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가락시영아파트가 4월7일 사업시행인가를 받았습니다.

도시및주거환경정비법에 의하면 사업시행인가일로부터 21일 이내에 개략적인 부담금, 분양신청기간 등을 조합원에게 통지하여야 하는데, 며칠전 그 내역이 공개되었습니다.

<가락시영아파트 재건축 추가부담금>

2차 10평 => 24평 배정시 : 64백만
2차 10평 => 30평 배정시 : 250백만

1차 13평 => 30평 배정시 : 144백만
1차 13평 => 33평 배정시 : 250백만

1차15평,2차13평 => 33평 배정시 : 180백만
1차15평,2차13평 => 38평 배정시 : 434백만

1차17평 => 38평 배정시 : 352백만
1차17평 => 42평 배정시 : 564백만

2차17평 => 42평 배정시 : 456백만
2차17평 => 50평 배정시 : 782백만

2차19평 => 50평 배정시 : 542백만
2차19평 => 60평 배정시 : 1,024백만


위 금액은 순수추가부담금이며 재건축초과이익환수금은 포함되지 않은 금액입니다. 재건축초과이익환수금은 사업시행인가일로부터 약120일 이내에 국토해양부로부터 조합으로 통보하도록 되어 있습니다.

단독주택재건축시 초과이익환수금이 계산된 사례는 있으나, 아직 아파트 재건축시 초과이익환수금이 계산된 사례는 없고, 가락시영아파트가 최초가 될 예정입니다.

가락시영아파트는 (1)기본용적율을 190%로 낮게 받아 일반분양분이 얼마되지 않고, (2)얼마되지 않은 일반분양분도 분양가상한제로 인해 분양수익금이 적고, (3)최근 원자재가격 상승으로 공사비가 증가하게 되었고, (4)2006년 도입된 재건축초과이익환수금이 있다보니 추가부담금이 눈덩이처럼 불어나게 되었습니다.

가락시영 1차 13평을 매수하여 33평 배정될 경우의 총매입가를 계산해 보면 (초과이익환수금이 얼마가 될지 아직 알 수 없으므로 5천만원~8천만원정도 나온다고 가정합니다.)

총매입가 =1차13평 매입가 (5억3천만) + 추가부담금 (2억5천만) + 초과이익환수금(5천만~8천만) = 8억3천만~8억6천만

현재 문정동 훼밀리아파트 33평이 7억8천만~8억2천만원 사이에서 매매되고 있고, 입주를 완료한 잠실동 트리지움 33평과 레이크팰리스 34평이 10억~11억 사이에서 매매되고 있는 것을 감안하면, 가락시영아파트의 입주 후 시세는 대략 9억~9억5천선이 될 것으로 예상됩니다. 금융비용을 고려하지 않을 경우, 대략 1억원정도의 시세차익이 예상되고 있습니다.

재건축이든 재개발이든 사업시행인가까지 사업단계가 진행되면, 33평을 기준으로 입주 후 예상시세에 비해 대략 1억 정도 가격이 낮게 형성됩니다.

관리처분 단계인 아현3구역 33평 배정매물의 경우에도 총매입가 6억5천만원선으로, 입주한 공덕래미안3차,4차 33평 시세가 7억5천선인 것과 비교하면 1억정도 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 동호수추첨시 저층배정 리스크와 금융비용 등이 고려되어 1억정도 낮게 형성되어 있다고 보면 될 것 같습니다.

막대한 부담금에도 불구하고 예상외로(?) 1억정도의 시세차익이 나는 구조가 되는 이유는, 이미 시장에서는 막대한 부담금이 발생할 것으로 예상되어 13평 아파트 가격자체가 낮게 형성되어 있기 때문입니다.

1차 13평에서 33평 배정시 부담금이 3억원 발생될 것으로 예상되었기 때문에 현재 가격이 5억3천만원 인 것이지, 만약 부담금이 1억선 정도 예상되었다면 1차 13평의 현재 시세는 7억3천만원 정도는 되었을 것입니다. (두 경우 모두 총매입가 8억3천만원)

매수자 입장에서 보면, 재건축규제가 없어서 분담금이 낮은 경우에는 현재 7억3천만원에 매입하고 추후 부담금 1억을 내야 하지만, 재건축규제가 있어 분담금이 높은 경우에는 현재 5억3천만원에 구입하고 추후 부담금 3억을 내게 되기 때문에 오히려 후자가 자금부담이 덜 들어가는 구조가 되게 됩니다.

결국 재건축 규제로 인해 부담금이 높아진 결과, 오랫동안 재건축 아파트를 가지고 있던 조합원은 상대적으로 시세가 덜 올라 기회손실을 입게 되고, 부담금이 공개 된 후 매수하는 매수자입장에서는 특별히 손해 볼 것이 없게 됩니다.

가락시영아파트 재건축 사업이 진행됨에 따라, 참여정부 5년 동안의 재건축 규제의 결과물인 추가부담금과 초과이익환수금이 서서히 공개되면서 재건축관련 불확실성이 점점 줄어들고 있습니다.

역설적으로 생각하면, 추가부담금과 초과이익환수로 인해 재건축아파트 가격이 조정받고 있는 현재의 상황에서 매수하게 되면, 재건축 규제로 인해 손실이 발생할 상황은 아니고, 하반기 이후 재건축 규제가 완화되면 오히려 이익이 발생할 수 있는 그런 상황이라고 볼 수 있습니다.


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