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국민은행 주택가격지수 시계열 자료를 통해 나타난 최근 3년간의 전국 아파트매매가격 흐름을 보면 2005년 9월~11월을 제외하면 지속적으로 상승했음을 알 수 있다. 특히, 2006년의 가격상승폭이 두드러졌는데 이는 섣부른 신도시계획의 발표와 개발기대심리가 복합적으로 작용한 결과였다는 점에서 주목할 필요가 있다.


2006년 10월 23일 추병직 당시 건교부장관은 분당급신도시 1곳과 기존 신도시 대상지역중 1곳 확대 등 이른바 '분당급신도시 2곳'을 추진하겠다는 계획을 발표하게 된다. 2006년 들어 계속된 수도권 주택가격의 상승이 공급부족에 따른 결과였음을 인식하고 공급확대를 통해 공급부족문제를 해결하고자 하는 의도를 엿볼 수 있는 대목이었다.

그러나 한번 달아오른 주택가격은 진정된 기미를 보이기는 커녕 도리어 급등하는 현상이 나타나기 시작했다. 급작스런 신도시 계획 발표가 투기심리를 자극한 결과였던 것이다. 조금만 더 일찍 공급확대정책을 내놓았으면 하는 아쉬움이 남는 부분이다.

올해 들어 전국의 아파트매매가격 흐름은 당초 우려와는 달리 공급부족에 따른 가격불안 가능성을 비웃기라도 하듯이 안정세를 보이고 있다. 이는 [표1]의 "최근 3년 전국 아파트매매가격지수"를 통해서도 확인할 수 있다. 그러나 좀 더 세밀하게 현재 나타나고 있는 아파트 가격흐름을 분석해 보면, 아직 낙관하기에는 이른 감이 없지 않다.


[표2]의 "최근 3년 전국 아파트 규모별 매매가격지수"를 보자. 2005년과 2006년 모두 가격상승률은 대형〉중형〉소형의 순서인 것으로 나타났다. 그런데 2007년을 보면 정반대의 상황이 벌어지고 있음을 알 수 있다. 즉, 소형〉중형〉대형의 순서로 가격상승률이 큰 것으로 나타나고 있는 것이다. 더군다나 대형의 경우에는 오히려 하락하고 있는 상황인데도 말이다.

여기서 범위를 수도권 아파트로 조금 더 좁혀보자. 지난 7일 부동산정보업체 부동산뱅크는 "지난해 말 대비 올해 7월말까지 면적별 시가총액 상승률을 조사한 결과 올해 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트 가운데 66~95㎡의 시가총액이 가장 많이 오른 것으로 나타났다"는 조사결과를 발표했다. [표 2]의 '최근 3년 전국 아파트 규모별 매매가격지수'와 같은 맥락이라고 할 수 있다.

그렇다면 이처럼 소형아파트 가격이 강세를 보이고 있는 원인을 어디에서 찾아야 할까?

가장 직접적인 원인은 크게 두 가지 정도를 들 수 있는데 그 첫 번째는, 중․대형아파트를 겨냥한 강력한 대출규제를 들 수 있다. DTI규제와 같은 유래 없이 강력한 주택담보대출규제의 여파로 자금여력이 충분하지 못한 수요자들이 차선책으로 자금 부담이 덜한 규모의 아파트로 이동한 결과 상대적으로 소형아파트의 가격상승이 두드러졌던 것이다.

두 번째로는 보유세 강화를 들 수 있다. 종합부동산세로 대표되는 보유세의 강화가 주택보유에 따른 부담요인으로 작용해 보유세로부터 비교적 자유로운 소형아파트로 주택수요가 상대적으로 몰렸기 때문이다.

소형아파트 가격의 상승률이 중․대형아파트 가격의 상승률을 앞서고 있다고 해서 그 자체가 문제가 될 것은 없다. 주택시장의 상황에 따라 언제든 발생할 수 있는 가격흐름이기 때문이다.

그러나 가격상승을 주도하는 아파트가 중․대형아파트냐 아니면 소형아파트냐와 관계없이 결국에는 모든 아파트의 가격상승으로 이어지게 된다는 사실을 우리는 이미 경험을 통해 잘 알고 있다. 결국 현재 나타나고 있는 소형아파트의 가격상승 역시 조만간 중․대형아파트의 가격상승압력으로 이어질 것임에 틀림없다.

중․대형아파트를 선호하면서도 차선책으로 소형아파트를 선택했던 사람들의 중․대형아파트에 대한 수요 자체는 사라지지 않고 잠시 유보되고 있는 상황이라는 점에서 더더욱 그렇다.


▲ 김종선(부동산 컨설턴트)

[그러므로 2006년 10월~12월 사이에 발생했던 것과 같은 우를 범하지 않기 위해서는 현 시점에서 선제적으로 대응할 필요가 있고 그 방법은 중․대형아파트로의 이동을 보다 수월하게 할 수 있도록 길을 터주는 방식이 되어야 할 것이다.

'1가구1주택자'가 소형에서 중․대형아파트로 주택을 교체하는 경우나 중․대형아파트를 취득해 '1가구1주택자'가 되고자 하는 주택수요자들에게는 DTI규제를 탄력적으로 적용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.

어찌되었든 간에 소형아파트의 가격상승은 필연적으로 중․대형아파트의 가격상승으로 이어질 수밖에 없는 이상 정책 당국의 보다 선제적이고 탄력적인 대처가 필요한 시점인 것만큼은 분명한 것 같다.