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앞으로 벌어질 시나리오는 두가지로 정리할 수 있습니다.

1. 현행 재건축 규제 중 일부라도 완화 --> 강남 재건축 아파트 급등 --> 강남 기존 아파트 급등 --> 강남 외 아파트 급등

2. 수많은 비난 속에서도 현행 재건축 규제 지속 --> 강남에 공급 부족 현실화 --> 강남 기존 아파트 급등 --> 강남 외 아파트 급등

어찌되었건간에 아파트 가격 상승은 필연적입니다.

더구나 많은 경제 참여자들이 동의하고 예상하듯이 자산가치 상승은 필연적 수순입니다. (윗 글 참조)




------------매경 기사-----------------------------------------

재건축 규제 과감히 풀어 강남 공급 늘려야

용적률 높여주는 대신 개발이익은 환수
소형평형 의무비율ㆍ층수제한도 손봐야


◆꼬인 부동산 이렇게 풀자 / (2) 강남 재건축◆







◆ 사례1

= 개포동 주공1단지는 2003년 10월 조합설립인가를 받았지만 이후 사업 진척이 멈췄다. 개포지구로 묶여 규제가 강화되면서 용적률이 177%(인센티브 적용시 190%)에 불과해 사업성이 떨어졌기 때문이다.

지금대로 재건축을 한다면 가구수가 많은 42㎡(13평) 일부가 89㎡(27평)를 배정받는 데 그쳐 여전히 소형주택이 된다. 조합 측은 2종주거지인 고덕지구 수준 용적률(인센티브 적용시 240%)을 희망하고 있지만 재건축 관련 규제 때문에 난항을 겪고 있다.

◆ 사례2

= 대치동 은마아파트는 지금대로라면 재건축이 불가능하다. 규제 강화 속에 재건축을 위한 첫 단계인 안전진단도 통과하지 못했다.

게다가 설령 안전진단을 통과하더라도 용적률과 임대주택의무비율, 소형평형의무비율 등 관련 규제가 모두 적용되면 현재 102㎡ 아파트 소유자는 재건축을 하면 평형이 오히려 85㎡로 줄어들 가능성마저 있다.



서울 강남권 재건축단지는 그동안 수도권 집값 흐름의 기준이었고, 강남에서 아파트 물량이 얼마나 나오느냐에 따라 주변 지역 가격이 요동쳤다.

지난 참여정부 부동산 정책은 곧 강남 재건축 아파트를 규제로 묶어두는 데 초점을 두었다고 해도 과언이 아니다. 이렇다 보니 이중 삼중 규제로 최근 몇 년간 강남권에서 재건축이 제대로 추진된 곳이 거의 없었고 거래도 실종됐다.

그러나 전문가들은 규제 완화에 대한 압력이 커졌다고 강조한다.

도시정비를 통해 공급을 늘린다는 정부 정책 방향이 모습을 드러낼 때가 됐다는 것도 규제 완화를 전망케 하는 배경이다.







◆ 이중 삼중 재건축 규제

= 강남 재건축 규제는 줄잡아 10개 정도 된다.

우선 용적률 제한이 있다. 국토계획법상으로는 2~3종 주거지역이 250~300%지만 서울시는 조례를 통해 2종은 190%, 3종은 210~230%로 규제를 더욱 강화했다.

재건축시 소형평형 건립 규제도 있다. 건립가구 수 기준으로 전용면적 60㎡ 이하는 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만으로 구성해야 한다. 수도권 과밀억제권역은 300가구 이상일 때 85㎡ 이하가 전체 연면적 중 50% 이상이어야 한다는 추가 제한도 있다. 이 때문에 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트나 개포동 일대 단지는 재건축시 일부 입주자는 평형이 오히려 줄어들 수 있다.

임대아파트 조성 의무도 대표적인 재건축 규제다. 2005년 도입됐는데 재건축으로 늘어나는 용적률 중 25%를 임대주택으로 건립해야 한다. 가락 시영아파트는 전체 8106가구 가운데 1309가구를 임대주택으로 지어야 한다.

재건축 규제 가운데 가장 강력한 것이 초과이익환수 제도다. 조합원당 초과이익이 3000만원 발생하면 최고 50%까지 차등해 부담금을 물린다. 초과이익이 2억원이면 6500만원, 3억원이면 1억1500만원을 부담해야 한다.

층수제한, 조합원 지위 양도 금지, 입주권 양도세 부과, 안전진단 강화 등도 재건축 규제로 꼽힌다.

◆ 용적률 완화가 가장 현실적…하반기 적기

= 최근에 정부는 재건축 용적률을 10%포인트 일괄 상향 조정하고, 재건축 인허가 기간은 단축하는 등 규제 완화책을 논의 중이다. 그러나 이 정도로는 재건축 시장을 활성화할 수 없다고 전문가들은 지적한다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "소극적인 완화로 일관하면 강남은 공급 부족으로 집값이 오히려 불안해질 수 있다"고 지적했다.

전문가들은 현실적으로 완화 가능성이 큰 규제로 용적률 제한을 꼽는다. 다른 규제들이 대개 법으로 규정된 데 비해 용적률은 서울시 조례만 바꾸면 된다.

고준석 신한은행 부동산팀장은 "장기적인 집값 안정을 위해 강남에 공급을 확대하고 용적률을 완화하는 게 가장 시급하다"며 "올해 하반기 정도에는 시장에 신호를 줄 수 있는 완화책이 나와야 시장이 안정될 수 있다"고 지적했다.

소형평형 의무비율도 완화가 필요한 규제로 꼽힌다. 입주자 평형 확대를 목적으