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작년말 재건축 사업시행인가를 받은 강남구 모 재건축아파트 단지 소유자 A씨는 신축아파트를 배정받기는커녕 현금청산 위기에 몰려 있습니다.

바로 재건축조합원 지위 전매금지 규정을 이해하지 못하고 재건축아파트를 매수하였기 때문입니다.

도시및주거환경정비법 제19조2항을 보면, ‘투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축 사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다’ 라고 규정하고 있고, 부칙에서는 2003년12월31일 전에 조합설립인가를 받은 주택재건축정비사업조합의 소유자는 1회 전매할 수 있도록 하고 있습니다.

위에서 언급한 모 재건축아파트는 2003년1월9일 조합설립인가가 났기 때문에 2003년12월31일 이전부터 이 아파트를 소유하고 있던 조합원으로부터 아파트를 매수하여야만 신규아파트를 분양받을 수 있고, 그렇지 않을 경우 현금청산되게 되는데, 이 규정을 모르채 매수를 하게 되어 현금청산대상자로 분류된 것입니다.

일반적으로 저층 재건축아파트 단지의 경우, 재건축에 대한 언급이 자주되기 때문에 실수할 가능성이 거의 없지만, 중층 재건축단지 중 조합설립인가를 받은 지 오래되고 뚜렷하게 재건축이 진행되고 있지 않은 단지의 경우 이 규정을 간과하기 쉬운 관계로 차칫 큰 실수를 저지를 수가 있습니다.

<2003년12월31일 이전에 조합설립인가가 나 1회 전매 가능한 강남구 재건축아파트 단지(괄호안은 조합설립인가일임)>

개포동 – 개포주공1단지(2003년10월14일)
대치동 – 청실아파트(2003년5월19일)
일원동 – 일원현대(1997년6월18일)
삼성동 – 홍실아파트(2002년3월11일)
논현동 – 경복아파트(2003년9월22일)
청담동 – 삼익아파트(2003년9월22일)
압구정동 – 한양7차아파트(2002년9월13일)

2003년말에 만들어진 전매금지 규정을 적용한 결과 재건축 조합원의 재산권을 과도하게 규제하게 되자 2005년 이 규정을 다소 완화하여 재건축 사업이 원할히 진행되지 않을 경우 전매할 수 있는 근거를 다시 만들게 되었습니다.

도시및주거환경정비법 시행령 제30조 2항을 보면 ‘조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자’ 는 전매를 할 수 있도록 하고 있습니다.

개포1단지의 경우, 2003년10월14일 조합설립인가가 났으나 3년이내에 사업시행인가신청이 없었기 때문에 2004년 이후 매수한 조합원 중 등기완료일로부터 5년이 경과한 조합원은 전매할 수가 있게 됩니다. (가령 2004년1월1일에 매수한 경우,2009년1월1일 이후에 매도가능)

최근 4년~5년간 재건축발 아파트 가격상승으로 재건축아파트가 공공의 적으로 인식되다 보니, 계속되는 법 개정을 통해 재건축관련 법규가 복잡다단하게 바뀌게 되었습니다. 재건축아파트 매수시 각종 법률내용과 수익성 분석 등은 반드시 전문가와 상담 후 매수할 필요가 있습니다.


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