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똑똑한 한채 시대 온다는데
1주택 양도세 감면 이후 주택시장 분석

홍현진
- 시황분석
- 前 LG전자 부동산기획팀
- 부동산칼럼리스트



요즘 장관 임명자들의 부동산 투기가 이슈화되고 있는 것을 보면서 그동안 우리사회가 얼마나 부동산을 통한 투기적 재산증식에 대해 관대했었는가를 새삼 느끼게 되고 또 이제 이러한 것들이 사회이슈화되는 모습을 통해 더 이상 부동산 투기가 부의 창출의 지름길이 되지 못할 것이라는 전망을 가지게 된다.

물론 자본주의 사회에서 부동산이라는 상품의 가치가 재산증식을 위한 소중한 수단임을 아무도 부인할 수 없는 것이지만 사회가 성숙되어 가면서 투자와 투기의 엄격한 잣대가 이 부동산 상품에 적용되고 있으며, 특히 부동산 상품 중에 공공재적 성격을 가지는 주택에 대한 투기적 마인드는 이제 더 이상 이 사회에서 관대히 용인해주지 않고 있는 상황이다.

다주택에 대한 중과세 그리고 실거래신고를 통한 과표현실화로 인해 주택에 대한 투기적 소득은 갈수록 입지가 좁혀지고 있는 상황이며, 여기에 최근 1주택에 대한 양도세 감면이 전면적으로 실시될 것이 확실시 됨에 따라 주택시장은 서서히 새로운 재편의 움직임이 감돌고 있다. 이러한 주택시장의 변화를 통해 나타나는 새로운 현상과 그로 인하여 나타날 미래의 트렌드를 예측해보고 그에 따른 대응책을 마련해보는 것은 지금의 오리무중인 주택시장 환경에서 필요한 일이 아닐 수 없다.

주택 양도세 감면이 다주택에 미치는 파장

1주택 양도세 감면은 그동안 무작정 다주택을 소유하여 재산증식의 길을 열려던 사람들에게는 그리 좋은 소식이 될 수 없다. 그것은 새로운 정부라도 결국 다주택에 대한 정부와 사회의식은 더욱 더 확고해졌다는 것을 의미하는 것이기 때문이다. 참여정부가 내세웠던 투기적 수요의 근절을 위해 적용했던 다주택 중과세는 이번 1주택 양도세 감면조치가 나오면서 어느 정도 완화조치를 기대했지만 결국 기대로 그쳤기 때문이다.

다주택자들이 다주택을 가지고 있는 이유는 상속이나 일시적 이주나 자녀들을 위한 미래대비용이거나 하는 정당한 이유도 있을 것이지만 그 근본에는 그 주택의 가격상승으로 인한 차익실현에 따른 재산증식에 있다고 해도 과언은 아니다.

이러한 다주택이 우리나라의 경우 특히 심한 것은 그만큼 다주택이 상당한 수익을 주어왔기 때문이다. 여기에는 부동산불패라는 사회적 정서가 밑바탕이 되었지만 그것을 뒷받침해주는 것은 투자수익에 대한 세금이 전무했다는 데 있다.

실거래가신고와 과표현실화가 어느 정도 되어있고, 다주택에 대한 양도세가 강화되어 있는 지금 현실에서 과거의 마음대로 거래가를 합법적으로 허위신고할 수 있었고 양도세 중과도 없던 시절은 그야말로 꿈같은시절이었던 것이다. 아마 부동산 불패가 가능했던 그 근본적인 요인도 바로 여기에 기인하지 않았을까?

이제 다른 것은 몰라도 부동산 거래는 극히 투명해졌고 거의 대부분의 거래자들은 현실화된 실거래가와 과표에 따라 꼬박 꼬박 세금을 내고 있다. 불과 2~3년만에 이루어진 일이다. 이러니 과거의 무세금의 기억을 간직하고 있는 다주택자들은 도저히 그러한 세금을 낸다는 것은 생살을 떼내는 것처럼 아픈일이기만 한 것이다.

이러니 이들이 선택할 길은 다주택으로 버티는 것뿐이다. 새로운 정권이 탄생하면 분명히 이러한 현실이 뒤집어질 것이라고 기대도 하면서... 그러나 다주택자들에게 들려오는 희소식은 아직은 전혀 없다.

이제 새정부에 대한 기대가 무너지고 있는 시점에서 다주택자들이 선택할 길은 더욱 좁혀지고 있다. 이제 현실을 직시하고 과도한 중과세를 내더라도 다주택을 정리하느냐! 아니면 끝까지 버티다가 증여같은 방법을 택할 것이냐! 이러한 상황에 직면한 다주택자들 중에 자금이 여유로운 사람들은 후자를 선택할 것이고, 자금이 여유롭지 못하거나 다른 투자처로 말을 바꾸러는 사람들은 이제 전자의 선택을 고려해 볼 것이다.

아마도 현 정부의 의지가 확고하고 주택시장의 변동폭이 그리 크지 않는다면 이러한 다주택 매물들이 시장에 서서히 넘치게 될 것이다. 그것이 주택 가격하락에 영향을 끼친다면 매물출회가 가속화될 수도 있을 것이다.

