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리모델링, 이젠「대안」이 아닌「대세」

리모델링을 추진중인 아파트단지들의 가격이 오르고 있다. 특히, 여러 개발호재가 겹쳐있는 용산 일대 리모델링 추진아파트 가격은 최근 들어 5000만원 가까이 오르는 등 매물이 나오기가 무섭게 소진되고 있다.
또, 강남구를 비롯한 송파구가 주택거래 신고제가 되면서 반대 급부로 리모델링 추진 아파트에 대한 기대가 높아지고 잇다. 부동산 정보업체의 조사에 따르면, 지난 4월 27일 주택거래신고지역 발표후 3000만원까지 가격이 떨어졌지만, 오히려 리모델링 추진 단지들은 1000만~1500만원 가량 오른 것으로 나타났다.

여기에다 재건축아파트에 대한 개발이익 환수제가 구체적으로 도입될 전망이어서 재건축아파트 가격 하락은 당분간 계속될 것으로 보여진다. 개발이익 환수제는 정부가 추진중인 세제강화, 공급확충, 주택거래신고제 등 1단계 대책에 대한 후속조치 중 한가지로 점점 가시화 되어가고 있다.

개발이익 환수제가 적용될 경우 재건축아파트 사업성이 크게 하락할 것으로 보여 투자 수익성 분석을 위한 방법 역시 변경이 불가피해졌다.

반면, 리모델링은 규제 완화와 함께 마포용갑, 압구정 아크로빌 등의 공사과정을 통해 보여진 성공을 계기로 재건축아파트 단지의 리모델링 선회가 늘어날 것으로 보여진다. 특히 1대1 재건축이 되지 않는 강남 중층의 경우 리모델링이 대안으로 떠오르고 있다. 기존 용적률이 높더라도 현행법상 일정 수준의 증축이 허용돼 평형 확대에 따른 시세차익이 가능하기 때문이다. 재건축의 경우 추진위원회 구성부터 시공까지 평균 5년 가량이 소요되는 반면 리모델링은 각종 인허가 및 공사기간을 합해도 평균 1년 6개월 정도면 완공될 정도로 공기가 짧다. 비용도 상대적으로 저렴해 조합원 추가부담금도 재건축 40%~50% 선이면 충분하다.

이게 따라 전문가들은 재건축 관련 규제가 강화되는 반면 리모델링은 완화되는 추세여서 앞으로 리모델링을 추진하는 단지도 크게 늘 것으로 전망하고 있다.
이와 관련, 대형 건설업체들이 리모델링 시장을 선점하기 위해 발빠르게 대응하는 점도 눈에 띈다. 새로운 사업영역으로서의 잠재력이 크기 때문인데, 이로 인해 업체간의 수주경쟁도 격화될 것으로 예상된다. 그러나 전문가들은 재건축사업처럼 업체간의 과다경쟁은 피해야 한다고 조언한다. 재건축에서는 과다경쟁을 통해서 수주를 할 경우에도 일반 분양물량이 있기 때문에 어느 정도의 수익성을 끌어낼 수 있지만, 리모델링에서는 업체간의 과열경쟁으로 오히려 큰 손실을 볼 수도 있기 때문이다.

관련 업체나 입주자들 역시 리모델링이 재건축보다 수익성이 높아질 것이라는 청사진만으로 사업을 추진시켜서는 안될 것이다. 이제 막 걸음마 단계인 국내 리모델링 시장이 발전하기 위해서는 가급적 주거환경 개선에 추점을 맞춰야 하고, 리모델링 후 얻게 되는 투자효과나 수익성은 부수적으로 따라 나온다는 사실을 인식해야 할  것이다.



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