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광진구 자양동 리모델링 현황을 소개할까 합니다.

광진구의 아파트촌으로 이루어진 주요 동네는 광장, 구의, 자양동이 있습니다.
광진구는 신도시나 노원에 비해서 별로 안 알려져 있지만 집값도 그렇고, 상황도 그렇고 리모델링 성사확률이 최고 상위권에 있는 지역 중 하나입니다.

광진구의 대표지역이라면 우선 광장동이 있겠죠.
모두 아시겠지만 광장동 워커힐은 70년대 최고의 아파트 였습니다.
아마도 조망권으로만 따지면 뒤로 아차산에 앞으로 한강 조망이므로 서울에서 가장 뛰어난 조망권을 가지고 있습니다.
이 지역은 재건축으로 갈 시에는 수변지역이라 4층이상 올릴 수 없어서 법이 바뀌지 않는 한, 재건축 가능성은 힙들다고들 합니다.
그래서 몇년전부터 리모델링을 추진을 하고는 있지만 워낙 대형 평형이 많고 나이 많으신 분들이 많아서 지지부진한 모양이더군요.
결정만 되면 건설사에서 눈에 불을 켜고 달려들 몇 안되는 단지 중 하나일겁니다.
워커힐의 상징적 의미 및 홍보효과가 만만치 않거든요. 게다가 한강변에 있으니..

워커힐 뿐만 아니라 광장동의 주요 아파트들 중 리모델링 연한을 채운 단지들이 대다수입니다.
리모델링 연한이 된 30평대 아파트들 가격대가 6억대에서 7억대에 있으니, 주민들이 리모델링 비용을 감당할 만한 수준이라고 보시면 될 것 같습니다.
대부분 한강변에 있다는 강점이 있어서, 건설사에서도 적극적이지 않을까 합니다.
저의 거주지가 자양동인 관계로 광장동에 대해서는 그냥 일반적으로 아는 내용만 소개시켜 드렸습니다.

다음으로는 구의동인데, 구의동 주요 아파트들은 주로 90년대 후반 이후 지어졌기 때문에, 리모델링과는 거리가 좀 있습니다.
구의 자양 촉진지구로 인해 지역적으로 전망이 밝다고 하더군요.

이제 제가 사는 자양동 차례입니다.
자양동은 2000년대 초반까지만 하더라도 광진구의 그저 그런 동네 중 하나였습니다.
근데 7호선이 자양동을 지상철로 지나게 되면서부터 상황이 바뀌게 되었죠.
당시 주민들이 무지하게 반대를 하였고, 그에 대한 반대급부로 토지의 용도변경이 이루어지면서 부터 개발되기 시작되었다 하더군요.
그 첫번째 가시적인 성과가 금년도 3월에 입주한 56층짜리 4개동 스타시티입니다.
아시는 분도 있겠지만, 단지 자체만 놓고 보면 서울의 최상급 주상복합 중 하나입니다. 대형평형으로 1000세대가 훌쩍 넘고요.
최근 부동산 경기침체와 아직 주변환경이 못따라 와서 고전하고 있기는 하지만 가까운 장래에 자리를 잡으리라 생각되는 주상복합입니다.
여기에다가 스타시티만 입주한 것이 아니라 편의시설이 같이 따라 입주하였죠.
작년말 롯데시네마가 들어왔고, 금년 2월 국내 최대규모의 이마트가 입주했습니다. 복층이 아니라 단층을 쓰고 있죠.
현재 롯데백화점이 건설중이고 내년도 입주 예정입니다.
스타시티 옆에는 50층 2동짜리 실버타운이 건설중에 있고 역시 내년도 입주예정인거 같더군요.
자양동의 중심은 스타시티 및 편의시설이 들어선 블록입니다.
이 블록은 한강변하고는 약간 떨어져 있어서, 고층의 스타시티 빼면 한강조망권은 아니지만, 뚝섬 유원지까지 도보로 10분에서 15분 남짓 걸리는 위치입니다.

