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대출규제로 가능성 낮아…PFㆍ미분양 해결해야

(서울=연합뉴스) 박성제 기자 = 서브프라임모기지(비우량 부동산담보대출)가 미국의 금융위기를 초래한 것처럼 우리나라도 부동산이 위기의 도화선이 될 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

금융기관의 대출중 부동산담보대출의 비중이 높은 상황에서 주택가격이 하락하면 대출을 갚지 못하는 사람들이 많아질 것이고 임계점을 넘어가면 금융기관의 부실을 초래할 것이라는 걱정이다.

결론적으로 말하면 우리나라의 경우 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 관리가 철저하게 이뤄졌기 때문에 아직은 심각하게 걱정할 수준은 아니라는 분석이 지배적이다.

그러나 주택사업 시행사나 시공사 등이 금융기관으로부터 일으킨 프로젝트 파이낸싱(PF)이나 유동화기업어음(ABCP) 등은 최근 미분양 사태 등이 지속될 경우 금융시스템의 고장을 불러 올 수도 있어 경계해야 한다는 목소리가 높다.

◇ LTVㆍDTI가 안전판

전 세계 금융계를 강타하고 있는 미국의 금융위기는 서브프라임모기지로부터 출발했다. 금융기관들이 넘쳐나는 자금의 운용처로 담보대출을 선택했고 경쟁적인 대출로 비우량 물건에 대해서도 대출이 이뤄졌다.

이는 작년부터 주택가격이 하락한 반면 금리는 오르면서 담보대출의 연체를 불러왔고 결국 금융기관의 부실을 불러왔다.

부동산 침체가 지속되면서 이런 경로의 금융위기가 과연 우리나라에서도 벌어질 것인지의 여부가 주요 관심사로 떠오르고 있다.

이에 대해 다수의 전문가들은 가능성이 낮다고 보고 있다.

가장 큰 이유는 미국의 경우 담보인정비율이 100%까지 되는 반면에 우리나라의 경우는 60%밖에 되지 않기 때문이다.

주택가격이 1억 원이라고 할 때 미국에서는 은행이 1억 원까지 빌려주지만 우리나라에서는 6천만 원밖에 빌려주지 않는다.

이는 미국에서는 주택가격이 조금만 하락해도 주택 가치가 대출금액보다 낮아지는 반면에 우리나라는 40%이상 떨어지지 않는 한 여전히 주택가격이 담보대출액보다 높다.

또 소득의 일정범위내에서만 대출을 해 주는 DTI도 2006년부터 도입돼 연체가능성도 많이 줄여 놓았다.

현대경제연구원 유병규 상무는 "정부가 오래전부터 LTV에다 DTI까지 도입해 엄격하게 부동산 대출을 관리해 왔다"면서 "지금 상황은 국내 부동산 가격 급락으로 금융부문 부실을 불러와 우리 경제를 수렁으로 빠뜨릴 단계는 전혀 아니다"고 말했다.

그러나 저축은행 등 2금융권에서는 LTV 등 기준보다 높게 대출해 주는 경우가 많아 정확한 실태조사를 거쳐 대비할 필요성도 제기되고 있다.

◇ 건설업체 상황 예의주시해야

부동산 경기 침체에 따른 주택건설업체의 도산 등이 금융기관의 부실을 초래할 가능성은 배제할 수 없다.

주택건설업체는 물론 시행사조차 은행으로부터 자금을 빌려서 주택건설을 위해 활용하고 있는데 주택시장 침체가 지속되고 미분양 사태가 해결되지 않는다면 여기에서 발생하는 어려움이 금융기관으로 전가될 수 있다.

특히 저축은행들이 관련된 프로젝트파이낸싱은 충격을 불러올 `뇌관'으로 작용할 가능성이 있다고 부동산 전문가들은 진단한다. PF는 2002년이후 금융기관들이 부동산경기 활황과 주택가격 상승을 배경으로 경쟁적으로 취급해 총 규모는 65조 원을 넘고 있다.

은행권의 경우 사업의 수익성 등을 따져 취급하고 있지만 저축은행은 엄격한 심사없이 단기 브리지론의 형태로 공급했다. 시행사가 토지매입비 등의 조달을 위해 저축은행으로부터 PF대출을 받고 이후 사업승인을 받은 뒤에 은행 등으로부터 대출을 받아 저축은행의 빚을 갚는 방식이다.

저축은행의 PF대출규모는 12조 원 수준으로 올해 들어서는 증가하지 않지만 문제는 연체율이 높아지고 있는 것이다. 작년 말 PF대출의 연체율은 11.4%였으나 올해 6월 말에는 14.3%까지 치솟았다.

연체율 급등은 부동산경기 침체가 주된 이유로 시행사의 자금사정이 악화되고 부도건설사가 증가해 부동산 PF대출금 상환이 어려워졌기 때문이다.

고철 주택산업연구원장은 "브릿지 성격의 PF는 이자율이 높을 뿐 아니라 최근 연체율이 높아져 2년 전과 비교하면 3배 이상이 됐다"면서 "미분양주택 문제가 지속되면 저축은행의 부실로 이어질 수 있다"고 경고했다.

PF와 함께 최근에는 유동화기업어음(ABCP)에 대한 경계령이 나오고 있다. ABCP는 이미 분양이 완료된 단지에서 앞으로 들어올 중도금을 담보로 해 은행에서 대출받아 신규 분양 자금으로 활용하는 것이다. 이는 다른 단지로 꼬리를 물고 이어지는 구조인데 미분양이 심각해지면서 신규 ABCP를 받기가 어려워지고 이에 따라 기존 대출금 상환도 힘들어지고 있다.

중견건설업체인 호반건설의 최종만 부사장은 "은행으로부터 PF나 ABCP를 일으킬 수 있는 건설업체는 몇 되지 않는다"면서 "이미 받은 대출의 만기연장도 어려워 건설업계에서는 줄도산을 우려하는 목소리가 많다"고 전했다.

sungje@yna.co.kr