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경기도 광주시 오포읍 양벌리의 미래 전망(3)



1. 참여정부의 부동산 정책의 흐름



참여정부 부동산 정책은 세금과 공급의 확대로 결국 막을 내리게 되었다.

정권초기 정책으로, 다주택 소유자로 하여금 무거운 세금을 부담케 하여 주택을 내놓게 유도하는 어찌보면 당연한 정책을 시행했다. 그러나 결과는 주지하다시피 다주택소유자는 처분보다는 보유를 택했고, 정부의 종부세와 양도세를 비웃 듯 결국 5년만 버티면 원상회복이라는 심리적 확신을 심어줘 실패를 자초했다.

정권말기 공급 축소보다는 공급확대를 선택한 것은 결국 부동산을 보유한 자산가들의 승리이며 자산 축적의 결과를 낳았다.

우리나라의 연평균 성장률이 5%에도 미치지 못했다는 점에서 성장의 분배는 주로 어디로 흘러갔는지 알 수 있을 것이다.

또한 행정도시, 지방혁신도시, 기업도시 등 수도권 대체 개발을 꾀하였으나, 정책이 먹혀들지 않아 수 십조원의 토지 보상금만 수도권을 뜨겁게 달군 엔진 역할만 했고 그 성공 여부는 현재까지 알 수 없는 혼동의 정책으로 남지 않을까 우려되는 대목이다.

아울러 분당급 신도시 지역으로 동탄2지구를 택함으로써 경부고속도로 주변의 연담화를 택한 정책의 미(微)를 발휘하였다.

부동산 금융정책은 콜금리의 지속적인 상승과 제2금융권까지 수도권 투기지역 등의 아파트를 담보로 대출받을 때 은행처럼 상환 능력에 따라 대출 한도를 결정하는 총부채상환비율(DTI)을 적용토록 했다.

완전한 자기 자본 없이 집을 마련할 수 있었던 금융방식에 커다란 제동이 아닐 수 없다.

이로 인해 현재 아파트의 매매가의 하락세와 거래의 위축으로 이어 지고 있지만, 단기적 시세조정이라는 관점이 지배적이다. 정부에서 9월부터 시행할 예정인 분양가 상한제, 청약제도의 개편 등 서민들을 위한 정책이 근간을 이루겠지만, 제한적인 정책이 아닐 수 없다.



2. 거시적 관점에서의 부동산 미래 전망



삼삼오오만 모이면 대화의 절반이 부동산이였는데 지금은 주식 얘기가 절대 다수를 차지하게 되었다. 곧 꿈의 2000포인트 고지가 보인다고 온통 난리다.

불과 몇 달전만 해도 부동산이 이랬으니 격세지감을 느낄 정도다.

그렇다면 부동산으로의 자본 귀환(歸還)은 언제쯤이면 될까. 그리고 언제 투자를 해야하고 어느 지역에 관심을 갖아야 할까.

이러한 질문에 답을 안다면 당신은 이미 훌륭한 자산가가 되어 있을 것이다.

글쓴이 역시 부동산을 업으로 하고 있지만, 늘 부족한 식견에 목말라 하고 있다.

하지만, 졸견이라도 준비된 부동산 투자 전망을 알아보도록 하자.

첫째, 한미FTA와 EU FTA(자유무역협정)는 우리 생활을 근본적으로 바꿀 것이다. 자본의 국경이 무너지고 서비스, 농업분야의 점진적 개방 확대는 농촌의 모습을 매우 많이 변화시킬 것이다. 농촌은 이제 세계와 경쟁을 해야 하는데 농촌으로의 도시자본 유입은 거의 제로에 가깝다. 이제는 농업진흥구역으로 묶여 있는 수도권 주변의 절대농지는 관리지역이나 주거․공업지역으로 바뀌지 않으면 농촌으로의 자본 유입은 사실상 어려울 것이다.

결국, 수도권내 대규모 농업진흥구역을 해제하고, 개발이 용이한 용지로 새로이 추가 편입될 수 밖에 없을 것이다. 또한 글로벌 경쟁 위기 속에서 수도권내 공장 증설 및 신규 허가를 더 이상 미룰 수 없을 것이다.



