부동산 정보포털에서 거래포털로!

만추(晩秋)와 겨울사이 단풍잎이 곱게 물든 숲길을 걷노라면 더욱 짙은 화장으로 물들은 나뭇잎들은 나뭇가지 끝에 매달려 자신의 아름다움을 뽐내면서 가는 가을의 끝을 부여잡고 차갑게 불고 가는 가을바람에 몸부림을 치고 있습니다. 길 위에 뒹구는 낙엽들은 빨갛고 노란 단풍의 색깔을 흑갈색으로 바꾸어 흙으로 돌아가 다음 생명을 잉태할 준비를 하고 있으며 가을비에 젖어 길 위를 덮고 있는 낙엽들은 늦가을의 낭만과 겨울을 재촉해 부르는 몸짓으로 보입니다.아직도 한쪽 구석에는 여인의 붉은 입술보다 더 진한 단풍나무 잎새들을 고스란히 달고서 서 있는 키 작은 단풍나무는 오는 겨울을 아직 모르고 있는 것 같고 자식들을 일찌감치 떨쳐버리고 겨울나무로 모습을 바꾼 앙상한 가지들은 아직은 늦가을의 풍경과는 어울리지 않는 어색한 모습으로 자신을 보여주고 있습니다.바람이 불고 간 뒷자리에는 은행단풍들이 노란 눈송이로 변하여 하늘에서 춤을 추면서 내려오고 길 위의 낙엽들은 무리를 지어 늦가을 찬바람에 길모퉁이에 모여 서로를 의지하며 함께 길위에 누워 끝도 없이 높은 파란 가을 하늘을 몸으로 받아들이고 있습니다.마지막 남은 가을의 낭만을 더 느끼고 싶건만 겨울을 재촉하는 찬바람은 조금 남은 단풍 잎새들을 흔들고 지나가고 떨어진 낙엽들을 빗자루로 쓸어 담는 청소부 아저씨의 땀 흘리는 수고로움이 마냥 고맙게 느껴지지만은 않으며 조금만 더 낙엽을 밝을 수 있도록 기다려 달라고 혼자서 말해봅니다. 11월 중순 이곳 목동 부동산 시장은 10월 달과는 사뭇 다른 시장 상황을 보여주고 있습니다.10월 중순 까지만 하드라도 소형(20평,27평)의 저가 매물들을 중심으로 거래되든 것이 월말로 들어서면서 소형 평형들은 일 반가에서 5% 정도 낮은 급매물들이 빠르게 소화되기 시작하고 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 또한 10월말까지도 높다고 인식되어 거래 불가능한 매물들이 지금은거래 금액으로 인식되기 시작하면서 매수문의가 증가하기 시작하고 비교적 경쟁력이 있다고 생각되는 매물들은 소화되거나 매도자가 가격을 올리거나 매물을 대기 혹은 회수하기 시작하였습니다.현재 20평은 종전가 보다 2,000만원 인상된 금액으로 27평은 3,000만원~4,000만원 상승한 금액이 일반가로 자리 잡아가고 있으며 가격 조정에 대한 주도권도 매도자 쪽으로 넘어가는 상황입니다. 중형(35평,38평)에 대한 가격도 8.29대책 후에 5,000만원 정도 인상된 가격이 시장에 정착되어 가고 있으며 가격의 조정폭도 11월 초에 비해서 많이 줄어들었습니다.저는 지난번 글에서 중형(35,38평)에 대한 가격 혼조세와 매도호가와 매수희망가의 차이는 금년 말까지 지속될 것으로 말씀드렸는데 저의 예상보다는 빠르게 상승된 가격이 정착되어가고 매수세는 그 인상가를 받아들이는 방향으로 시장이 전개되고 있습니다.아직 까지는 중형대의 거래량은 눈에 띌 정도로 증가하고 있는 것은 아니지만 매수 문의는 10월에 비해서 증가하고 있으며 매수 희망가도 높아지고 있음은 확연히 느낄 수 있습니다.45평 이상의 대형 평형은 아직 가격의 변화나 거래량 등에서 10월 달과 별 차이가 없습니다.현재 전체적인 부동산 시장에서는 “지금이 바닥”이라는 “바닥론”과 내년 1/4분기까지는 하락세가 지속될 것이라는 “추가 하락론”이 팽팽한 접전을 벌이고 있습니다.저는 서울의 부동산 시장은 현재 저점(바닥)을 통과 중에 있으며 이 같은 저점의 통과 시기는 금년 11월~2011년2월~3월쯤으로 보고 있으며 블루칩 지역 재건축 대상 아파트의 저점 통과 시기는 11월~12월초로 나머지 서울 시장은 내년2월~3월정도로 저점을 통과 할 것이며 2011년 1/4분기부터 완만한 상승세를 탈것으로 思料됩니다.이같이 저점 통과시기를 보는 이유는 다음과 같습니다.첫째)서울과 수도권의 입주 물량의 격감입니다.