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아파트 가격을 결정하는데는 몇가지 요인이 있다는건 잘 아실겁니다.
일전 모 미디어에 의해 조사된 바에 의하면 입지, 교육, 단지규모, 브랜드 등의 순서로 가중치을 두고 소비자들은 아파트를 고른다고들 하더군요.
당연한 얘기입니다.

저는 아파트의 입지와 가격의 관련성에 대하여 관심이 많은 사람입니다.
서울, 수도권 안다녀본 데가 거의 없을 정도로 많은 아파트들을 섭렵했었습니다.
아시겠지만 지역은 다르다 하더라도 유사한 조건하에서는 유사한 지역발전이 이루어집니다.

예를 들어 분당의 역세권형태와 주변 상권의 형성 모양은 평촌이나 산본, 중동이나 일산에서도 그 유사한 모습을 보이고 있습니다.
앞으로 새롭게 태어나는 동탄이나 동백 등의 택지개발지구 역시 보다 더 발전된 형태이기는 하겠지만 앞서 개발된 신도시들의 사례가 교과서이자 벤치마킹의 대상이 될겝니다.

헌데 산본의 경우 가격에 있어 여러가지 특이한 현상들을 보이고 있습니다.
단적으로 얘기하자면 현저한 '가격 저평가' 현상입니다.
그 중에서도 특히 40평대의 그것이 두드러집니다.
그 이유는 스스로 생각해보시기를 바라고 개인적인 소견을 몇자 적겠습니다.

2001년말에 저는 분당으로 이사를 했습니다.
베란다로 산이 보이는 27평형의 계단식 아파트였죠.
운이 있어서였는지 이사온 후 얼마지나지 않아 가격이 가파르게 상승했고 작년 10월을 기점으로 한차례 더 추가 상승이 있고 난후 2억이 채 안되었던 매수가격은 지금 4억이 되어 있더군요.
저희에게 집을 팔고 간 전 주인은 '설마 분당이 평당 1,000만원이 되겠느냐'며 팔고 나갔겠지만 만2년만에 가격은 두배로 뛰었던 겁니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은 저희 집이 아니라 분당의 40평대의 가격추이입니다.
2,30평대들의 가격상승에서 소외되어 장기간 30평대와 얼마차이를 보이지 않던 40평대들의 가격이 작년 10월이후 그간의 적체를 해소하 듯 가파르게 상승하였다는 사실입니다.
평당 900만원이 채 되지않았던 이들 40평대는 지금은 거꾸로 분당의 집값상승을 선도하고 있습니다.
왜일까요?

40평대의 거주자들은 대부분 중년층 이상입니다.
자녀들이 중학생 이상이라는 얘기입니다.
아이들은 컸고 각기 자기방이 필요한 나이이며 특히 이들에게는 교육, 즉 학군이 중요합니다.
강남의 경우 40평대가 가격선도 평형이며 학군이 그것에 가장 큰 영향을 미치고 있다는 사실을 상기하시면 빠를 겁니다.
전 개인적으로 분당 40평대의 상승은 강남의 그것과 같은 논리로 설명될 수 있다고 생각합니다.

자, 그럼 다시 산본입니다.
산본 10단지 대림은 평당 1,000만원이상입니다.
로얄 32평형이라면 3억5천 이상을 호가할 겁니다.
헌데 산본의 웬만한 48평형의 경우 3억 전후에 가격이 형성되어 있습니다.
평당 700만원이 안되는 것이 수두룩 합니다. 로얄이라는 것이 겨우 3억5천 전후...
몇일전 오픈한 산본대림 2차의 경우 44평형의 분양가가 학교용지부담금을 포함하여 4억2천이 넘습니다.
평당 1,000만원에 근접합니다.
그곳은 역세권도 아니고 산본신도시에서도 약간은 벗어나 있습니다.
왜 이런 현상들이 벌어지는 걸까요?

그 해답은 앞서 간 강남이나 분당의 40평대의 가격추이를 되짚어보면 어느정도 해답이 풀리실 겁니다. 그건 스스로 찾아보시고여.
한마디 더 사족을 붙이자면 현재 산본의 40평대의 가격은 용인의 웬만한 그것보다 가격이 쌉니다.
산본은 신도시이고 4호선 역세권인데 왜 그런 것인지 이유를 찾을 수 없다면 그곳은 분명 저평가된 곳입니다.

행운을 빕니다. 그럼 굿럭!