센텀파크의 최근 상승율 공식집계자료를 소개합니다.


지난주(1월20일~1월27일 사이), 센텀파크는 전국의 수많은 랜드마크 아파트들의 상승율을 넘어서 전국랭킹 "공식6위"를 기록한 것으로 공식집계되었습니다. 평수별로 세분해서 비교할 경우 6위이지만, 아파트의 순위로 집계한다면 하기의 '서강한진로즈힐' 및 '브라운스톤상도' 다음순위인 "공식3위"를 기록했음을 알 수 있습니다.

부산지역의 대세는 해운대구 센텀시티내에 있는 "센텀파크"로 완전히 기울어진 것으로 보이고, 이제 왠만한 강남 및 분당의 분양권상승율보다 높은 것으로 공식자료를 통해 확인되었습니다.

'네이버’자료에 따르면, 지난주(1월20일~1월27일 사이) 한주간 센텀파크 59평은 2,200만원이 공식상승했습니다.

아래 적시한 자료는 ‘스피드뱅크’의 ‘랭킹’의 ‘아파트분양권’ 부분에서 발췌한 것입니다.

순위 지역 단지명 평형 하한가 상한가(만원) 상승율

1위 서울마포구창전동 서강한진로즈힐 31A평 42,000 44,000 10.26%
1위 서울마포구창전동 서강한진로즈힐 31B평 42,000 44,000 10.26%
3위 서울마포구창전동 서강한진로즈힐 23A평 28,000 30,000 7.41%
3위 서울마포구창전동 서강한진로즈힐 23B평 28,000 30,000 7.41%
5위 서울동작구상도동 브라운스톤상도 23B평 25,800 25,800 5.31%
6위 부산해운대구제송 센텀파크1차 40평 30,462 38,462 5.11%
7위 부산해운대구제송 센텀파크1차 50B평 38,003 47,003 4.94%
8위 부산해운대구제송 센텀파크1차 59평 47,948 57,948 4.34%
9위 서울동작구상도동 브라운스톤상도 23A평 25,800 25,800 4.24%
10위 충청천안시백도동 벽산블루밍1차 43평 29,000 33,000 4.20%
11위 서울강남구대치동 롯데캐슬리베 45평 115,000 140,000 4.08%
12위 서울강남구삼성동 래미안(해청) 68평 188,000 200,000 3.74%
13위 서울강남구청담동 2차e-편한세상 58평 120,000 130,000 3.73%
14위 서울송파구신천동 잠실시영 32B평 67,000 75,000 3.65%
중 간 생 략
18위 서울강남구삼성동 롯데캐슬프레미어 72평 195,000 210,000 2.53%
19위 부산해운대구제송 센텀파크1차 50A평 38,021 47,021 1.80%
이하 생략

단, 상기 센텀파크의 매매 하한가 및 상한가는 확장비가 포함되지 않은 가격입니다.
확장을 위해 시공사 포스코에서 분양계약자에게 부과한 강제확장옵션비(분양계약자는 무조건 확장을 했어야 했음)는 평당 50만원 정도입니다.




2. 한편, 하기에 부산 해운대구 센텀시티 내의 '센텀파크'아파트와 경기 분당구 정자동 주상복합촌의 '파크뷰'를 비교분석해 봅니다.


센텀파크가 최근의 강남재건축 및 판교발 모멘텀에 대해 부산에서 유일하게 강한 동반상승을 연출하는 것으로 보아, 제가 일전 센텀파크입주예정자 인터넷동호회 상 자유게시판의 12월4일자 444번 게시물 “센텀파크를 강남, 분당 및 울산과 비교합니다”을 통해 개인적으로 예측했던 바와 같이 센텀파크는 그동안 부산 부동산시장의 부진 때문에 높은 본질가치에 비해 매우 저평가 되어온 것이 확실해 보입니다.

제 주거경험을 돌이켜볼 때, 현재 센텀파크 및 우동의 모습은 과거 경기도 분당구 정자동 주상복합촌의 3년전 모습과 매우 유사해 보입니다.

그 중에서 특히, ‘센텀파크’ 및 ‘대우트럼프월드’의 관계와 경기도 분당 정자동 주상복합촌의 ‘파크뷰’ 및 ‘현대 아이파크’의 관계가 매우 밀접해 보이므로 하기에 비교분석해 봅니다.

두 아파트는 인접 한 지역, 거의 동일한 시기 및 유사한 분양가였음에도 불구하고, 현재 매매가는 파크뷰는 2,830만원이고 아이파크는 2,190만원으로 매우 큰 차이를 보임을 알 수 있고 제가 개인적으로 생각하는 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 파크뷰는 ‘아파트형주상복합(주상복합이지만 주거와 상가를 분리했음)'입니다. 센팍은 아파트이므로 더욱 많은 소비자가 우동의 주상복합 및 오피스텔에 비해 선호하는 주거형태입니다.