내년도 수도권 입주 물량은 10만9,000가구로1999년 이래 10년간 가장 적은 물량이며 10년간 수도권 평균 입주 물량 17만 가구의 절반이 조금 넘는 물량으로서 매매가와 전세가의 상승 요인으로 충분히 작용할 수 있을 것입니다.특히 내년도 서울의 입주 물량은 21,035가구로 올해(34,621가구)대비 마이너스40% 이며 2012년은 14,188가구로 올해의 3분의1밖에 되지 않으며 서울집값의 가늠자 역할을 하는 강남권의 입주 물량은 2010년 3,703가구에서 2011년 2,410가구 2012년 1,549가구로 서울 전체의 입주 물량 감소폭 보다 더욱 크게 줄어들므로 공급부족에 의한 집값 상승은 예상할 수 있습니다.또한 최근에 강남권의 재건축 대상아파트들이 연 3주 상승세를 이어가고 있으며 거래량도 10월 들어 전월대비 21.7% 증가했으며 서울을 포함한 수도권 전체 거래량도 2.248가구로 11.5%다 증가 했습니다.이 같은 공급 부족에 의한 주택수요의 증가와 집값의 상승은 현재 부산의 신규 주택 분양 시장에서 찾아볼 수 있습니다.둘째)는 주택의 구매력의 향상입니다.이것은 현재 주택 담보 대출의 금리가 사상 최저치를 기록하고 있으며 이 같은 초저금리는 당분간 계속 될 것으로 예상되며 11월이나 12월 중에 “금통위”가 기준금리를 0.25%정도 인상할 것으로 예상되며 이로 인한 주택담보 대출은 4.75%내외로 예상됨으로 여전히 초저금리의 유지 정책은 계속될 것으로 예상됩니다.또한 국내 경제 지표들이 양호한 실적을 기록하고 있음으로 2008년의 금융위기로 무너진 1인당 국민소득 2만 불이 금년에는 큰 폭의 무역 흑자와 환율의 하락으로 금년도 국민소득은 2만 불이 넘을 것으로 예상되며 정부가 목표로 하는 2015년 3만 불 국민소득이 달성될 국내경제의 펀드멘탈이 갖추어 지는 2011년 이후에는 국민의 실질 소득의 증가로 주택의 구매력은 그만큼 높아진다고 볼수 있습니다. 10월에 미국이 경제 회복을 위해 6,000억불을 추가로 시장에 투입함에 따른 각국의 “양적완화”정책으로 자산의 인플레이션 가능성이 커지고 있음으로 인플레이션에 강한 부동산 쪽으로 자금의 흐름이 일어날 것으로 예상됩니다. 특히 투자 가치가 높은 블루칩 지역의 재건축 대상 아파트가 투자의 주된 목표가 될 것으로 예상되고 이로 인한 징조는 이미 강남권의 재건축 대상 아파트 가격 상승과 2~3년 전에 입주한 강남권의 기존 아파트의 가격 상승에서 볼수 있으며 실수요자 중심으로 투자가들이 블루칩지역 재건축 대상 아파트의 매수세에 동참 하고 있음을 말해주는 것으로 思料 됩니다. 셋째)정부의 정책입니다.정부는 부동산 시장의 활성화를 통한 내수 시장의 회복과 고용인구의 창출 등에 더욱 힘을 쏟을 것입니다.그동안 건설 산업의 활성화에 가장 큰 걸림돌이든 미분양 주택을 해소하기 위한 각종 세금 정책과 미분양 주택의 구입자에 대한 대출 한도를 늘려주는 정책들을 내놓음으로서 8.29대책이후 9월말 까지는 시장의 반응이 거의 없다가 10월부터 전국의 미분양 물량은 2009년 3월 16만 6,000호에서 올해 8월에는 10만 4,000호로 줄기시작 하였고 11월말에는 9만세대로 줄어들 것으로 예상하고 있으며 이 같은 미분양 물량의 감소추세라면 올해 말에는 7만 세 대 이하로 떨어질 것이라고 발표했습니다. 또한 현재와 같은 주택시장의 과열 기미 현상이 보이지 않고 U자형의 완만한 회복 국면을 보인다면 2011년 3월로 한시적인 총부채 상환비율(DTI) 해제를 연장할 수도 있음을 조심스럽게 예상해 봅니다. 앞으로의 주택 시장은 급격한 하락이나 급등 같은 투기적 시장상황은 발생되지 않을 것이나 투자가치가 있고 성장 잠재력이 있으며 인프라가 잘 갖추어진 지역에 대한 선호도는 점점 높아짐으로 주택가격의 양극화 현상은 더욱 심해 질것으로 思料 됩니다. 이곳 목동은 11/3일 “신정차량기지 복합단지 조성”에 대한 서울시의 확정 발표로 그동안 11단지~14단지 집값의 발목을 잡았든 큰 숙제를 풀었으며 개발후 직접적인 수혜단지로서 앞으로 이들 단지의 집값에 적잖은 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.