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▶ 오늘의 시세 및 동향분석



- 그동안 재개발 및 재건축 지역의 물딱지 문제가 사회적 문제로 대두될 상황이였는데 어제[24일] 국회본회의에서 한시적인 구제책이 마련됨에 따라 그동안 물딱지 문제로 고민하던 소유자들의 문제가 해결된 상황이고 내년 연말까지는 조합설립이후 2주택자의 부동산을 매수하는 매수자들도 조합원 자격을 얻을수 있는 상황이 되었다. 그러나 동일 정비구역내에 3주택자의 부동산 소유자들의 경우에는 투기 의도가 있다하여 이 혜택을 받을 수 없는 상황이기에 유념해야 할 것이다.



- 둔촌주공의 경우에도 조합설립이후 둔촌주공 단지내 부동산을 2주택을 보유하고 있거나 그 보유자로부터 매수한 사례까지 포함하여 대략 70-100 세대 정도가 해당되고 있는 것으로 알려지고 있는데 다음달초 공포와 즉시 시행 될 것으로 보여 그 해당 세대의 경우 모두 혜택을 받을 것으로 판단된다. 그러나 내년말까지 한시적인 대책임을 유념하여 둔촌주공 단지내의 2주택 소유자들의 경우 적절한 시기에 1채를 매도하는 전략이 필요하다.



- 그 매도기준은 갈아타기를 통해 일시적 2주택자들의 경우에는 비과세 혜택을 볼 수 있는 상황이기에 좋은 가격을 맞출 타이밍에 신경써야 할 것이고 양도세가 발생하는 경우에는 양도차익이 작은 매물을 중심으로 매도하되 가급적 작은 지분의 매물을 매도하는 것이 필요할 것으로 판단된다. 양도차익에 따른 양도세 차이와 향후 재건축 이후 수익율을 감안한 매도 선택이 뒤따라야 할 것으로 판단된다.



- 둔촌주공의 호가 동향은 꾸준하게 보합세가 이어지고 있는 모습이다. 지난주까지 저가 매물을 중심으론 간헐적인 거래가 뒤따른 모습이 이어진 상황이고 이번주의 시장 상황도 저가 매물을 탐색하는 대기 매수자들의 움직임이 간헐적으로 눈에 보이는 상황을 고려하면 저가 매물을 중심으론 거래가 이어질 것으로 관측되며 이번 주말 시장을 전후로 하여 그동안 시장을 크게 자극하던 미국과 유럽발 재정 위기에 따른 심리적인 부담감은 어느 정도 상황에 적응되는 모습이 나타날 것으로 판단된다.



- 대기 매수자들이 가장 중요하게 보아야 할 상황이 부동산 외적인 뉴스와 분위기도 중요하지만 현장의 저가 매물량과 거래 사례임을 강조하고 싶다. 저가 매물이 1개임에도 불구하고 여러 부동산들이 영업에 나서는 효과로 인해 저가 매물량이 굉장히 많은 것으로 착각할 수 있고 때론 실제 거래될 수 있는 가격대보다 낮은 가격대로 오인하여 매수시기를 놓치거나 시장 상황을 오판할 수 있기 때문이다. 그러기에 매수 계획이 확정되었다면 시장 상황은 모니터링 하되 단골 중개업소를 통한 조용한 매수 전략이 필요해 보이고 실제 둔촌주공은 평형에 따라서는 저가 매물이 전무한 모습도 보이기에 이에 유념하여 저가 매물을 중심으론 빠른 선점 전략을 강조하고 싶다.



- 둔촌주공 평형별 저가 매물을 살펴보면

[밑줄친 매물은 단지내에서 가장 낮은 최저가 매물임]



1단지 8평 3억9천. 16평 6억4천. 18평 6억6천. 22평 7억9천. 25평[지분29.83평] 8억7천.

2단지 16평 6억3천. 22평 7억6천. 25평 8억6천.

3단지 23평 6억2천5백. 31평 7억6천. 34평 8억7천.

4단지 23평 6억2천. 25평 6억8천. 31평 7억5천5백. 34평[지분28.6평] 8억2천.

34평[지분29.8평] 8억8천.

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