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******* 퍼온 글입니다 ******


산본 구주공 1, 2단지 재건축 미래가치

투자포인트
• 향후 군포시 아파트의 랜드마크가 될 것
• 구주공 1, 2단지 사이 산본천 복원으로 큰 메리트
• 일반매물 거래 가능시점 최소 6년 이상 소요


- 군포시 산본동 208번지 일대에 위치한 산본 구주공1, 2단지는 총 5층 80개동 14~19평형 1천7백28가구의 대규모 단지로 재건축 시 상당한 메리트가 예상되는 단지임.(시공사 삼성물산)

- 이 곳은 지난 2003년 12월 31일 도시 및 주거환경정비법이 시행(2003년 12월 30일)후 조합설립인가를 받아 현재 조합원지위양도금지가 적용된 전국 최초의 단지임.

- 현재 지구단위계획을 수립해 지난 5월 30일 경기도에 접수한 상황이며 경기도 도시계획심의위원회에서 심사중임.

- 그 내용은 산본천 복원과 관련한 사항이 주이고, 기본용적률 220%에 기부체납의 정도에 따라 250%까지 허용하며 층수도 15층~50층까지(최대 60평형대) 건설할 수 있도록 하는 내용임.(현재 군포시에서도 이 곳을 군포시 랜드마크로 만들기 위해 적극적인 협조를 해주고 있는 상황.)

- 이렇게 되는 경우 학교주변은 15층 이하, 나머지는 35층 이하, 초고층(2개동)은 40~50층 이하 총 2천6백99가구로 지을 수 있어 초고층에 배치되는 곳의 선호도가 매우 높을 것으로 전망됨.

- 이 곳은 도시 및 주거환경정비법 시행에 따라 조합원지위양도금지, 후분양, 임대주택건설, 소형평형의무비율(전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 가구수의 60% 이상 건립, 전체 연면적의 50% 이상 건립) 등 재건축 규제를 모두 받는 단지임.


산본 구주공 1, 2단지 재건축 미래가치

- 지난 6월 초 판교신도시 개발에 따른 영향, 과천 재건축 아파트값 상승에 따른 동반상승을 보인 평촌, 의왕, 안양지역의 아파트 값이 급등하면서 주택가격이 오르지 않기로 유명한 산본 지역의 30평형대 이상 중대형 평형을 중심으로 몇 일새 1억원 안팎의 시세상승이 된 상황임.

- 반면, 상대적으로 리스크가 어느 정도 있고 사업기간이 다소 소요될 이 곳은 평형별로 3천만원 안팎의 시세상승만 보인 상태여서 메리트가 높아짐.

- 이렇다보니 2003년 12월 31일 조합설립인가를 받은 만큼 조합원지분은 입주 후 등기시점까지 매도하지 못하도록 돼 있으나 단지규모가 있고 노후된 상황이다 보니 생계, 학업, 질병으로 인한 지방 이주 또는 해외이민을 가는 조합원 매물이 적잖게 나오고 있음. 매물 구하려는 매수대기자 많은 상황임.

- 지하철 안산선, 수원선 금정역이 걸어서 8분, 차로 2분이면 안산선 산본역을 이용할 수 있음.

- 단지는 산본신도시와 접해 있어 좋고 동산공원 등 녹지가 단지와 접해 있으며 단지와 접한 산본초등학교를 비롯해 산본중, 산본고 등 명문학교를 이용할 수 있어 선호도 높음. 시청, 경찰서 등 관공서를 걸어서 이용할 수 있어 좋음.

- 이 곳의 가장 큰 메리트는 산본천이 복개된다는 점. 산본천은 초막골에서 발원해서 수리산 8단지를 지나 이마트 앞~군포시 보건소~구주공 1, 2단지~금정역~안양장례식장 위쪽에서 안양천과 합류되며 지금은 90%이상 도로로 복개됨.(구주공 앞 도로는 왕복 8차선 도로로 이 구간만 착공시점에 맞춰 복원공사를 시작할 예정)

- 산본천은 상기 우측사진에 보이는 구주공 1, 2단지 사이를 지나는 도로가 산본천으로 바뀌며 1, 2단지가 기존 도로를 지나는 차량통행량을 감안 도로용지로 기부체납을 함으로써 기본용적률 220%에 인센티브를 20~30% 받아 최대 250%까지 적용할 수 있음.

- 아직 지구단위계획안이 결정되지 않은 상황인 만큼 계획안만 놓고 투자가치를 판단할 순 없지만 향후 지구단위계획안이 통과될 경우 이 곳의 시세는 더 상승될 가능성이 높음.

- 참고로 용적률 250%를 적용하는 경우 삼성에서 제시한 내용(2002년 6월 기준)에 따르면, 16평형 조합원이 42평형(조합원 분양가 3억5천6백63만원)에 신청하는 경우 무상지분률 144.11%를 받아 36.01평을 무상으로 받을 수 있었음. 조합원 분양가를 평당 850만원 안팎으로 고려했던 것으로 보임.


산본 구주공 1, 2단지 재건축 미래가치

- 하지만 그 동안 주변 아파트값이 상승되고 물가 및 마감재비, 인근 지역 아파트 분양가 상승 등을 고려했을 때 분양시점(2010년 경 예상)이 된다면 분양가만 최소 1천5백만원 이상이 될 것으로 전망됨.

- 이 곳과 비교할 만한 대상은 산본, 평촌 지역엔 없으며 굳이 비교한다면 의왕 포일동 일대 재건축 아파트가 그 대상이 될 것으로 예상됨.

- 현재 산본지역은 기존아파트 중심으로 돼 있고 과거 주몽대림10단지나 강남아파트 재건축(현 대림e-편한세상)이 분양될 때 상당히 높은 관심도를 보였으며, 새 아파트가 이 지역 시세를 주도해 가고 있다는 점을 감안할 때 충분히 구 주공 1, 2단지의 가치는 높아질 것으로 전망됨.

- 또한 판교신도시 아파트 입주, 과천지역 재건축(2, 6단지 입주시점 예상)이 진행, 의왕 포일지구 재건축 입주 등과 맞물릴 경우 현 시점에서 매물만 잡을 수 있다면(앞서 언급했듯 매물의 양은 매우 극소수라는 점 참고) 큰 수익을 얻을 수 있는 상황이라고 보여짐.

- 매입할 수 있는 매물은 극소수지만 현재 상황이 이렇다는 점을 감안해 특정 투자처를 찾지 못한 수요자라면 이 곳의 조합원지위양도금지 대상 중 예외인 매물을 기다려보는 것도 나쁘지 않다고 봄.