둘째, 2007년 대선에서 어느 정권이 창출되든지 간에 정권초기 인위적인 경기부양을 하지 않은 정부가 없었다. 그 중 선택하기 가장 쉬운 정책이 건설 경기이다. 현재 각종 신도시, 기업도시, 세종시 등 많은 토목 공사가 예정되어 있지만 후임 정부에서는 노무현 정부가 만들어 놓은 국책 사업만 진행할 리 없다. 항상 정권이 바뀌면 새로운 사업을 구상한다. 때론 기존 사업이 축소되기도 하는데 현재의 신도시 정책도 어느 정도 축소가 불가피할 것 같다. 그 이유로는 경부고속도로축의 과밀화와 강남대체지로써의 부적합 등을 이유로 동탄2신도시 규모가 축소될 가능성의 여지가 있다. 아울러 평당 8백만원대 분양은 사업 추진 단계에서 상승하지 않을 수 없다. 아파트 원가에 들어가는 인건비, 자재비 특히, 시멘트와 철강은 중국 ․ 인도의 산업화, 중동의 오일머니 확대 등 으로 자국 내 토목공사를 한층 배가시킬 것으로 여겨져 이에 따르는 원자재 난은 계속될 것이다. 우리 나라 역시 제1기 신도시 건설시 시멘트 파동은 이미 경험한 학습이다.



셋째, 중국 ․ 인도의 물가 상승이 목전에 와 있다. 현재 전세계에 저가 상품을 공급하는 두나라의 경제 개발로 인건비와 물가의 상승은 해마다 증가하고 있다. 이로 인해 저가 상품을 더 이상 공급하지 못할 것이다. 따라서 선진국 등의 물가 상승 속도를 늦추었던 중국의 저가 생 산품이 전체적인 물가를 끌어 올릴 것이다. 우리 현실도 이와 동조 현상으로 이어져 자국생산의 물품에 의한 물가 상승이 아닌 저가 중국산의 감소로 물가 상승이 예고된다.

물가가 상승하게 되면, 금리 인하론이 고개를 들 것이다. 풍부한 유동성에도 불구하고 소수의 자산가 보다는 다수의 금융 부담을 지고 있는 서민과 기업을 생각하지 않을 수 없다.

또한 원화의 절상으로 미 달러의 대량 유입(환차익을 위해)은 주식 아니면 부동산에 투자하게 되어 주식과 부동산은 상승세를 이어갈 것이다.



넷째, 세수의 확대 정책은 계속된다.

고령화 사회의 점진적 진행은 사회적 비용을 증가시킨다. 이러한 비용은 결국 세금으로 해결해야 하는데, 결국 쉽게 징수할 수 있는 재산세와 각종 명목의 환수금으로 이어질 전망이다. 부동산 가격의 상승을 이끌어야 - 극격한 상승이 아닌 점진적 상승 - 세수가 늘어나는 것은 당연하다.



다섯째, 고령화 사회의 진입으로 인한 연금 고갈의 대책으로 개인들은 역모기지론을 생각할 수 있다. 아파트를 담보로 국가는 신청인에게 매달 정기액을 지불하고 사후 주택을 처분하여 상환하는 방식인데 노년의 시기에 최소한의 생활을 영위하기 위해서는 아파트라는 자산이 커다란 생의 담보물이 될 수 있다.

굳이 현금을 손에 지지 않아도 아파트 한 채면 노년의 생활은 보장된다는 것이다.



이상 말씀드린 외에도 여러 가지 요인들이 있겠지만 대략적인 것으로 마무리 하도록 한다. 이에 반론을 제기하거나 타당하지 못한 점이 있다면, 다분히 개인적인 소견이라는 점을 이해해 주시길 바란다.



3. 경기 광주 오포읍 양벌리가 투자의 대상이 되는가?



필자는 양벌리의 미래 가치 전망을 2회에 걸쳐 나름대로 평가를 해 왔다.

주지하다시피, 양벌리만 부동산의 가치가 상승한 것은 아니지만 분당급 신도시의 후보지로 부각되면서 상승분위기는 어느 때와 달리 뜨거웠다.

광주 오포 ․ 용인 모현이 분당급 신도시 후보군에서 강남대체와 600만평 이상의 대규모 택지 공급 가능 측면에서 부각될 수 밖에 없었다.

그러나 상수원 보호측면인 환경이 먼저 고려되어 후보지에서 최종 탈락하였다.

이로 인해 후보군 지역인 오포 ․ 모현의 부동산 하락을 예견했지만, 지금 뚜렷한 하락의 기미 없이 보합세를 유지 중이다. 실망 매물보다는 미래의 가치가 더 부각된 듯 하다.

