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고가주택 보유세 크게 는다


단독주택 공시가격의 상승은 보유세(재산세ㆍ종합부동산세)는 물론이고 상속ㆍ 증여세와 양도세 등 각종 부동산 세금 증가에도 간접적으로 영향을 준다. 건교부는 이번 공시가격 인상으로 보유세 부담이 평균 5.5~6% 오를 것으로 전 망하고 있으나 보유세가 높은 공시가격은 세율도 높아지는 누진세율 구조여서 고가 주택일수록 보유세 부담은 더 커지게 된다.

◆ 고가주택 보유세 부담 증가＝단독주택 보유세가 공시가격 상승률만큼 오르 는 것은 단일세율로 부과하는 구간이다. 즉 단독주택 공시가격이 8000만원 이 하인 경우 재산세는 '공시가격×상승률(평균 5.6%)×재산세율(0.15%)'이 된다.

재산세율이 0.3% 구간인 8000만~2억원 사이의 주택이나 재산세율이 0.5% 구간 인 2억~6억원 사이에 있는 주택이라면 공시가격 상승률만큼 보유세 부담이 늘 어나는 것으로 보면 된다.

그러나 세율이 바뀌는 구간에서는 보유세가 대폭 늘어나게 된다.

올해 공시가격이 오른 데다 종부세 과표적용률이 70%(2005년 50%)로 대폭 늘어 나기 때문이다.

공시가격 7억원 단독주택의 2005년 보유세는 232만원이지만 올해 공시가격 상 승이 없다고 가정하더라도 종부세 부담증가로 285만원(22% 상승)을 내야 한다. 여기에 공시가격 평균 상승률인 5.61% 만큼 오른다면 보유세는 321만원(38% 상 승)이 나온다.

공시가격 증가가 10%(보유세 349만원), 20%(413만원), 30%(486만원)에서는 비 교적 완만한 상승그래프가 되지만 40% 증가시에는 보유세가 705만원으로 껑충 뛴다. 이는 종부세 과세표준 3억원(공시가격 기준 9억원)을 분기점으로 종부세 세율이 1%에서 1.5%로 높아지기 때문이다.

이신규 하나은행 PB(세무사)는 "종부세는 인별 과세에서 올해 가구별 합산과세 가 이뤄짐에 따라 한계세율 변화 등으로 인해 세부담이 급증할 수 있다"고 말 했다.

◆ 다른 세금에도 영향＝단독주택 공시가격 상승은 상속ㆍ증여세에도 영향을 미친다. 상속ㆍ증여세는 시가 기준이지만 시가를 알 수 없는 경우 공시가격 기 준으로 양도세와 증여세를 정한다.

아파트의 상속ㆍ증여는 같은 단지 내 비슷한 평형의 아파트로 시가를 추정할 수 있지만 단독주택은 시가를 정할 수 없는 경우가 많아 공시가격이 사실상 상 속ㆍ증여세의 과표로 많이 사용된다.

단독주택 공시가격 상승은 양도세에도 일부 영향을 미친다. 양도세는 실거래가 가 기준이지만 예전 매입했던 금액을 증명할 수 없는 경우 양도세 계산에 사용 하는 '취득가액 환산공식'에 영향을 미치게 되는 것이다.


[박기효 기자]