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압구정동 중층 재건축 ‘활력’
2008-07-14 05:15:00



국토해양부가 올해 하반기 중 임대주택 및 소형 주택 건설 의무 비율을 낮추고 초과이익 환수 제도도 손질하기로 하는 등 재건축 규제를 풀기로 함에 따라 그동안 답보 상태를 보이던 서울 강남권 등지의 재건축 사업이 한층 탄력을 받게 됐다.

이들 재건축 규제는 아파트 재건축의 사업성을 떨어뜨려 조합원 부담이 늘고 이로 인해 사업 추진이 지연돼 왔다. 특히 그동안 소형 주택 의무비율에 발목이 잡혀 있던 강남구 대치동 은마 및 청실, 송파구 잠실주공 5단지 아파트 등 중층 재건축단지들이 큰 수혜를 입을 전망이다.

■중층 단지 재건축 활기 띨 듯

13일 건설업계에 따르면 국토해양부가 지난 10일 임대주택 의무비율과 소형주택 의무비율 등을 낮추는 재건축규제 완화 추진을 발표하면서 강남권 재건축아파트 단지들을 중심으로 사업추진에 잰걸음을 하고 있다. 재건축 단지들의 기대감도 한껏 부풀고 있다.

강남권 재건축 시장은 참여정부 때부터 소형주택 의무비율 등을 비롯해 각종 규제로 꽁꽁 묶어놔 사실상 재건축이 불가능했다. 이로 인해 상당수 단지는 재건축을 포기하고 리모델링으로 선회하기도 했다.


소형주택 의무비율은 2003년 9·5대책 때 수도권 과밀 억제권역에서 재건축하는 단지는 전체 가구 수의 60%를 전용면적 85㎡ 이내 아파트로 짓도록 한 제도로 이는 용적률 규제와 함께 강남권 재건축단지의 사업성을 떨어뜨리는 주범이었다. 실제로 소형주택 의무비율 규제로 인해 중층(15층 이하) 재건축 아파트들은 소형 지분을 가진 일부 조합원이 재건축 후에도 재건축 전보다 되레 적은 아파트를 배정받게 돼 사업이 사실상 불가능했다.

■압구정 3차,4차현대·잠실주공 5단지 등 최대수혜

이에따라 강남구 대치동 청실아파트와 압구정동 현대, 송파구 잠실동 주공5단지 등 다른 중층 재건축단지도 사업이 본격화될 전망이다.

강남 개포주공, 고덕주공, 둔촌주공 등 저층 재건축 단지도 임대주택비율 완화 추진에 따른 혜택이 많아진다. 소형주택 의무비율과 함께 임대주택 의무비율이 완화되면 사업성이 대폭 좋아지기 때문이다. 임대주택 의무비율은 재건축 추진으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 제도로 사실상 개발이익 환수 조치다. 이 때문에 저층(5층이하)단지들은 재건축 추진으로 용적률이 대폭 늘어나도 일정분의 임대주택을 지을 수밖에 없어 일반 분양분 감소에 따른 사업성을 상실하게 된 곳이 많았다.

강남구 개포동 개포주공2단지 재건축조합추진위 관계자는 “임대주택 의무비율이 줄어들게 되면 사업성이 좋아지게 돼 멈췄던 사업이 다시 탄력을 받게 될 것”이라며 “재건축은 워낙 겹규제로 둘러쳐져 한 두가지 규제 완화만으로는 사업성을 회복하기가 쉽지 않지만 이번 조치가 현실화된다면 일단 숨통은 트이게 되는 것”이라고 말했다.

둔촌주공 재건축조합추진위 관계자는 “임대 비율을 많이 낮춰야 일반 조합원들 부담금도 줄어들고 아파트 면적도 늘어난다”면서 “이번 규제완화 추진이 급락하는 재건축시장을 반전시키는 계기가 됐으면 좋겠다”고 말했다.

■층고제한·용적률 규제도 풀어야

그러나 일부 단지는 소형주택, 임대주택 의무비율 완화만으로는 부족하다는 반응을 보이고 있다. 강남구 대치동 c아파트 재건축조합 관계자는 “정부가 규제완화 방침을 내비쳤지만 실제 규제 완화로 이어질지는 의문”이라며 “만약 규제완화를 통한 강남권 아파트 공급 확대를 목표로 한다면 층고 제한과 용적률까지 풀어줘야 한다”고 말했다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “중층재건축을 비롯해 강남권 재건축 사업이 다시 활기를 찾을 전망이지만 용적률 상향 없이는 아직도 사업성이 안 나오는 단지가 많다”며 “하지만 정부가 규제완화 신호를 준 만큼 그동안 추락하던 재건축시장은 급매물이 회수되는 등 하락세는 멈출 것”이라고 말했다.

/kwkim@fnnews.com 김관웅기자



[문화일보] 2008년 07월 12일(토)
‘압구정동 아파트 독야청청.’



