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분당 백궁정자벨트의 주상복합아파에 대한 느낀점과 전망에 대한 나름대로의 제 느낌을 이야기 해볼까합니다.

오랫만에 들어와보니 분당의 주상복합에 대한 여러 이야기기가 있어 이 지역의 실 거주자자로서 관심있는 분들께 혹 오해의 소지가 없지 않나하여 올리는 것이니 저의 주관적인 부분이 맘에 들지 않더라도 읽으시다 보면 좀 도움이 되지 않을까 싶습니다.

거의 누구나 아시다시피 분당의 상업지구 계획였던 백궁, 정자일대 나대지가 주거, 상업지역으로 용도 변경되면서 전국에서 가장 큰 규모의 주상복합단지로 변해가고 있습니다.
규모면에서는 오피스텔, 아파텔, 주상복합 등과 같은 주거형태로 최소 17층~ 35층정도의 높이로 대략 14,000가구가 2004년 말 2005년 상반기까지 대략 마무리지어지며 입주예정인데 아직도 군데군데 공터가 있는 걸 보면 경우에 따라서는 또 다른 주복이 지어질런지...

이 지역 일대 각기의 건설사가 분양한 주상복합아파트를 블럭별로 나름대로 입주시킨곳 (로얄팰릿, 아이파크, 아데나팰리스,쉐르빌, 두산 제니스, 위브)이 있고 2004년 입주예정인 곳(코오롱 하늘채, 파크뷰, 아데나루체, 아데나렉스,동양 파라곤)이 있는 데 단연 관심지역은 파크뷰라 하겠습니다.

이 일대를 스케치해보면 븍쪽(수내동)에 위치하고 있는 로얄팰리스로부터 탄천건너 점차 남쪽으로 파크뷰, 아이스페이스, 두산 제니스, 동양 파라곤 등이 정자역쪽으로 자리잡고 있으며 정자역 남쪽으로 아데나팰리스, 메켈란쉐르빌, 아데나루체, 스타파크(기 분양), 더 남쬭으로 미금역쪽으로 좀 더 가까이 있는 두산위브, 코오롱하늘채, 아데나렉스 등이 있습니다.

탄천건너 북쪽에 위치한 로얄팰리스는 수내역이 지근거리이고 탄천 서남쪽에 있는 주상복합아파트들은 정자역이 좀 더 가깝고 이용하기가 편리할 것입니다.
좀더 남쪽에 위치한 주상복합아파트들은 위치에 따라 좀 차이가 있지만 정자역이나 미금역을 도보로 이용하는데 큰 무리는 없을 줄로 압니다.
정자역과 미금역의 지하철노선 길이는 1.1Km 정도이고 각 단지에서 두 역을 이용하는데 위치에 따라 좀 다르겠지만 대략 최소 300m~ 1.2km 정도됩니다.
신분당선의 출발역인 정자역을 중심으로 보면 300m 거리권에 있는 두산 제니스, 400m-500m권 아데나팰리스, 아데나루체, 쉐르빌, 동양파라곤, 스타파크, 아이파크 일부, 800m권 파크뷰 일부, 아이스페이스 일부, 1km권 두산위브, 파크뷰 일부, 1.2km권 하늘채, 아데나렉스 등이 위치해 있다고 보시면 됩니다.
이는 정자역이 백궁, 정자벨트의 중심이 있기에 각 단지별 거리의 차이는 있지만 거의 도보거리권내에 있음은 시사하는 바가 크다고 봅니다.

위치가 북쪽인 파크뷰로부터 남쪽인 아데나렉스까지 백궁띠벨트의 구성은 북쪽과 남쪽은 주상복합의 주거지로 정자역 부근은 오피스 또는 오피스텔, 아파텔,그리고 상업 및 오락지구로 개발되어지고 있습니다.

