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1.수도권 아파트 가격이 5년전만 해도 거품논쟁이 있기는 해도 그렇게 심하지 않았습니다. 그때도 거품이냐 아니냐 가지고 전문가들 토론하고 난리쳤습니다. 

2.그런데 요즘 강남권,준강남권 등의 아파트에 대해서 거품논쟁을 벌이지 않습니다. 왜냐고요? 거품을 박살내고 무한히 증식시키고 있기 때문이죠.거품논쟁을 무의미하게 만든거죠.

3.일단 금리를 따져봐야 합니다.일본은 제로 금리입니다. 미국도 3%이내이고요,우리도 수신금리 4%되나요?  

43평에 산다고 했을 때, 월세로 150만원 정도면 견딜만한 수준 아닐까요? 그렇다면 금리 4%로 역산하면  4억5천(대략5억원) 됩니다. 그런데 43평 정도에 살 정도라면 중산층 이상입니다. 따라서 기존의 집 가지고 뻥튀기 했기 때문에 최소한 5억원 정도는 갖고 있을 것입니다.

따라서 10억원 정도하는 집을 구할 여력은 있어 보입니다. 

4.43평 아파트를  10억원에 사는 것은 무모한 짓(?)임에 틀림없습니다만, 떨어져도 견딜만한 수준이기 때문에 삽니다. 그런데 현실은 10억원 이상으로 오를 기대가 더 큽니다. 그렇게 생각하는 수요가 더 많습니다. 그러니깐 가수요가 붙습니다. 매물은 들어가고...

5.중대형 물량이 터져서 공급이 초과하더라도, 있는 사람들이 2채,3채 곗돈 붓듯이 끌어모으면 그들만의 잔치가 돼서 계속 오릅니다.폭탄돌리기에 동참하는 게지요. 그들은 그동안 벌어놓은 것이 많기 때문에 떨어져도 크게 불안하지 않기 때문에 이 게임에 부담없이 참가할 수 있는 것 같습니다.

6.고전적 방법에 의해서, 대지지분 가격에다가 건축비 따져서 값을 매기는 방법으로는 설명이 안됩니다. 이건 시장가격에 머니게임까지 포함돼 있으니까요.

7.예를들어 8단지 31평의 대지지분은 22평입니다. 평당 천만원 하면 2억2천이고요,감가상각을 고려하지 않은 건축비 31평*3백=대략 1억원,주먹구구로 하면 3억2천만원 정도 됩니다. 이 가격은 3~4년전 가격대입니다. 그 땐 이런 방식이 통했습니다. 강남도 대략 이런 방식에 재건축메리트 보태서 얼추 비슷했습니다. 

8.지금은 거의 잘나가는 지역은 두배 뛰었습니다. 서민들은 이 게임에 동참하는 걸 포기해야 합니다. 중대형은 먹을 것은 많아도 리스크가 너무 크죠. 알면서도 돈 없으면 돈 못버는 거,자본주의가 그렇죠.

9.돌아와서 평당 2천만원 아파트는 좀 쎕니다. 그러나 강남에선 새아파트는 2천만원 간단히 넘습니다. 과천의 헌아파트는 대지지분 기준으로 평당 2천만원은 틀림없이 넘습니다만, 새아파트는 알수없어요 입니다. 왜냐면 과천 새아파트가 강남과 견줄 수 있느냐는 판단의 문제가 개입되기 때문입니다. 그건 시장이 결정합니다.

10.결론입니다. 본인 자본이 5억원이 안되시는 분은 43평을 사시는 것은 리스크가 크다고 생각합니다.자금의 여유가 계시는 분은 사시면서 투자해도 무방할 듯 합니다. 

11.과천은 헌아파트와 새아파트가 공존하는 시장입니다. 웰빙어쩌구 하면서 계속 시장의 관심을 끌어 모을&nbs p;수 있습니다.재료를 생산해 낼 수 있는 신비스런 시장입니다. 강남 바로 옆이기 때문에 강남 대체부지로 과천을 얘기하는 사람을 **바보**로 매도하지 않습니다. 

이미 아파트가 삶의 공간이라기 보다는 투자의 대상이 되었습니다. 
주식투자할 때 주식의 내재가치만 가지고 투자하지 않습니다. 적절한 포트폴리오를 구사하면서 리스크관리를 하죠..참고가 되셨으면 합니다.