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님의 분석이 상당히 의미 있다는 점은 인정합니다.
제가 지적하고자 한 것은 님의 분석결과로 나타난 가격차이는 미래의 재건축에 대한 기대가치라기 보다는 녹지등의 현재 환경가치로 보는 것이 타당할 수도 있음을 말하는 것입니다.

한강변의 조망권가치로 인하여 가격차이가 발생하듯 말입니다.

님의 분석전제를 살피건데

아파트의 가격차이가 오로지 재건축 평수에 의해서만 결정되고, 매매가 대비 전세가의 비율결정요소도 비교대상군이 동일하다는 전제인듯 합니다.

아파트 가격결정요인중 아파트 평수가 중요한 팩터임은 인정하나, 목동같은 경우는 넓은 녹지에 가치를 두시는 분이 많습니다.

어쩌면 녹지(쾌적함)의 가치와 재건축의 가치는 동전의 양면과 같은 것으로 볼 수도 있으나 재건축을 전혀 반기지 않는 사람들에게는 어디까지나 녹지의 가치일 뿐입니다.
쉽게 말해 재건축기대로 목동아파트를 산것이 아니라 그저 지금환경이 좋아서 구입하는 사람도 많다라는 것입니다.

재건축이 아득한 현상태에서는 재건축의 가치로 보기 보다는 녹지의 가치로 보는 것이 현실적이라고 봅니다.

제가 보기 나름이라는 것은 이런 의미에서 말씀드린 것입니다.


=== 님의 글 일부 발췌===

재건축의 기대치를 구하려면 유사지역의 재건축이 없는 유사 평형대의 매매가 대비 전세가율을 알아보고, 

목동 27평형의 전세가에 매매가 대비 전세가율을 곱하면,
그 값이 재건축 기대가 없을 때의 가격이 됩니다.

그리고, 재건축 기대치는 현 시세에서 재건축 기대가 없을 때의 값을 빼면 그 값만큼 재건축으로 인해 올라 있는 가격으로 정의 됩니다.

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