둘째, 파크뷰는 세대수가 아이파크의 약 2배입니다. 센팍은 우동일대의 주복 및 오피스텔은 말할 것도 없이 매우 대규모인 파크뷰의 2배에 달하는 초대형규모입니다.

셋째, 파크뷰는 전용 ‘정자초등학교’ 및 ‘늘푸른고등학교’가 신규개교했었습니다. 아이파크는 인접지역이라서 학생이 그 두학교에 곁다리로 배정되는 형국이었습니다. 하물며, 센텀파크는 전용 센텀초중교가 개교되었습니다.


3. 그리고, 파크뷰 및 아이파크를 포함한 정자동 주상복합촌의 당시 공통적인 상황에 대해서도 간략히 언급해 봅니다.


첫째, 파크뷰는 정자역(전철역)까지 아이파크에 비해 5분정도가 더 소요되었고, 아이파크마저도 정자역에서 도보8분~13분정도의 꽤 먼 거리였습니다. 더우기 버스노선도 거의 없었음에도 불구하고 매매가의 상승에는 전혀 영향이 없었음도 주지할 만한 사실입니다.

둘째, 정자동 주상복합촌의 경우 입주시 주변인프라가 거의 갖춰지지 않아 주거환경이 열악했었으나, 입주시점부터 매매 및 전세가 동반급상승이 꾸준했었던 점도 주지할 만한 사실입니다.

셋째, 분당이 주거선호지역이 되는 데 큰 공헌을 한 율동공원 및 중앙공원에서 정자동 주복촌이 상당히 먼 거리였음에도 불구하고 매매가의 상승에는 전혀 영향이 없었음도 주지할 만한 사실입니다.

넷째, 당시 기존 전통적인 부촌이었던 서현역 및 수내역으로부터 정자동 주상복합촌으로 분당 전체의 부의 중심이 넘어갈 것인지에 대해 사람들이 반신반의 했으나, 현재 결과를 보면 그랬었다는 것을 알 수 있습니다.

다섯째, 정자 주복촌은 2003년 10.29 부동산대책을 마치 비웃듯이 입주시점부터 꾸준히 상승해오다, 2005년초 급상승했습니다. 센팍도 8.31이후부터 꾸준한 상승해오다, 현재 06년 초부터 급상승하고 있습니다. 보통, 지방의 부동산 사이클은 서울강남 및 분당에 6개월 후행하는 경향이 있으므로, 강남 및 분당의 작년 초 급상승 후 센팍도 작년 8월부터 급상승했어야 했으나 8.31대책때문에 급상승이 꾹 억제되어 왔을 것입니다. 그렇게 누적되어온 상승압력이 판교발 모멘텀에 지금 강하게 표출되는 것으로 보입니다.

여섯째, 정자 주복촌의 입주당시 그 지역에 수많은 주상복합들(파크뷰, 아이파크, 동양파라곤, 로얄팰리스, 두산위브제니스, 삼성아데나루체, 성원상떼뷰리젠시, 미켈란셰르빌)의 공급과잉이라 저 많은 주복들이 현재도 많이 올랐는데 추가상승할 여력이 있을 까 많은 분들이 의심했었으나, 지금은 당시 입주시점 평당가의 2배 이상이 되어 있습니다. 참고로, 위의 아파트들은 그당시 모두 입주가 끝났고, 지금은 분양권 '더샵스타파크'가 2007년 3월 입주예정이고, 이또한 현재 평당가 2,200만원입니다.

결론적으로, 센텀시티의 현재 모습은 당시 분당 정자동 주상복합촌과 매우 유사해 보이고, 센텀파크는 당시의 파크뷰와 흡사한 상황이 전개되고 있음을 알수있습니다.

과거 3~5년전 서울 강남 및 분당의 정자동 주상복합촌에 입주한 분들이 지금 돌이켜볼 때 일생일대의 현명한 선택을 했다고 느끼는 것처럼, 센텀파크를 선택한 입주자들도 향후 3~5년 후쯤 동일한 감회를 느낄 수도 있을 것으로 예상해봅니다.


