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조합설립인가 이후 조합원 지분 전매 금지규정



도시및주거환경정비법 제19조(조합원의 자격) 규정을 보면, 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지분을 매매할 수 없도록 규정하고 있습니다. 만약, 이 규정을 위반하여 매수한 자는, 아파트를 분양받을 수 없고, 조합설립인가일 시점을 기준으로 현금청산하도록 되어 있습니다.

다만, 부칙규정에 의해, 2003년12월31일 전에 조합설립인가가 난 재건축단지의 경우, 2003년12월31일 전에 매수한 조합원에 대해서는 1회에 한하여 전매할 수 있는 기회를 주고 있습니다.


현재 개포주공1단지는 2003년10월에 조합설립인가가 났기 때문에, 2003년12월31일 전에 매수한 조합원은 1회 전매할 수 있는 기회가 있고, 그 이후 매수한 조합원은 소유권보존등기시까지 전매할 수가 없습니다. 꼼꼼히 따져보면, 하루차이 이긴하지만, 2003년12월30일까지 등기접수(또는 잔금정산)한 경우는 1회 전매 기회가 있고, 그 이후는 없게 됩니다.


실제로, 2003년12월30일까지 잔금완료하고, 등기는 2004년1월에 접수한 조합원이 2006년에 매도하겠다고 매물을 내 놓은 적이 있습니다. 이 경우, 법적으로 따지자면, 잔금을 완료하였기 때문에 1회 전매기회가 있으나, 조합에서는 당일 잔금을 완료하였다는 구체적이고 객관적인 증빙(개인간에 주고 받은 영수증은 안되고, 매수인이 매도인에게 잔금을 온라인으로 지급한 내역 등)이 있어야 가능하다고 하여, 증빙을 준비하지 못하여 매매계약이 해제된 적이 있었습니다.



개포주공2단지~4단지, 개포시영은 현재 안전진단통과되어 있는 상태로, 만약 조합설립인가가 나게 되면, 모든 조합원이 소유권보존등기시까지 전매할 수 없게 됩니다.


조합설립인가 후 전매할 수 없음에도 불구하고 예외적으로 전매할 수 있는 경우로는



(1)세대원전원이 수도권 밖으로 이전하는 경우

(2)상속으로 취득한 주택으로 세대원전원이 이전하는 경우

(3)세대원전원이 해외로 이주하는 경우

(4)세대원전원이 2년이상 해외에 체류한 경우

(5)상속,이혼으로 취득하게 된 경우



전매되지 않는 물건을 매수인이 매수할 경우, 조합설립인가 시점 기준으로 현금청산되기 때문에 매수인이 상당한 리스크를 안게 되어 매매가 이루어지지 않을 것 같지만 위의 각 규정을 적용하여 매매한 사례도 제법 있었습니다.


일단 예외규정을 적용받는 물건들은 각종 증빙서류를 갖추어서 조합으로부터 사전에 전매승인을 득한 후 매매계약을 체결하기 때문에 매매계약 후 전매불가 판정을 받을 가능성이 거의 없고, 또 예외규정을 적용받는 물건이 일반물건보다 가격이 다소 저렴하기 때문에 곧잘 매매가 이루어집니다.


그런데... 전매제한의 예외규정으로 2005년5월에 신설된 조항들 중에 다음 조항이 있습니다. "조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자" 아마도 아직까지 이 규정을 적용하여 전매된 사례는 없지 않을까 생각이 드는데 개포1단지에 적용해 보자면


개포1단지를 2007년4월에 매수한 사람의 경우, 만약 위 조항이 없다면 소유권보존등기시까지(10년이 걸리든 15년이 걸리든...) 전매를 할 수 없겠지만 개포1단지가 2003년10월 조합설립인가가 났으나 3년이 지난 2006년10월까지 사업시행인가 신청이 없었기 때문에 매수일로부터 5년이 되는 2012년4월에는 전매를 할 수 있게 됩니다.


따라서, 개포1단지를 매수를 고려하시는 분들은, 만약 사업진행이 잘안되더라도, 5년정도 가지고 있으면 팔 수 있다고 생각하시면 될 듯 싶습니다. 보통 부동산에 투자하여 목돈을 만들려면 3년~5년 정도 가지고 있어야 되는 걸 생각하면, 개포주공1단지에 투자하면서 전매제한으로 장기간 투자금이 묶이는데 대한 걱정은 안하셔도 될 것 같습니다.