아울러서 교육환경으로는 북쪽인 파크뷰 옆에 초등, 고등학교가 2004년 중 개교예정이고, 남쪽으로는 두산위브 옆에 초등(03,6월 개교), 중학교가 2004년 개교예정에 있으며 또한 늘푸른초교 옆 공터(시유지)에 고등학교가 생길 예정(미확정)이라는데… .
학원은 미금역쪽으로 점차 확산되고 있고 향후 정자역부근에도 많이 생기리라 봅니다.
단, 정자역 부근에 단란주점 및 유흥시설, 러브호텔이 일찌감치 터잡고 터줏대감(?) 노릇하고 있는 것이 못내 아쉬운 부분입니다.

분당의 주상복합단지는 판교를 비롯하여 주변이 지속적으로 개발 및 발전되어 가는 형국으로 진행되고 있습니다.
아울러 교통과 교육시설 인프라가 개선되어져 가고 나름대로 주변이 정리되면 주상복합단지의 미래상을 볼 수 있으리라 봅니다.
물론, 강남의 타워패리스를 위시한 군데군데 있지만 이처럼 대규모 집적단지는 앞으로 1~20년간은 보기 힘들 수 있습니다.

좀 내부적인 이야기로 화제를 돌리면 이 지역 주상복합아파트 중에서도 대략 2가지 큰 형태로 나눌 수 있겠습니다.

외관이 화려하고 커튼월로 처리한 코어형 주상복합과 일반아파트형의 구조로 된 판상형 주상복합이 큰 차이점이라 볼 수 있있습니다.
물론, 같은 경우라도 층고의 차이도 있지만 층고차이에 따라 다른 점은 창호가 커튼월인가, 슬라이딩형태의 차이가 있습니다.
이 차이점은 말미에 그 차이의 장단점을 나열하기로 하고…

먼저, 코어형과 판상형의 개괄적으로 구조적인 다른점은 코어형은 중심축(엘리베이터)을 기준으로 동,서,남,북향의 세대를 배치할 수 있다는 점과 가변형벽체를 사용 구조변경의 유연성이 다양하다는 장점, 그리고 외부의 창이 커튼월이기에 창문개폐가 용이하지 않아 상대적으로 건물내부의 공조시스템이 잘 되어져야 하고 후면 베란다가 없다는 점이 다 릅니다.

반면에 판상형은 일반아파트 구조로서 전면과 후면의 베란다를 가지고 있는 것이 큰 차이점이라 할 수 있습니다.
아파트 구조이기에 이에 대한 설명은 더 이상 언급할 필요는 없고, 분당 백궁, 정자벨트띠의 주복의 특징은 코어형과 판상형이 혼재되어 있으며 그 중 판상형의 주된 특징은 주상복합의 개념이면서 흔히 우리에게 익숙해 있는 일반아파트의 내부구조로서 전용율이 일반아파트처럼 80% 이상인 경우가 큰 차이라 볼 수 있습니다.

분당의 주복의 또 다른 특징은 일반적인 주복의 형태가 아닌 단지형으로 되어 있어 일반아파트와 같이 지상공간이 중밀도보다는 공간이 협소하지만 단지내 녹지공간이 형성되어 있다는 것이 일반적인 주복의 개념과 좀 다르다는 것이 이곳의 특징입니다.
물론, 서울의 경우도 기 분양된 것 중에는 단지형으로 형성된 주복은 지상공간이 어느 정도 확보되어 있습니다.
이 트렌드는 지역적인 위치와 땅의 활용도로 야기되는 나홀로 주복과 단지형 주복과의 큰 차이라 생각합니다.
일반적으로 나홀로 또는 2~3개동의 주복형태에서 상업시설과 주거와 상권이 혼합된 형태에서 야기되는 관리 및 비용 문제로 부정적 시각이 일반적이었으나 현재의 타워팰리스와 분당, 그리고 기 분양된, 분양예정인 주복형태는 과거의 일반적인 개념과는 다른 형태라는 것을 각 자 나름대로 인지할 필료성이 있다고 봅니다.