다시 말해서, 오포가 신도시 후보군의 반열에 올라 널리 알려졌고 필요하다면 히든 카드로써 다시금 부각될 재료를 가지고 있다는 점이다.

이제부터 넓게는 경기도 광주, 좁게는 양벌리에 대한 미래 전망 데이터를 정리하도록 하자.



(1) 성남-여주간 복선전철



아래는 기사 내용을 발췌한 것이다.

「 광주시가 4일 시 홈페이지를 통해 지역 최대현안 중에 하나인 성남~여주 간 복선전철사업과 성남~장호원 도로공사에 대한 현재까지의 현황 및 향후계획을 밝히고 나서 주목된다.시는 복선전철의 경우 지난 해 12월부터 올 6월까지 각종 인허가를 마무리하고 6월부터 공사에 착공 해 2010년 12월엔 준공 할 수 있을 것이라고 내다봤다.이 사업은 성남~광주~이천~여주를 연결하는 길이 56.3km로 총 사업비 1조9천9백억여원이 투입되고 광주시 구간은 23.3km에 해당한다.또, 광주 구간에는 삼동역(삼동), 광주역(역동), 쌍동역(쌍동리), 곤지암역(곤지암리) 등 4개 역사가 들어설 예정이다.올해는 지난 해 100억원과 2007년도 356억원 등 총 456억원의 사업비가 이미 확보되어 있다. 복선전철 사업은 지난 97년 제2차수도권정비계획에 반영돼 98년에 서울대 공학연구소에서 사업 타당성 조사를 벌였고 2002년엔 기본계획이 수립된 바 있다.또, 2003년엔 1.2.3.4.7.9 공사구간의 기본 및 실시설계가 이뤄졌고 2004~2005년에 5.6.8 공사구간의 기본설계가 진행됐다. 지난 해엔 설계심의를 포함 해 턴키구간 실시설계가 완료됐고 광주시 구간은 4.5.6.7 공사구간에 해당한다.한편, 성남~장호원간 도로건설공사는 지난 2002년에 시작 해 2010년 준공을 목표로 하고 있고 올해 633억원의 사업비가 투입된다.이 도로는 성남시 여수동~이천시 장호원읍을 연결하고 이 중 광주시 구간은 태전동~초월읍~실촌읍의 22.4km가 해당된다.」



○ 파급효과

- 광주역에서 분당선인 이매역과 환승, 신분당선(판교에서 강남까지 약 16분소요)인 판교역 과 환승 가능. 강남까지 30분대 도착 가능

- 서울의 북부권보다 월등한 강남 접근성이 예상

- 현재 서울 장지동에 건설 중인 ‘서울동남권 유통단지’ 접근 용이(이매역에서 환승하여 분 당선 복정역 이용)



* 참고자료: 서울동남권 유통단지 건설(관련기사 발췌함)

서울 송파구 문정동, 장지동 일대 15만5천여평이 ‘서울동남권 유통 保贅？？조성된다.21일 건설교통부에 따르면 서울동남권 유통단지는 SH공사가 시행을 맡아 추진하는 사업으로 사업규모는 총 1조8천억원이다. 이 가운데 조성비용은 1천400억원, 용지비 6천551억원, 건축비 9천765억원 등이다.서울동남권 유통단지에는 청계천 복원사업으로 이주하는 전문상가 등이 조성되며 내년 말 부터 이주가 시작될 예정이다.

건교부 물류시설정보팀 고칠진 팀장은 “서울 동남권 유통단지 조성사업은 지난 2004년 11월 유통단지로 지정 고시된 사업”이라며 “올해 말 건축공사를 시작해 사업완료기간인 2008년 말 유통단지 입주에는 문제가 없을 것”이라고 말했다.

15만5천여평에는 유통시설, 지원시설, 공공시설 등이 들어서며 이 가운데 유통시설용지면적은 3만평 규모이다.유통시설용지는 물류시설과 전문상가 등 상류시설이 조성되며 물류시설에는 화물취급장, 집배송센터, 창고, 차고지 등이 각각 들어선다. 전문상가에는 1층 섬유업종, 2층 피혁업종, 3층 스포츠 의류업종 등이 각각 유치된다.또 지원시설용지에는 주차장, 주유소, 숙박시설, 업무시설, 복합시설 등이 각각 건립되고 공공시설용지에는 공원, 녹지 등이 조성될 예정이다.