압구정동 ‘한국의 베벌리힐스’ 불려






압구정 현대아파트






서울 서초구, 강남구, 송파구 등 강남3구의 아파트값 하락세가 가속화되고 있는 가운데서도 강남구 압구정동만이 집값 안정세를 유지, 눈길을 끌고 있다. 특히 인근 도곡동, 삼성동, 대치동 등에서 최고 2억~3억원 떨어진 급매물이 출현하고 있는 상황이어서 ‘압구정아파트’ 이름값이 더욱 빛나고 있다.

11일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 압구정동은 강남3구의 집값 하락 속에서도 급매물이 아직까지 나오지 않고 있다.

실제 압구정동 옛현대3차 의 경우 올해초와 비슷한 13억~14억원 선을 유지하고 있다. 특히 고가아파트의 경 ？값이 꿈쩍도 하지 않아 요지부동이다. 178㎡(54평형)는 올해초부터 22억~23억원대를 꾸준히 기록하고 있으며 매물도 거의 없는 상황이다.

반면 압구정동을 제외한 강남3구의 노른자위 아파트는 모두 하락하고 있다. 강남3구 집값은 여름철 잠실 지역에 1만여가구가 넘는 입주 물량이 대기하고 있는데다 재건축을 중심으로 하락폭이 커지고 있다. 대표적인 재건축 단지인 대치동 은마아파트 112㎡(33평형)는 올해 초보다 2억원가량 하락한 10억5000만원에 급매물이 나와 있다.

부동산 정보업체 스피드뱅크 관계자는 “최근 강남 집값의 속락에도 불구하고 압구정동 아파트만 떨어지지 않는 것은 압구정아파트가 한국 최고임을 다시 한번 입증하는 셈”이라고 말했다.


압구정동 ‘한국의 베벌리힐스’불려

한강변의 전형적 농촌지역이었던 서울 강남구 압구정동은 60~70년대 마을 고유의 주택들과 야산, 전답이 개발되면서 서울의 신흥 부촌으로 변모했다. 70년대 후반 현대아파트가 들어선 이후로 강북 부자들이 대거 이동, 화려한 강남시대를 열었다. 압구정동은 한강을 사이에 두고, 강북의 부촌 한남동과 서로 마주보며 진정한 부자마을의 자웅을 겨루고 있다. 초기부터 현대그룹 계열 임원들이 보금자리를 틀면서 지금까지 부자동네를 형성하고 있다.

특히 압구정동 아파트는 강남 재건축 규제 완화를 통한 공급 활성화와 서울시 한강르네상스 프로젝트의 직접적 수혜를 받는다. 용산 국제업무지구와 함께 우리나라 랜드마크 역할을 수행할 ‘명품 주거타운’으로 탈바꿈할 전망이다. 한강 물길을 따라 수려하게 병풍처럼 늘어선 초고층 아파트로 재건축된다면, 압구정동의 미래 가치는 상한가를 달릴 게 분명하다.

압구정동은 ‘한국의 베벌리힐스’로도 불린다. 올림픽대로와 논현로, 언주로, 도산대로 등과 연계돼 교통이 편리하다. 압구정로 북쪽 한강변은 아파트촌을 이루고 있고 남쪽은 대부분 고급 주택가다.

올 들어 강남, 송파구 등 강남권 아파트 가격은 하락세를 나타냈지만 한강과 가까운 곳에 있는 아파트들은 소폭 올랐다. 특히 강남구 압구정동 구 현대아파트가 최고 유망단지로 꼽힌다.

구 현대아파트 6차 171m²(52평형)는 중대형 물량임에도 평균 매매가가 지난해 3월 23억5000만원에서 최근 24억5000만원으로 1억원가량 올랐다. 2년간 상승 폭만 6억2500만원에 달했다. 향후 강남 재건축이 본격 진행된다면 압구정 구 현대아파트가 고급 주거단지의 한 축을 형성할 것이다.

[박상언 유엔알컨설팅 사장]

[본 기사는 매경이코노미 제1463호(08.07.09일자) 창간29주년 기념 특대호에 게재된 기사입니다]


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저평가된 강남의 최고 아파트



압구정 현대아파트3차...

현재 재건축 추진으로 자타가 공인한 명실상부한 대한민국 최고입니다.

하지만 가격이 상당히 있어 입성히기가 곤란합니다.

하지만 항상 틈새라는게 있지요.한강이 한눈에 보이고

현대아파트 중에서 가장 오래되기도 하여 한때

재건축을 가장 먼저 추진했던곳이기도 합니다.

이곳은 아직 강남의 여러 아파트들 치고는 가격이 상당히 낮게 형성되어 있습니다...

자세한 사항은 직접 알아보시면 이해하실듯...