파크뷰 VS 현대아이파크

종류 아파트형주상복합 VS 주상복합
입주일 2004년6월28일 VS 2003년 5월31일
세대수 1,829세대 VS 1,071세대
구성 지상30~35층/13개동 VS 지상24~34층/8개동
자체학교 정자초등,늘푸른고등학교(신규개교) VS 없음
시공사 포스코와SK공동시행 VS 현대산업개발
정자역(전철) 도보13분~18분 VS 도보8분~13분
분양가(평당) 800만원대 VS 800만원대
현재매도가(평당) 2,830만원대 VS 2,190만원대




4. 그리고, 아래글은 제가 제작년 11월23일 센텀파크를 매입한 직후 '센텀파크 입주예정자 인터넷동호회'에 올린 글입니다. 당시에 적은 글이라, 지금 보니 제가 틀리게 예상했던 부분도 많이 있는 것 같습니다. 아래글은 저의 개인적인 생각일 뿐이므로, 단지 참고만 하시기 바랍니다.


============ 하 기 ===============

처음 인사드립니다.

그간 게시물을 보며 ...회장님 및 동호회 여러분들의 노고에 신뢰와 감사를 보냅니다.
이곳에 처음 올리다 보니 조금 전 약 1시간에 걸쳐 작성한 게시물이 날라가는 황당하고 허탈한(?) 상황 에 직면하였습니다. 여하튼 마음 가다듬고 다시 씁니다.

저는 약 2년 전까지 경기도 분당의 아이파크(주상복합)에 살았었는데, 고향 울산에 내려온 후 부산 해운대를 지나가다가 센텀파크의 입지조건, 녹지조경, 내외부 구조 및 위용을 보고 반해(?)버렸습니다.
그래서, 매입시기를 고민하던 중 이번 8.31대책 후 바닥이라고 개인적으로 예측한 11월23일에 부산에 내려와서 107동 급매물을 뒤도 돌아보지 않고 매입했습니다.

현재, 울산의 최고입지(울산대공원 바로앞 및 교육특구라는 호재)의 신규분양가는 50평대(1,200만원대), 40평대(1,100만원대) 및 30평대(900만원 후반대)입니다. 한편, 2순위 입지 30평대의 매매가는 800만원대, 전세가는 600만원대입니다. 그리고, 40평형대의 매매가는 900만원대, 전세가는 650만원대입니다. 앞의 최고입지라는 곳도 사실 냉정히 생각해 보면, 조금 큰 대공원 및 학원가가 밀집해있다는 정도입니다. 해운대의 천혜의 자연환경 및 센텀시티의 대규모계획입지와는 비교가 되지 않을 정도로 취약합니다. 그런데도 너무 비싸지요.

즉, 저같이 울산시민의 입장 및 분당주민의 입장에서 보았을때 센텀파크는 본질가치에 비해 너무 저평가되어있다는 느낌이 들고, 평당 매매가 800~900만원대 및 전세예상가 550~650만원은 거의 거저라는 생각이 들 정도입니다. 그래서, 사실 처음에는 50평형을 계약하려고 했으나 워낙 저렴한(?) 관계로 59평으로 생각을 바꾸었지요. 울산 부산간 고속도로가 완공되면 25분 거리라고 합니다. 저의 친구들 중에 여럿이 이미 센텀시티에 입주할 계획을 가지고 있으며, 울산의 많은 사람들에게 곧 분명히 매력적으로 센텀파크가 비쳐질 것이니다.

현재, 저의 짧은 예상대로 8.31입법화는 년내 불투명해보이고, 내년에 크게 후퇴한 절름발이 입법이 거의 확실해 보입니다.
내년에 전국 집값이 약보합세에서 강보합세를 보이는 동안, 센팍은 입주 및 최상의 입지라는 호재로 완만한 상승세를 이어가다가, 도화선만 당겨진다면 센텀파크는 폭발적인 위력을 보이며 급등할 것입니다. 센텀파크는 전체 부산의 타 아파트(전통적으로 상승속도가 느린)와는 완전히 차별화를 보일 것입니다. 입주 후 센텀파크의 편의성이 구전 및 매스컴을 통해 알려지기 시작할 때, 센텀시티내의 타 주상복합 분양가를 뛰어 넘을 정도가 될 것입니다.

