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안녕하세요.
제가 보기엔 장안 래미안 2차는 지금 매매한다면 이희정님과 같은 생각을 분명하실수 있습니다.
저라도 그런 생각을 할것 같네요.

장안래미안 2차를 투자적 관점에서 접근했다면 당연히 2년전이전에 접근하셨어야죠. 일년전부터 지금까지는 제가 알기로 2차는 거의 답보상태인것으로 알고 있습니다. 오히려 이제 입주가 시작될 시점이므로 반대로 가격에 대한 하락까지 생길수 있다고 봅니다. 과거에는 입주시점에 가격이 추가상승이 많았지만 지금과 같은 시기에는 그렇기에는 힘들다고 봅니다. 있어도 적은 상승이겠지요.

그렇다면 이런 조건에서도 장안 래미안 2차를 접근한다면 그 이유를 어디에 두어야 할까요.

제생각은 이렇습니다.
우선 서울 시내에 이런 가격에 이런 조건의 아파트는 사실상 많지 않다는 점입니다. 조건과 환경은 말하지 않겠습니다. 않해도 다들 아시니까. 물론 이런 조건에 그런 아파트 있을 수는 있죠. 하지만 신규아파트에 자신이 원하는 향에 원하는 층으로 선택해서 갈 수 있는 곳이 있을까요? 신규입주라 제가 생각할때 다른곳보다는 매물이 늘어날것입니다. 분명 3개월정도 약세를 면치 못할거라 생각됩니다.

하지만 이때가 실입주자에게는 분명 기회입니다.
우선 타아파트의 분양가가 문제입니다. 아무리 어려워도 지금보다 아프트 분양가가 20-30% 떨어지는 일은 앞으로 전혀 없다고 생각합니다. 떨어져봐야 10%미만일겁니다. 물론 미분양이 많이 되겠죠. 미분양된다고 해서 아파트가 분양가의 20%떨어지는것 봤습니까? 절대 그런일은 없을거라 단언합니다. 있다면 모든 아파트가 그렇게 되겠죠. 그때는 평수 늘리기 아주 좋은 기회가 되겠죠.

어차피 실수요자나 투자자들 기본적으로 생각하시는것 3년 조건 아니겠습니까. 양도세 면제되는.. 그렇다면 그게 2008년 3월쯤 되겠는데...과연 그때 래미안 2차를 구매한게 잘못된 입주이며, 투자가 될까요. 서울시내 아파트 가격 하락하더라도 2차는 우선적으로 떨어지지 않습니다. 왜냐면 현재 1차와 현대 홈타운의 가격때문입니다. 2차가 그이전의 아파트를 따라가던지 아니면 이전의 아파트가 다 떨어지고서야 2차가 떨어지기 시작한다는겁니다. 현 부동산 시장을 반영하는 아파트는 유일하게 2차기 때문이죠. 참고로 장안동 앞으로 분양될 아파트의 분양가가 3억 8천정도 됩니다. 물론 미분양 많겠죠.

만일 현재 2003년 말부터 공급이 줄어들었으니 2007년쯤에 이것에 대한 결과가 나온다고 보는데 그때 조금이라도 부동산 시장이 요동친다면 단언하건데 2차가 1차와 홈타운을 따라가고 기본적으로 추월한다는 생각을 합니다.

자 그럼 정리해보죠.
서울시내 아파트가격이 하락세일경우 2차의 아파트 가격 지금의 가격(3억3천) 물론 좀 떨어질지도 모르겠네요. 허나 미미할겁니다. 그리고 그정도 떨어진다고해서 자신이 사는 집을 팔사람 있을까요.
경기가 조금이라도 좋아지는 경우 이전 아파트의 가격 동등 또는 추월(3억8천이상)

위와 같은 결과가 나올것이라 예상되는데 투자비 손해 안보고 좋은 조건에 살면서 어느정도 가격 상승을 기대해도 되는 상황...
서울 시내에서 이런 기대를 가진 아파트 사실상 지역의 랜드마크외에는 사실 없습니다. 동대문구 랜드마크이면서도 현상황이 가격에 반영되어 있다면 경기 좋아지면 어떻게 되는지 뻔한 이야기 아닙니까. 어떤지역의 랜드마크 아파트가 현상꼭?반영하는 아파트가 있을까요. 다들 기존의 아파트라 반영이 거의 없답니다. 반영한만큼 경기에 따라 회복 여건도 많다는거죠.

분명 투자대비 많은 수익은 힘듭니다. 하지만 수익이 전혀 없지는 않다고 봅니다. 실수요자분들이 접근한다면 분명 이익이면 이익이지 절대 손해는 아닙니다. 그리고 현 부동산 상황에서 이정도 수익이 기대되는 아파트 또한 별로 없습니다. 사실 지금 상황에서 수익을 기대하고 아파트에 투자하는 사람이 바보죠.

PS:
1. 윤락가 점점 없어지겠죠. 이건 당연한거 아닙니까. 아파트가 1만가구 단지에 그런 유흥업이 장사가 되겟습니까. 점점 없어지는건 당연한데 그게 빠르진 않겠죠. 그리고 현지 답사하셨다니까 잘아실텐데요. 2차가 유흥가랑 많이 떨어져 있다는것 단지에서 버스정류장으로 나와서 버스로 4정거장정도... 와서보시면 아시겠지만 2차는 정말 오히려 조용한 주거지역입니다. .

2. 서울시내 신규아파트중에서 참고로 용적율 낮은 편으로 알고 있습니다. 래미안 2차의 용적율이 문제면 서울 시내 모든 아파트가 문제입니다.