그동안 이곳은 다른 동보다도 홍보 부족으로 가격이 많이 오르지 않았습니다.

집주인들이 해외에 계신분들이 많은게 정보부족으로 값싸게 나오는 경우도 있었습니다...

오히려 내집마련하시고 실거주가 입주하기에 최고라 할 수있는 이 아파트에 입성하기에는

정말 좋은 기회라고 생각합니다.

곧 있으면 재건축도 될 예정이랍니다.

자 이제 마지막입니다.




국토부, 부동산 규제 완화 추진

국토해양부가 재건축 조합원 지위양도 금지 등 그동안 재건축 시장의 규제로 인식돼온 제도 등을 푸는 방안을 검토하겠다고 밝혀 관심을 끌고 있다.

새 정부 들어 정부 쪽에서 재건축 규제완화 검토 방침이 나온 것은 이번이 사실상 처음이다. 정부는 또 분양가 상한제와 관련해 민간택지의 택지비 인정방식을 현행 '감정가' 대신 '매입비'를 인정해 주고,주상복합 아파트의 가산비를 추가 인정하는 방안도 함께 검토하기로 했다. 이에 따라 '선(先) 집값안정-후(後) 규제완화'라는 정부의 주택정책 기조가 완전히 바뀌는 것 아니냐는 분석이 나오고 있다. 하지만 최근 서울ㆍ수도권 집값이 간신히 안정을 찾아가고 있는 상황에서 갑자기 정부가 규제완화 방침을 발표해 또다시 집값불안을 자극할 수도 있다는 우려가 제기되고 있다.

◆재건축 시장 풀리나

국토부가 재건축 규제 완화를 검토키로 한 것은 최근 집값이 큰 폭으로 떨어지는 등 햐향 안정세를 보이고 있다는 판단 때문으로 보인다. 재건축 추진단지가 몰려 있는 강남권의 경우도 세제ㆍ대출규제 등이 여전한 데다 반포ㆍ잠실 등의 입주 물량이 풍부해 집값불안으로 이어질 우려가 크지 않다는 판단도 작용한 것으로 풀이된다.

정부가 이번에 규제완화를 검토키로 한 재건축 관련제도는 △조합원 지위양도 금지 △소형주택건설 의무비율 △임대주택 의무건립제도 △재건축 초과이익 부담금 등으로 '전방위 규제완화'에 해당된다.

이 가운데 조합원 지위(입주권) 양도금지가 가장 먼저 완화될 것으로 보인다. 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 안에서 재건축 추진단지가 조합설립인가를 받으면 조합원 자격(입주권)을 소유권 이전등기(입주) 때까지 다른 사람에게 되팔 수 없다.

국토부는 현재 재건축 조합원 입주권을 언┻瑩?거래할 수 있도록 전면 허용하거나 사업승인 또는 관리처분인가일 이후부터 금지하는 방안 등을 놓고 시장에 미칠 영향을 검토 중인 것으로 알려졌다.

부동산114에 따르면 서울의 경우 조합설립인가를 받아 후속 절차가 진행 중인 개포주공1단지，가락시영 등 3만6344가구(64개 단지)가 입주권 전매 규제완화 혜택을 받을 것으로 보인다.

소형주택 의무비율이나 임대주택 의무건립 및 재건축 초과이익 부담금 제도 역시 이르면 하반기부터 단계적으로 완화될 전망이다. 소형 의무비율제도는 서울 등 수도권 과밀억제권역 안에서는 재건축 아파트의 전체 건립물량 중 60% 이상을 전용 85㎡ 이하로 짓도록 한 제도를 말한다. 2003년 9월 단기차익을 노린 투기억제와 소형주택 수급불균형 해소를 위해 도입됐었다. 소형의무비율이 풀릴 경우 강남구 대치동 은마아파트 등 강남권 중층 단지들의 재건축 추진에 대한 기대감이 높아지면서 가격이 크게 꿈틀거릴 것으로 전망된다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "조합원 지위양도 금지 조항은 2003년 9월 도입방침 발표 당시부터 지나친 재산권 제한이라는 지적을 받아온 데다 집값에 큰 영향을 미칠 만한 변수는 아니다"며 "개포주공 1단지 등 재건축 아파트의 매물이 늘어나 되레 집값이 떨어질 수도 있다"고 설명했다.

섣부른 규제 완화가 자칫 집값불안을 재연시킬 수 있다는 지적도 나오고 있다. 한 전문가는 "정부의 규제완화 시그널만으로도 집값에 곧바로 영향을 미칠 정도로 심리요인이 크게 작용하는 주택시장의 특성상 정부의 판단과는 정반대 양상이 나타날 수도 있다"며 "극도로 위축돼 있는 지방 주택시장 추가 대책보다 강남권을 대상으로 한 규제완화 방안이 먼저 나오는 것은 순서가 뒤바뀐 것 아니냐"고 지적했다.