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(미래가치투자연구소)

얼마전 동아일보의 종편방송인 ‘채널 A'에서 일요일(7월29일) 방송할 “잠금해제”라는 시사 프로그램 인터뷰를 했는데 요즘 메스컴에서 계속 떠들고 있는 하우스푸어에 대한 얘기였다.

 

용어조차도 별로 마음에 안드는 하우스푸어에 관한 인터뷰를 하려니 마음이 편치 않아서

정부의 정책을 비판하는 좀더 강한 멘트를 해야겠다고 생각했지만 방송의 한계가 있어 그렇게 하지도 못하고...

 

새로운 이슈도 아닌데 왜 이런 것이 사회적 화두가 되는지 알다가도 모르겠다.

경기가 안 좋으면 하우스푸어는 항상 생기기 마련이고 경기가 좋아지면 하우스푸어에 관한 논란은 또 없어지는 것 아닌가.

 

때 마침 인터뷰 하루전에 정부에서 대통령과 함께 10시간 마라톤회의를 해 경기를 살리겠다는 여러가지 내용들이 나왔는데 역시 그 중 나의 관심은 DTI규제에 대한 것이었다.

 

물론 큰 기대는 하지 않았지만 ... 혹시나 했는데 역시 DTI는 도저히 못풀겠단다.

 

기존 골격은 그대로 가져가고 약간의 보완책을 내놓은 정도라고 할까

 

한마디로 말하면 이번대책이 얼마나 큰 효과가 있을까 의문스럽다.

 

이번 인터뷰에서 강하게 얘기했던 것이

 

DTI규제의 금융권 자율화,  보금자리주택의 전면적인 임대전환 이었는데 DTI규제와 보금자리주택이 지금의 부동산시장을 침체에 빠뜨린 원인이라고 할 수 있기 때문이다.

 

 

그럼 금융위기 이후의 부동산시장의 전개과정을 살펴보자.

 

2008년 금융위기 후 충격을 받았던 부동산시장이 2009년 상반기를 지나자 다시 상승분위기로 전환되어 추락했던 가격이 빠른 속도로 회복해가고 있는 시점에서 부동산 상승에 불안감을 느낀 정부가 반시장적인 카드를 꺼내 들었다.

 

2009년 9월에 DTI규제를 수도권까지 확대해 본격적으로 규제를 하기 시작했고 10월에는 보금자리주택 시범지구를 분양하기 시작해 주택의 신규수요를 완전 차단해 버려 부동산시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었던 것이다.

 

업친데 덥친격으로 유럽위기까지 터져 부동산시장은 이중고를 겪게 되었고 심각성을 느낀 정부는 부동산활성화대책을 지금까지 6번이나 발표했지만 시장은 미동도 하지 않았다.

 

그럴 수밖에 없었던 까닭이 발표한 대책이 대부분 예상 가능한 대책이었고 그중에서도 모두가 기대했던 DTI규제 자율화가 빠져있었기 때문이다.

 

혹자는 지금 부동산시장의 인구구조의 변화, 베이비부머의 은퇴를 들며 예전과 달리 가격상승이 힘들다, 일본처럼 장기침체로 갈 것이다 등의 비관론을 쏟아내면서 한마디로 우리나라의 부동산시장은 끝났다고 단정한다.

 

그러면서도 ‘다주택자 양도세 중과폐지’,‘분양가 상한제폐지’,‘DTI규제의 자율화’ 등을 해야 한다는 목소리에는 경기가 다시 상승 할 때에는 부동산 투기를 유발할 수 있어 반대한다는 입장이다.

 

그렇다면 이들도 어느 시점에는 부동산가격이 상승한다고 생각하는 것이 아니겠는가?

 

그렇지 않다면 지금같은 상황에 규제를 못 풀 이유가 무엇인가? 이것이 모순이라는 것이다.

 

각설하고, 정말 가계부채가 심각해서 DTI규제를 풀면 나라가 망하기라도 하는 것일까?

 

작년부터 온통 가계부채가 심각하다는 논조의 글들이 지면을 장식하는데 더 큰 문제는 많은 사람들이 그럴 것 같다고 생각한다는 점이다.

 

그리고 이문제에 대해 이의를 제기하는 사람은 극소수라는 것이다.

 

가계부채의 본질은 상환능력에 있다.

 

 

즉 가계부채를 갚을 능력이 있느냐 없느냐가 가장 중요한 문제인데 집값이 떨어지니까 대출이자 갚느라고 죽을 지경이고 부채상환능력이 없어져 하우스푸어가 돼 바닥으로 추락한다는 이런 기사들은 극단적인 최악의 상황을 마치 전체의 일반적인 상황인양 호도하는 것으로 전형적인 일반화의 오류이다

 

 

폭락론자 들은 우리나라의 가계부채의 위험성을 무시무시한 논조로 경고한다.