여기서, 한가지 언급할 것은 기존 형태의 일반아파트와 현재 진행되고 있는 주복의 차이점은 무엇일까요?
물론, 형태별로, 단지별로, 지역별, 건설사별로 나름대로의 차이점은 있겠지만 무엇보다도 시설 및 시스템의 차이라 볼 수 있습니다.
일반아파트의 경우 기본시설(유치원, 노인정, 관리실 등등의 법적인 기본시설)만 제공되고 있으나 주복은 공간과 운영시스템이 어우러져 주민의 다양한 편의시설 및 운영시스템(상권을 포함)을 활용할 수 있다는 것이 아닌가 생각합니다.

제가 보는 관점에서 향후의 트렌드는 일반아파트와 주복의 장점이 서로 어우러지는 퓨전형태 개념의 아파트(주복이든 일반아파트)가 선도하지 않을까 생각해봅니다.
이런 점에서 분당 주복벨트의 다양성과 차이점을 인지하시면 트렌드를 이해하는데 좀 도움이 되지 않을까 생각됩니다.

익히 알고 계시겠지만, 분당 주복의 또 다른 특징 하나는 호텔 로비와 시스템과 같이 럭셔리한 분위기를 연출한 1~3개동의 형태와 그 보다 못하지만 지상공간이 어느 정도 확보되어 있고 각 동별입구가 구분되어 있는 형태의 단지별 형태가 있습니다.
이들 중 고층과 중층이 또 구별됩니다.
고층(25층 이상)은 주로 커튼월 창호를 사용하고 중층(20층 이하) 시스템창호를 씁니다.

럭셔리한 분위기와 단지형 분위기 그리고 커튼월과 슬라이딩 시스템창호는 각각의 기호와 선호도에 따라 차이가 있고 서로간의 장,단점이 있다고 봅니다.

그 중 창호에 관해 저도 의구심이 많아 여러므로 비교해보았는데 첫째, 외관적으로 통일감과 일체감 좋은 커튼월과 기능적으로 다양성과 사용편의가 용이한 슬라이딩 시스템창호가 있습니다.
가장 큰 차이는 외관과 개폐의 용이성 즉, 환기시스템의 차이라 볼 수 있 있습니다.
커튼월은 이를 보완하기 위해 아무래도 내부설비의 강제적인 환기 내지는 공기순환을 시켜야하므로 공조시스템이 강화되어야하고 슬라이딩은 자연환기가 용이하며 보수가 용이하다는 점이 다릅니다.
이것 또한 개인의 선호도에 따라 다른 기준이 적용되리라 봅니다.
유리는 보통, 22mm~24mm를 쓰는데 각기 소음 또는 방한은 대등소이하고 결정적 변수는 창호회사에 따라 자재의 재질 및 시스템 차이, 시공에 따라 다를 수 있다는 것이 가장 큰 차이라 볼 수 있습니다.

분당의 백궁,정자띠 벨트는 공히 아시다시피 양쪽으로 도로망이 잘 형성되어 있는 교통인프라가 잘 형성되어 있는 장점과 동시에 소음과 먼지의 단점으로 작용되고 있습니다.

어느 지역, 어느 곳이라도 주복의 특징은 도로변(교통) 그리고 핵심지역에 위치하고 있는 것이 일반적입니다.
그로 말미암아 생활의 일부 편의성은 증대되지만 따라서 감수해야 할 부분은 소음과 먼지입니다.
그러나, 이 상황은 일반아파트도 마찬가지입니다. 다만, 정도의 차이일 뿐이지…
선택은 각 자의 기호에 따라 달라지겠지요.

분당 이 지역의 경우 특별히 야기되는 부분은 먼지 보다도 소음입니다.
청계산쪽(남서향)에 좀더 가까이(경부고속도로 및 고속화도로) 있는 쪽은 조망권은 있으나, 소음부분을 더 감수해야하고, 중간에 끼인단지는 소음은 적으나 조망권이 여의치 않고, 탄천 주변쪽은 마찬가지로 조망권은 있으나 소음이 부담되는 사항이라 볼 수 있습니다.
나름대로 일장일단은 있으나 소음부분은 인위적인 설비(인테리어 또 는 이중창)로 충분히 커버할 수 있다는 것이 개인적 사례라 봅니다.