(2) 성남-여주간 자동차 전용도로 개설



○ 파급효과

- 양벌리에서 장지IC 접근 용이

- 3번국도의 만성적인 적체 해소

- 6차선(광주 통과 구간)의 자동차 전용도로 신설로 물류기업들의 진출 확대

- 강남권과 분당권 진입 확대



(3) 경부 제2고속도로 신설 예정(관련기사 발췌함)


「 민간 4사가 각각 제안한 수도권 제2경부축은 외곽순환도로 서하남나들목에서 출발해 용인, 안성을 거쳐 행정중심복합도시로 연결되는 노선 구조다.

두산중공업은 지난1월 업계에서 처음으로 서하남나들목에서 오산까지 이어지는 46km구간 건설을 건교부에 제안했다.

이어 롯데건설이 충남 천안과 충남 연기군 행정도시(세종시)를 잇는 45km구간을, 3월에는 GS건설과 대림산업이 용인에서 연기군까지의 80km 구간을 각각 제안했다. GS와 대림 노선은 중복된다.

이들 민간 제안사업의 특징은 교통정체가 극심한 경부고속도로 서울~안성 구간의 대체노선으로서의 역할을 강조한 점이다. 또 경부와 중부고속도로 중간에 위치하며 경부축 동쪽의 접근성을 높였다.」



○ 파급효과

- 광주지역은 추자리 지역을 거쳐 에버랜드 방향으로 계획 예정

추자리 인근 광주IC가 생기면 양벌리 지역 접근성 개선

- 서하남 지역(송파신도시, 서울 동남권 유통단지) 접근 용이

- 잠실, 강동, 강남 접근 용이

(4) 제2외곽순환도로 계획(구체적 계획 미정)





(5) 제2영동고속도로 예정(신문기사 발췌함)

「서울~여주~양평~양동~원주를 잇는 제2영동고속도로의 민간투자 사업자가 확정돼 빠르면 2008년부터 공사에 착수한다.

건설교통부는 지난 11월말, 제2영동고속도로의 우선협상대상자로 (주)현대건설을 확정하고, 내년1월부터 협상을 벌여 내년말까지 실시설계 협약을 체결하고 2008년부터 공사를 착공, 2013년 완공 할 계획이라고 밝혔다.

제2영동고속도로는 경기도 광주시 초월면 선동리에서 양평군 양동면을 거쳐 원주시 가현동을 연결하는 총 연장 57.4㎞ 4차선으로 총 1조5,418억원의 사업비가 소요되며, 기존 영동고속도로와 비교해 거리는 15㎞, 주행시간은 28분이 각각 단축될 전망이다.

이에 따라 광주시 초월면을 시작으로 여주구간은 산북면 송현리 → 금사면 주록리 → 금사면 도곡리 → 흥천면 계신리(흥천IC) → 대신면 보통리(대신IC) → 대신면 무촌리 → 대신면 장풍리 →북내면 주암리를 거쳐 양평군 양동면 삼산리와 이어지게 된다.

한편 이번 2영동고속도로 민자투자사업은 BOT방식으로 준공시 소유권은 국가에 귀속되고 건설사인 (주)현대건설은 30년간 운영권을 갖게 된다.

제2영동고속도로가 개통되면 서울~양평~양동~원주간 50분대 최단거리 직결 고속도로가 구축돼 물류비 절감은 물론 기존 영동고속도로의 교통량 증가로 인해 발생되고 있는 상습적인 지·정체가 해소되고, 결정점인 JCT(호법, 여주, 만종) 전후 구간과 서울 인근 IC(이천, 여주, 문막) 구간의 교통 혼잡이 크게 해소될 전망이다.

특히, 양평을 비롯한 여주군, 광주시, 이천시 등 경기도 동부지역의 간선망을 제공함으로써 중부내륙지역의 균형발전에 중요한 역할을 담당할 것으로 기대되고 있다」



○ 파급 효과

- 강원권과의 접근 용이

- 원주 기업도시지역과 연계하여 산업 단지 조성

- 강원권의 강남진출 희망 인구 유입 효과





(6) 광주시 중장기 도시개발계획(중앙일보 신문기사 발췌)