 

가처분소득 대비해서 가계부채가 155%가 돼 미국의 금융위기 당시의 138%보다 더 많아

가계부채 폭탄의 심지가 타들어가고 있다고 ... 이말이 진실이면 우리는 큰일났다.

 

 

4만불,5만불 근처에도 가보지 못하고 경제는 파탄나고...

 

그러나 가계부채를 측정하는 방법이 틀렸다.

 

우리가 열을 잴때 공인된 체온기를 쓰듯이 가계부채 비율도 공인된 통계로 계산하는 게 옳다.

 

한국은행은 가처분소득이 포함된 국민계정과 가계부채를 뜻하는 가계신용을 발표하는데 이 공인된 통계로 산정 안하고 무엇으로 측정 했는지도 의문이다.

 

그리고 또 한가지 선진국들에서 가장 보편적으로 사용되고 있는 것이 GDP대비 가계부채 비율이다. 이 방법으로 산정하면 우리나라는 약 81%정도 된다. 이것이 높은 것일까?

 

아니다. 안정적이고 지속적인 성장을 하고 있고 국민소득이 무려 8만불이나 되는 스위스의 가계부채는 GDP대비 113%를 넘어간다.

 

가계부채가 정말 문제가 된다면 스위스는 벌써 망해도 한참 전에 망했어야 했다.

 

즉,가계부채가 문제가 되어서 망한 나라는 지구상에 어디에도 없다는 것이다.

 

반대로 국가부채가 문제가 돼서 망한 사례는 여기저기서 찾아볼 수 있다.

 

가계부채의 상환능력을 보려면 먼저 가계금융자산과 가계부채의 비율을 봐서 상환가능성과

위험성을 판단해봐야 하는데,

 

 가계부채 보다 금융자산이 2배 이상 많고, 금융자산의 비율조차도 가계총자산의 약 20%정도 밖에 안돼 전체 가계총자산은 가계부채의 10배 이상이나 더 많다.

 

 

이처럼 가계의 상환능력이 충분한데 무엇이 큰 문제란 말인가

 

 

그리고 부채비율이 높은 나라들이 더 잘 사는건 어떻게 이해해야 하나

 

은행의 대출은 은행에 저축된 돈을 가지고 대출을 해 주는것이니 만큼 가계부채가 늘었다는

의미는 가계 금융자산이 늘어났다는 의미로 생각해야한다.

 

즉,가계부채가 늘어났다는 의미는 가계저축이 늘어났다는 것과 같다.

 

과연 가계저축이 늘어 나는게 잘못이란 말인가? 물론 과도한 부채의 증가는 경계해야 겠지만 아직까지 모든 사람이 떠들듯이 위험 지경에 처하지는 않았다는 얘기다.

 

 

그래서 DTI규제를 은행 자율에 맡기자는 것이다. 돈은 있는데 일정한 소득이 없어 대출을 못받는다는 것도 웃기는 일 아닌가?

 

신용대출 이라면 당연히 그사람의 신용,소득을 심사해서 대출을 하는 것은 지극히 당연하지만 주택을 담보로 대출 받는데 그사람의 연소득을 문제 삼는다는 건 이해하지 못할 일이다.

 

 

더구나 우리는 LTV제도가 있어 담보대출도 제한적으로 하지 않던가

 

지금은 부동산시장을 밑바닥에서 끌어올려야 한다.

 

왜냐하면 우리 국민의 약 80%가 부동산자산을 가지고 있어 부동산이 폭락을 하면

경제에 치명적인 영향을 미치고 그 영향을 가장 먼저 받는 계층은 가장 소득이 적은 계층 일 것이고 그 다음이 중산층이 될것이 뻔하기 때문이다.

 

 

그래서 반시장적인 각종 규제를 모두 풀어야 하는 것이다.

 

 

고정적인 소득이 없어도 충분한 자산을 가지고 있어서 좋은 지역에 살고 싶은 사람들에게는 집을 살 수있게 DTI규제를 자율화 해야한다. 그래야 그 사람들이 떠나온 집을 다른 사람들이 들어올 것이고 또 그집을 다른 사람들이 구입하는 거래의 활성화를 이룰 수 있다.

 

 

정부에서 부동산을 활성화 시키고 싶다면 찔금찔금의 스몰볼 대책이 아니라 큰거 한방을 터뜨리는 빅볼 대책을 써서 강한 신호를 시장에 보여줘야 얼어붙은 심리도 녹아들 것으로 본다.

 

이번 부동산일지는 하도 부동산폭락,하우스푸어 얘기들이 난무해서 작금의 화두를 한번 생각해보자는 취지에서 작성했습니다.

 

 

더운 여름 휴가들 잘들 다녀오시고 또 다른 내일을 위해 열심히 뛰자구요!!!

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