상기와 같이 개괄적이고 일반적인 내용 뿐만 아니라, 이 지역의 금곡동 두산위브에 제가 살고 있기에 한마디 첨언한다면 일반아파트와 마찬가지인 판상형구조이고 9개동으로 독립된 단지형 주복입니다.
창호는 이건창호의 슬라이딩 시스템창호이며, 최근 아파트 평면구조처럼 전실(공용면적)구조가 되어있으며, 앞,뒤 베란다폭이 2m의 서비스면적으로 설계되었는데 대부분 확장하여 실제보다 훨씬 넓고 여유롭게 사용하고 있습니다.

인근 다른 주복과의 큰 차이점은 9개동으로 구성된 단지이다보니 지하와 지상으로 입체화된 광장(연주회 및 분수쇼등 다양한 이벤트 구성 및 휴식공간)이 있다는 것이 색다른 차이이며, 또한 지상2층에 각 동별로 연결되는 브릿지개념의 소공원으로 구성되어 있다는 것이 다르다 볼 수 있군요.
아울러, 주민 편의시설의 대지와 건물지분이 주민 가가호호에게 분할되어 이 공용시설의 주권을 주민자치로 활용할 수 있다는 것입니다.
일반적으로 주복 대부분의 경우 소유권이 시행사 또는 시공사의 소유권으로서 상업시설로 전환 또는 분양하는 것과는 큰 차이가 있습니다.

주변에는 기존아파트가 있어 그 아파트블록의 다른 아파트군과의 경계 부분에 소공원으로 조성된 곳이 군데군데 있어 일반적인 생각처럼 삭막하지 않다는 부분이며 길 하나 사이로 바로 옆 초,중학교가 있고 비교육적 유해환경이 들어올 수 있는 공간이 전혀 없을 뿐만 아니라 비영리단체인 YMCA지부 건물이 길 하나 사이로 있고 주변 신규상가건물의 대부분은 음식점류와 사설학원으로 되어있어 소위 정돈되고 안정되었다고 봅니다.

실제 살아보니 관리비는 예상했던 것 보다는 훨씬 저렴하다고 보는데 이 부분은 개별적인 사안으로 각자 사정에 따라 다르겠지만 56평의 경우 대략적으로 20만원부터 40만원 정도입니다.
절약하는 경우 12월 고지서가 19만원인 경우도 있습니다.
일반적으로 평균은 25~30만원 정도 인 것 같습니다.

그리고 이 지역의 시세편차가 심한데 특히, 분당위브의 경우 보는 관점에 따라 저평가 요인이 다를 수 있지만 대세적인 경우는 수급측면에서 특별분양조건에 따른 투자해놓았던 매물로 인하여 장, 단점은 차치하고 시세형성이 좀 약하지 않나 싶습니다.

이 글을 읽으면서 혹 그 지역, 자기가 사는 아파트를 자랑하려고 썼다고 오해하실 분들도 있을 수 있지만, 저는 이 게시판의 성격에 크게 어긋나지 않으면서 분명 자랑할 부분도, 저의 다소 주관적인 부분도 있다고 인정하지만 가급적 모르시는 분들에게 이 지역을 이 부근의 주복아파트의 특징과 특성을 좀 더 이해하실 수 있는 장으로 도움이 되셨다거나 참고하실 수 있다면 제 개인적으로 만족합니다.

타 주복은 세세한 내용을 모르니 아마도 추후 다른 분들이 올리시리라 봅니다.

이 지역에 대한 전망은 거창하게 얘기하기 보다는 직접적으로 주복의 생활상을 어떻게 느끼고 받아들이는 가에 따라 하나의 트렌드 변화의 물결을 감지할 수 있으리라 보고 단기적으로는 이 지역이 완성이 되는 시점과 판교개발의 연동성 그리고 신분당선의 완성일 때가 피크가 되지않을까 생각됩니다.