요 블록을 간략히 소개하자면 중앙에 초중고가 나란히 자리 잡고 있고, 주위를 스타시티 및 노후화된 아파트가 둘러싼 형태입니다.
주로 우성아파트 단지이고, 1차부터 7차까지 있습니다.
1237차는 400세대 이상의 비교적 대단지이고, 456차는 나홀로 단지인데, 나홀로라 하더라도 같이 인접해 있기 때문에 비교적 시세가 높은 편입니다.
1차부터 6차까지 모두 15년이 넘어서서 리모델링 연한이 되어 있고, 현재 1차에서 추진위가 구성되어 있는 상황입니다.
10평대와 40평대는 없고, 21평 25평 27평 32평 등으로만 구성이 되어 있으며 시세는 21평대가 3억에서 4억 사이, 25평대가 4억에서 5억 사이, 30평대가 5억에서 7억 사이에 형성이 되어 있습니다.
사실상 작년도 하반기에 저평가되어 있다는 인식이 확산되면서 과열과 겹쳐 많이 올랐고, 요사이 약간 조정을 받고 있는 상황입니다.
실제로 조정이라는 것이 스타시티 입주자들중 우성에 사는 사람들이 많아서 잔금을 치루기 위해 급매로 내놓는 것이 시세에 영향을 미치고 있는 상황이라 큰 의미는 없습니다.

우성 단지들의 리모델링에 유리한 조건을 보겠습니다.

2,7호선 역세권입니다. 강남 및 도심 접근성이 대단히 양호합니다.

10평대의 소형도 40평대의 대형도 없습니다. 최소평형이 21평이고, 최대평형이 30평대 초반입니다.
각 평형대 가격차도 2억이상이 넘고 있고, 인근에 40평대 아파트가 귀하기 때문에 20평형대나 30평형대 모두 리모델링에 대한 동기부여가 강한 상황입니다.

용적률이 2 00%에서 230% 사이에 있습니다. 재건축은 시간도 요원할 뿐 아니라, 비교적 높은 용적률로 인해 재건축의 실익이 없습니다.

1차부터 6차까지 한 단지라고 보기도 별개의 단지라고 보기도 애매하게 분포되어 있습니다. 물론 도로로 나뉘어져 있기는 하지만 같은 단지도 도로로 나뉘어 있는 경우가 있기 때문에, 한 단지가 리모델링에 성공한다면 순차적으로 타단지들도 리모델링이 이루어질 확률이 높습니다. 또 같은 위치에 있는 단지들은 같이 묶여서 리모델링을 할 수도 있고요.
1차부터 6차까지는 약 1600여 세대가 되고 이 중 1차가 600여세대를 차지하고 있고, 추진위가 구성되어 있는 상황입니다. 1600 세대가 한 단지로 구성되어 있었으면, 리모델링이 사실상 어렵다고 보아야 할 것입니다. 자양동의 경우 분포 자체는 같이 이루어져 있다 하더라도, 리모델링은 따로 추진해야 하므로 오히려 대단지보다 유리한 조건에 있다고 볼 수 있습니다.

주변 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 상황입니다. 학교 문제는 이미 해결이 되어 있고, 편의시설은 위에 언급한 것처럼 계속 갖추어 나가고 있는 형편이며, 이 블록에서 도로하나 사이로 건대가 위치하고 있는 상황이기 때문에, 건대병원을 이용할 수 있습니다. 단점은 아직 학원가 형성이 미흡하며, 좁은 도로로 인한 교통 정체와 2,7호선 지상철로 인한 미관의 훼손입니다.

주변의 재개발이 지속적으로 이루어질 예정에 있습니다. 아직 확정은 아니지만 신규 주복과 신규 아파트들이 추가적으로 건설될 확률이 높습니다. 주변에 새 아파트나 주복이 들어서게 된다면 기존의 노후화된 아파트들의 리모델링 욕구도 강해지겠죠.

한강 뚝섬 유원지를 도보로 갈 수 있으며, 어린이 대공원 및 서울숲도 비교적 근거리에 위치하고 있습니다. 용산과 더불어 강북의 양대 개발 축인 뚝섬 개발지역과도 근거리에 있기 때문에 개발 후광도 볼 수 있을 겁니다.

이처럼 나름대로 자양동도 리모델링에 상당히 유리한 조건을 가지고 있습니다.
하지만, 저는 개인적으로 리모델링 성공 가능성을 반반 정도로 보고 있습니다.
동의를 얻기가 그만큼 어렵다는 뜻이죠.

개인적으로 리모델링에 적극적으로 찬성하고 있는 입장이지만, 현실은 다릅니다.

리모델링이 이루어질 걸로 확신하고 아파트를 매입하시고자 하시는 분들은 정말로 냉정하게 생각하셔야 합니다.