1주택 양도세 감면이 몰고올 새로운 변화

1주택 양도세 감면은 다주택의 몰락을 가져오는 동시에 주택시장 양극화의 가속화를 가져올 수 있다. 즉, 똑똑한 1주택을 장기간 보유하면 대부분의 양도세를 감면받을 수 있기 때문에 더 이상 주택을 재산증식의 수단으로 여기는 사람들이 다주택에 시간과 자금을 투여하지 않으려 하면서 가장 재산증식이 빠르면서 안전하고 가능성이 높은 주택에 집중하려 할 것이기 때문이다.

2000년대 들어 소위 블루칩 아파트나 버블세븐 아파트는 ？?과도기적 현상이라고 할 수 있을 것이다. 분명히 여기에는 투기적 수요가 많이 창출되어 거품의 논란도 많이 일었기 때문에 이러한 입지의 주택들에서도 옥석을 가리려는 움직임이 일 것이지만 어쨋든 이러한 입지의 주택들이 향후 더 집중된 수요의 관심을 끌 것임에는 분명하다.

특히 이들 지역의 중대형은 그 희소성과 입지적 가치가 어우러져 향후에도 상당한 관심을 가지면서 탄탄한 상승기조를 유지할 것이다. 이 중에서 이미 재건축을 끝낸 강남의 신축아파트들과 새롭게 조성된 판교,송도같은 신도시 그리고 새롭게 조성될 송파,광교같은 신도시와 용산을 대표로 하는 수도서울의 재개발 지역들의 주택들은 최고의 가치를 유지하면서 탄탄대로의 길을 가게될 것이다.

동일 지역내에서 옥석구분은 보다 세밀화되고 현실화될 것이다. 과거에는 주변 택지개발이나 신도시 개발로 인한 주변지역의 묻지마 상승이 관례였지만 이제 그러한 현상이 사그러지게 된 것은 그만큼 수요자들의 옥석구분이 진행되고 있음을 반증하는 것이다.

따라서 단순히 버블세븐지역이라고 해서 과도하게 상승하였던 주택이나 주변 개발효과의 선반영으로 상승했던 주택들은 서서히 과거의 가치로 회귀하게 될 것이다. 소위 난개발로 불리워지는 비택지개발지역과 교육, 교통이나 주변 인프라에서 열악한 지역의 거품제거는 보다 빨리 진행될 것이다.

변화에 대한 두가지 접근

이러한 변화는 주택시장에 새로운 판도를 형성하게 할 것이며, 이에 따라 자신의 자금상황에 따라 대처하는 현명한 자세가 요구되는데 여기서는 두가지 경우를 예로 들 것이지만 여기에 꼭 해당안되더라도 이러한 내용을 통해 자신의 입장과 대비해보면 어느 정도 답은 나올 것이다.

매수자

자금여력이 충분한 경우에는, 새도시(새주택) 중대형에 집중해야 한다. 가능한 위에 언급한 지역(강남신주택,분당판교 등 신도시, 서울 재개발 중 입지우월한 곳)에 집중할 필요가 있다. 이들 지역은 향후 대한민국 주택가격의 바로미터이자 모두가 선망하는 랜드마크로서의 기능을 발휘할 것이기 때문이다.

자금여력이 충분치 못한 경우에는, 신도시 미분양 물건은 가장 안전하고 충분치 못한 자금을 계획성있게 마련할 수 있는 지름길이다. 또한 재개발호재나 리모델링 호재가 있는 곳의 소형주택 구입은 추가 자금부담을 없애고 주거안정을 기하면서 향후 개발이익을 향유할 수 있는 최선의 방법이 될 것이다.

청약가점에서 유리한 사람들은 청약시장을 기다려야 하는 것은 당연한 얘기이고, 다소 청약가점에서 불리할지라도 보다 느긋하게 기다리면서 청약에 도전하는 것도 주택시장의 불안을 헤지하는 좋은 방법이 될 것이다.

매도자

자금여력이 충분한 경우에는, 지금의 주택의 입지를 잘 판단하여 향후 수요가 집중될 곳이 아니라면 매도하여 차익을 실현하고 위의 언급한 지역으로의 입성을 서두르는 것이 좋다. 다주택자의 경우에도 고만고만한 주택을 여러채 보유하여 골머리를 앓는 것보다는 남들보다 빨리 정리하고 한 곳으로 집중하는 것이 향후 수익에서 유리할 것이다.

자금여력이 충분치 못한 경우에는, 소위 버블세븐의 혜택을 입었지만 다소 입지면에서나 비택지개발지역의 주택소유자들은 향후 수익성면에서는 극히 저조할 것으로 예상되므로 다주택의 경우에는 즉각적인 매도가 필요하다.

그리고 1주택의 경우라도 과도한 대출을 안고 있는 주택의 경우에는 매도 후 새로운 매수전략을 세우는 것이 유리할 것이다. 또한 개발호재의 부재나 최근 상승무드를 타지 못하고 있는 주택들은 가능한 매도포지션을 취하면서 시장추이를 지켜보며 빠른 행동을 취할 필요가 있다.



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