「대표적인 수도권 규제 집중지역인 경기도 광주시가 중장기 도시개발계획(계획기간-20 20년)의 새 판을 짜고 있다. 팔당호수질보전특별대책권역, 개발제한구역 등의 규제로 묶여 바닥난 개발 용지를 새로 확충하기 위해서다. 광주시는 이를 위해 오포읍 추자리, 장지동 일대를 포함해 총 10㎢(300만평)를 신규 시가화 예정용지(개발 예정지)로 지정, 주거용지 등으로 개발하고 만성적인 ‘용지난’을 해결한다는 계획이다. 또 전지역을 경안도심·퇴촌·곤지암·오포·중부 등 5개 생활권으로 나눠 균형적인 지역 개발을 유도하기로 했다. 시는 이에 따른 2020년 인구계획을 45만명(2006년말 현재 22만)으로 설정했다. 이런 내용이 담긴 ‘2020년 광주 도시기본계획’은 현재 건교부 심의 중에 있다. 광주시 도시과 관계자는 “기본계획은 9월께 확정돼 일반에게 공개될 예정”이라고 밝혔다.」











(7) LG곤지암리조트 완공 예정(2008년 하반기)


○ 광주지역의 청정 이미지 극대화

○ 겨울철 스포츠 지역으로 부상

○ 편의 ․ 문화시설 확충





(8) 2010 성남재개발(도시정비)사업 추진(성남시청 홈페이지 글 참조)

「○ 위 치 : 수정·중원구 관내 ○ 면 적 : 305.1ha

○ 정비예정구역 26개 구역

○ 2010년을 목표연도로 도시기능 회복 및 주거환경의 질 향상 등 주거환경을 정비하 고, 계획적 도시관리를 위한 종합적인 도시정비방향을 제시 ○ 성남시 특성상 과소필지가 많고, 인구가 과밀하며 가옥주가 영세할 뿐 아니라 세입자 가 60%를 상회하므로 이주대책 없는 사업 시행은 전세난, 주택수급 불균형 상태 발생 등 많은 사회문제가 예상되어 우리시 특성상 순환정비방식 시행 ○ 성남시 도시특성 등을 고려하여 정비예정구역을 선정하고, 부문별 계획을 수립하여 장 래 정비사업에 대한 정비방향 및 개발지침을 제시」





○ 파급효과

- 2010년까지 단계적으로 구시가지 개선 사업 진행 예정

- 상당수 입주 못하는 성남 구시가지 시민의 광주지역 이동 예상


4. 이제는 양벌리를 주목하자.



앞에서 살펴본 바와 같이 넓게는 광주, 좁게는 양벌리 지역에 개발이 예정되어 있다.

오포읍은 신도시 후보군으로 거론될 정도로 구릉산지와 넓은 평지를 자랑한다. 또한 양벌1,2리 지역은 이미 도시화 예정지로 제1종 주거지역이 주를 이룬다. 아울러 매산리, 추자리의 도시화 예정지와 더불어 신시가지로 개발될 가능성이 높다.

용인 2020년 기본계획에 의거, 모현읍 지역도 도시화 예정지로 고시되어 있는 상태다.

모현과 양벌리로 이어지는 신도시 예정 후보지는 경기도 명품신도시로 언젠가는 지정될 것이라는 기대감 역시 감출 수 없는 지역이다.

또한 모 대통령 후보는 경부운하건설을 대선공약으로 내걸었는데, 경부운하를 건설하기 위해서는 팔당상수원의 이전을 검토해야한다는 주장도 있는 만큼 지켜볼 일이다

한편 팔당수질개선을 위해서는 경부대운하 건설을 통해 상수원을 상류로 이전해야 한다는 주장에 도는 "검토해 보지 않았다"고 말했다. 최우영 대변인은 "대선후보가 구상단계에서 거론한 문제를 놓고 행정기관인 도가 입장을 표명하기에는 적절하지 않을 뿐더러 검토할 때도 아니다"라고 밝혔다.(2007. 7. 24. CNB뉴스 기사 발췌)











5. 마치면서



양벌리 지역에서 부동산업을 시작한지 3년이 넘었다. 많은 부동산 중개를 하면서 익힌 실무와 각종 상담의 내용들은 투자자의 성향과 자산정도에 따라 포커스가 달라진다.

아파트를 매도․매수하든지, 토지를 매도․매수하든지 소중한 자산을 다루기는 마찬가지다.

지금은 부동산의 침체기인 것처럼 보이지만, 정책적인 한 지점에 머무른다는 생각을 지울 수가 없다.

투기가 아닌 투자의 원칙에 충실히 한다면, 양벌리가 아닌 다른 지역에 투자를 해도 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.







* 이 글의 상당 부분 내용은 신문기사 내용을 발췌하였고, 나름대로 정리한 사견(私見)이오니 이점 참고하시기 바랍니다.