센텀파크는 분명히 최소 10년이상은 보유할 수 있는 본질가치가 무궁무진한 아파트라고 생각합니다. 과거 서울 강남 및 분당에서 급상승하여 현재 평당가 3,000~4,500만원대가 된 아파트 및 주상복합은 입지조건 및 녹지율이 띄어난 곳이었습니다. 특히, 서울 강남의 아이파크 및 동부센트레빌이 건폐율 및 녹지율이 우수하기로 소문났고, 그덕에 타워팰리스의 아성을 뛰어 넘웠지요. 우리 센팍도 지상주차장이 없는 호재까지, 현재의 수준은 전국 최고 수준의 녹지율 및 High Quality라고 단연코 말할 수 있습니다. 다만, 1~3층 지상에 주차타워를 만든 후 그위에 인공으로 녹지를 조경한 새로운 공법때문에, 문서상으로만 건폐율 및 용적율이 높아 보이지, 실제 건폐율 및 용적율은 단연코 우수합니다(낮습니다). 중상류층일 수록, 녹지율 및 건폐율에 많은 가치를 두므로, 참고하셔도 좋을 듯 합니다.
한편, 지금의 센텀파크는 과거 제가 살았던 분양가 평당 800만원대(현재 매도가 2,200만원대)였던 분당 아이파크의 초기모습 및 1년전에 입주가 시작된 울산 2순위 입지에 위치한 분양가 400만원대(현재 매도가 800만원대)였던 쌍용스윗닷홈의 초기모습과 매우 유사해 보입니다. 두 아파트 모두 과거에 미분양의 아픔이 있었으나, 입지조건의 우수성으로 분양 후 정부의 부동산대책 발표로 침체기에도 완만한 상승세를 보이다가 시장에서 조금이라도 모멘텀이 주어졌을 때 폭발적인 성장세를 보인 아파트들입니다. 센팍이 더 좋은 점은 앞의 두아파트는 입주초기 입주율이 50% 미만이었습니다. 그만큼 투기세력이 많았다는 얘기이지요. 센팍은 80%이상이 실 입주자인 특성상 장기보유때문에, 앞으로 급매물은 거의 없을 것이고 매물도 장기간 실종되어 호가가 지속적으로 매우 오르는 양상을 보일 것입니다. 그러다가, 한번 높은 호가대로 거래가 되면 시세로 굳어지는 것이지요.

저같이 서울 압구정, 분당 정자동 주상복합단지, 울산에서 오랜 시간을 살아본 사람의 입장에서는, 센팍은 여러 조건이 전국 최고중의 최고 수준이라고 자신있게 판단합니다. 다만, 전통적으로 아파트상승속도가 낮았었고 녹지율이 우수한 대단위의 주상복합아파트에서 거주 경험이 없었던 대부분 부산시민분들은 아직까지 센팍의 우수성 및 가치를 모르시는 것 같습니다.(한편, 센팍은 주상복합이 아니라 아파트라서 더욱 메리트가 있습니다. 관리비절감 및 대지지분 높음 등). 이부분은 앞서 기술한 것 처럼, 6개월~1년만 지나면 구전 및 매스컴으로 소문이 나서 부산의 중산층이상은 너도나도 센텀파크로 입주를 희망하게 될 것입니다. 일례로, 과거 타워팰리스도 서울의 수많은 사람들이 초기에 주상복합아파트의 가치를 잘 몰라서 분양가가 1,000만원밖에 안되었지만 미분양되는 수모를 겪었던 적이 있습니다. 하지만, 입주가 시작되고 나서 매물이 없어서 호가가 급상승에 급상승을 거듭해서 지금의 매매가가 형성된 것이지요.

참 그리고, 참고로 말씀드립니다. 여러분 왜 강남 압구정 및 분당의 아파트 가격은 침체기에도 좀처럼 떨어지지 않는지 아십니까? 남자들은 그곳의 일원이라는 일종의 prestige의식, 여자들은 생활의 편의성(녹지공간, 쇼핑문화시설) 때문에 한번 그곳에 들어간 사람은 나올 생각을 하지를 않습니다. 즉 수요만 계속 늘어나는 대신 공급은 너무나 부족한 실정이지요. 센텀시티 그중에서도 센텀파크는 똑같은 상황을 근 시일내에 연출할 것입니다.

결론은, 센텀파크는 장기 보유시 우리 모두에게 큰 자산상승 효과를 낼 것으로 확신합니다.
현재, 금리는 다소 상승한다 해도 겨우 시작되고있는 경기회복에 찬물을 끼얹지 앉기위해 극히 제한적인 소폭에 그칠 것이고, 이에 반해 경기는 회복되고 있고, 부동산보다 6개월~1년 선행하는 주가지수는 급등세를 타고있고, 현 정부의 또한번의 착오로 분양의 급감으로인한 공급물량 부족으로 약 2~3년 후 전국적 급등장은 이미 예고되어 있는 상황입니다. 그때 부산의 타의 추종을 불허하는 랜드마크 센팍은 어떤 모습을 보일까요?

중도금납입율 99.9% 및 실입주예정자 최소80%이상이라는 전무후무한 기록을 세우고 있는 센텀파크의 가족이 된 것을 자랑스럽게 생각합니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사드리고, 년말년시를 맞아 모두 행복한 일만 생기시기를 기원합니다