금번 신정 차량기지 개발 건은 대지 40,286평에 연면적 11만평의 건물에 음식점등 근린 생활 시설과 판매시설 ,병원, 학원 등의 교육시설과 음악당, 미술관 등의 문화 콘텐츠 시설 및 지식 서비스 산업 등이 들어서고 “메트로 광장등”3곳의 7,500평의 광장에 주민들의 커뮤니티 시설과 문화 향수 공간을 만들어 목동을 주거와 교육 ,문화와 유통의 뉴노멀 시대의 새로운 패턴의 신주거지역 모델케이스가 될 것입니다.공사가 완료되는 2015년에는 목동이 서울“서남부권 르네상스 사업”의 중심축이 되고 2013년 1단지부터 시작되는 목동재건축 진행은 ONE-PLAN으로 단지별 재건축 이 진행되면서 목동은 명실상부한 서울의 랜드 마크로 자리 매김 할 것으로 예상됩니다.지난번 글에서도 말씀드렸지만 목동아파의 대지 지분당 평당 가격은 3,000만원~4,400만 원 선으로 서울의 5개소의 전략 정비 구역중의 하나인 마포구 합정동 대지 지분가격보다 낮으며 6개소의 유도 정비구역 중의 하나인 영등포구 당산동의 대지 지분 가격과 비슷한 가격으로 저평가 되어있으며 비슷한 위치와 가격대를 유지하든 여의도의 재건축 대상 아파트의 대지 지분보다는 많이 낮은 수준으로 앞으로 가격의 상승 여력과 폭은 그 만큼 크다고 볼수 있습니다. 현재 목동 시장은 저점을 통과하는 전형적인 시장 상황인 가격과 거래량의 증가 현상이 나타나고 있음으로 매수를 검토 하시는 분은 서둘러 주시고 특히 소형은 가격의 변동이 심함으로 지금이 매수할 시점으로 봐야 할 것이며 중형(35,38평)대도 급매를 중심으로 매수를 적극 검토하시길 권해드리며 45평 이상 대형은 아직은 매수자 우위시장을 유지함으로 목표가격을 정하신후 급매물에서 가격 조정을 하시면 될 것 같습니다.갈아타실 분은 차액을 줄이는 시기와 방법을 검토하시고 매도를 하실 분은 좀 더 지켜보면서 내년까지도 미루어 보시면 좋을 것 같습니다.좀 더 자세한 목동 부동산 시장에 대한 주간별 매매동향과 재건축 진행사항 및 초급매물들에 대한 투자 가치와 분석 자료들은 부뱅사이트→거래포인트(S)→오른쪽의“ 양천구 목동”편을 참조하시기 바라오며 추천 급매물은 실시간 별로 올려드리오니 참고 하시길 바랍니다.이제 올해의 끝을 향해 가는 세월의 뱃길도 더욱 빨라지고 있습니다.이는 아마 그만큼 나이를 먹었다는 증거이며 한해를 떠나보내기 싫은 아쉬움 마음이 그민큼 크다는 뜻이겠죠.…….이제 얼마 남지 않은 올 한해 남은 시간 이나마 주위의 모든 사람들을 빈 가슴으로 사랑하는 그런 시간들로 다함께 채워 보시지 않으시렵니까?이제 까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어 주신 모든 분들께 감사드리며 저의 부족한 글이 많은 분들에게 유익하고 소중한 글이 되길 빌며 저의 작은글은 여기서 붓을 놓겠습니다.다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 가정과 직장 그리고 사업장에 늘 행운과 복된 날들 되시길 빌며 저의 다음 글은 초겨울의 멋과 낭만을 싣고서 기다리는 분들께11/29일 날 찾아뵙겠습니다. 이번에 올려드릴 잠언은 남은 올 한해를 가슴에 사랑으로 가득 채우시길 바라는 마음에서 이글을 올려드립니다 ◈소유가 아닌 빈 마음으로 사랑하게 하소서소유가 아닌 빈 마음으로사랑 하게 하소서받아서 채워지는 가슴보다주어서 비어지는 가슴이게 하소서지금 까지 해왔던 내 사랑에티끌이 있었다면 용서 하시고앞으로 해나갈 내 사랑은맑게 흐르는 강물이게 하소서위선 보다는 진실을 위해나를 다듬어 나갈 수 있는 지혜를 주시고바람에 떨구는 한 잎의 꽃잎으로 살지라도한 없이 품어 안을깊고 넓은 바다의 마음으로 살게 하소서바람 앞에 쓰러지는 육체로 살지라도善 앞에서는 강해지는 내가 되게 하소서철저한 고독으로 살지라도사랑 앞에서 깨어지고 낮아지는 항상 겸허하게 살게 하소서.◎ 작자 미상의 글 중에서....