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최근 대법원이 한강 조망권을 인정하지 않는 판결을 내려 논란이 되고 있다.
사건은 서울 이촌동의 10층짜리 R아파트 바로 앞에 있던 5층 짜리 외인 아파트가 19∼25층짜리 L아파트로 재건축되면서 시작됐다. R아파트에 거주하던 주민들은 L아파트로 인해 기존에 누리던 한강 조망권이 침해되었다고 주장하면서 L아파트의 건설사들을 상대로 손해배상 청구소송을 낸 것이다.

이에 대해 1심 재판부는‘R아파트의 일조권 침해는 대법원 판례가 정한 수인한도를 넘지 않으며 일조권이 침해되지 않는 이상 조망권도 특별히 침해되었다고 보기 어렵다’면서 원고 패소 판결을 내렸다. 여기서‘수인한도’라는 말은 권리에 대한 어떤 침해나 불이익을 참을 수 있는 한도라는 뜻이다.

그러나 2심에서는 고층 아파트의 조망권은 부동산시세에 적극적으로 반영되는 요소인 만큼 일조권 침해가 수인한도를 넘지 않았더라도 조망권 침해를 배상해야 한다며 L아파트의 건설사들은 원고들에게 아파트 시세하락분을 배상하라는 판결을 내렸다. 그런데 최근 대법원 판례는 다시 2심 판결을 뒤집어 원고 패소 판결을 내린 것이다.

대법원은 먼저 한강의 경관이 매우 아름다워 법적으로 보호받는 조망의 대상이 되기에 충분하다면서도, 이 사건의 경우 원고들의 아파트가 그 장소로부터 한강을 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있다고 할 수 없어 피고들에게 손해배상 의무가 없다고 하였다.

즉, 원고들이 그 동안 한강 조망을 누릴 수 있었던 것은 L아파트를 신축하기 위해서 철거된 외인 아파트가 5층인 반면 원고들의 아파트는 10층이었기 때문인데, 이촌동 일대는 고층아파트의 건축이 허용되는 지역이고, 외인 아파트는 이미 건축된 지 30년 정도 되어 재건축이 이루어지는 경우 고층아파트가 건축되리라는 점은 쉽게 예상할 수 있었다는 것이다.

따라서 원고들이 한강 조망의 이익을 누리던 아파트가 언제나 한강 조망에 있어서 특별한 가치를 가진다고 볼 수는 없고, 나아가 5층짜리 외인 아파트 뒤에 그보다 높은 10층짜리 건물을 세워 아파트의 한강 조망을 확보한 것처럼, 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다고 지적하였다.

대법원 판례에 따르면 아파트와 같이 인공적으로 높게 건설되어 조망권을 얻게 된 경우 및 향후 조망권을 침해하는 고층 건물이 건설될 가능성을 쉽게 예상할 수 있는 경우에는 조망권을 경제적 이익으로 보호하지 않게 된다. 결과적으로 조망권 분쟁에서 기존에 조망권을 누리던 사람들이 신축 건물 때문에 입은 손해를 배상받기는 어렵게 된 것이다.

일조권에 대해서는 입주자가 적어도 하루에 몇 시간 정도의 햇볕을 쬐는 것이 좋으며 이를 방해한 경우에는 손해를 배상해야 한다는 식으로 객관적인 기준을 설정할 수 있지만, 조망권은 개인마다 중요성이나 평가가 달라질 수 있는 주관적인 권리여서 기준 설정이 어렵다고 본 것이다.

그러나 조망권도 엄연히 경제적인 가치로 평가받고 있는 현실에서 무작정 조망권을 법적인 보호 영역에서 제외시키는 것은 타당하지 않다는 지적도 나오고 있다. 대법원이 향후 판례에서 어떤 경우에 조망권이 법적으로 보호받을 수 있는지 보다 구체적인 기준을 설정해 주길 기대한다.

조명선 법무법인 장백 변호사
조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.