부동산 정보포털에서 거래포털로!

이번에 건교부 실거래가가 발표되었다. 물론 3월달 거래분이다.
지금이 5월이니까 3월 실거래가를 보고 가격이 별로 떨어지지 않았다고 할 수는 없다.
4월 실거래가를 봐야 자세히 알 수 있을 것이다.
하지만 확실한 것은 보유세 강화 및 DTI적용을 통해
전체적인 시장 분위기가 약세임은 부인할 수 없다.
이번 실거래가를 통해 향후 우리나라 아파트의 패권을 잠시 짚어보고자 한다.

- 삼성동 아이파크
의외로 정책에 따른 별 영향이 없다. 이미 평당 5 ~ 6천만원이 굳어져 있다.
정말 초부유층만이 접근할 수 있으며 보유세(재산세+종부세)
3천 ~ 7천만원 정도는 감당할 수 있고 DTI와는 상관없는 사람들이다.
거래도 꾸준하고 생각보다 가격하락도 별로 없다.
주거가치가 탁월하기 때문에 실수요자가 수십억 현금을 들여 구입하기 때문이다.
올해도 거래는 꾸준해 449세대중 3건 거래됨.

- 대치동 개포우성1차, 2차
일정부분 가격재조정이 불가피한 상황이다.
특히 작년 4분기 가격이 최고조일때 이 아파트를 구입하였다면 꽤 맘 고생할 것이다.
엄격히 말하면 본 아파트는 83년도 84년도에 지은 재건축아파트다.
실수요로 접근하기엔 너무 비싸다.
교육제도가 바뀜으로써 교육에 대한 메리트도 예전 같지 않다.
이 아파트 30~40평대 거주자는 보유세 1천 ~ 3천이 매우 부담스러운 층이다.(1주택기준)
그리고 보유세는 한해만 내는 세금이 아니다. 매년 내야 하는 세금인 것이다.
실거래를 통한 거래량을 보면 1분기동안 31평만이 2건 거래되었을 뿐이다.
나머지 평수는 전혀 거래가 없다.
아마도 매도매수 호가차이가 큰 것이 아닌 가 싶다.

- 압구정 현대, 한양아파트
전통적인 부촌답게 실거래도 있는 편이고 가격도 보합세이다.
대치 우성과 함께 재건축으로 분류할 수 있지만
압구정이라는 명성과 입지자체의 우수함으로 굳건하게 버티고 있다.
한강변 초고층 재건축이라는 기대감은 있지만 여전히 현재의 재건축 정책상
그리 좋은 분위기는 아니다. 1만여세대 가까운 압구정 아파트 단지를 고려하면
거래량도 그리 많은 편이라고는 할 수 없다.
대치동보다는 낫겠지만 상승을 기대할 수 있는 상황은 아니다.
최근 급매물이 하나 둘씩 늘어나는 것이 현장 분위기이다.

- 타워팰리스
타워도 역시 이번 대세하락을 빗겨가지는 못했다.
1~3차 총 2590세대중 올해 단 3건만이 거래가 성사되었다.
그 가격도 약세로 돌아섰다.
최근 주상복합의 주거지로서의 단점에 대한 얘기와 미래의 투자가치에 대한 회의로
앞으로도 아파트의 최고자리를 되 찾기는 어려울 전망이다.

- LG한강자이, 분당파크뷰, 잠실 아시아선수촌 아파트
LG한강자이는 탄탄한 수요층을 바탕으로 한 용산의 대표적인 고가 아파트이다.
평당 3500 ~ 4000만원 정도였는데 올해 거래가 거의 없다.
단지 656세대중 올 1월에 27평 1건만이 거래 되었을 뿐이다.

파크뷰는 분당을 대표하는 아파트인데
작년 한때 타워팰리스를 웃도는 가격으로 화제가 되었던 곳이다.
하지만 올 1분기에는 1월에만 33평 48평 1건씩 거래되었을 뿐
그 이후에는 1829세대중 단 한건도 거래가 없음을 감안해 볼때
역시 상당한 가격조정이 있을 것으로 보인다.
분당에 위치하고 있는 한계가 작용할 것으로 보인다.

아시아선수촌 아파트도 역시 전통의 부촌으로 평당 4000만 이상의 가격을 자랑하지만
작년 하반기에 폭등을 하였는 바 조금의 조정은 받을 것으로 보인다.
하지만 워낙 입지가 좋고 대지지분이 넓어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보인다.
압구정동 아파트의 가격이 바로미터라 할 수 있겠다.

- 도곡렉슬, 레이크팰리스, 그외 역삼동 최근입주 아파트
위 아파트들은 서울에서 재건축이 아닌 순수한 실거주지로서의 아파트 가치를 가늠해 볼 수 있는 곳이다.
모두 강남권에 위치해 있고, 대단지이며, 최근에 입주한 단지들이기 때문이다.

재밌는 것은 도곡렉슬의 경우 작년에 33평 기준 14~15억의 초강세로 거래가 되었는데
올해는 단 한건도 거래가 없다는 것이다.
단지 26평이 많이 떨어진 가격으로 1건 거래가 되었을 뿐이었다.
무려 3002세대의 대단지임에도 불구하고...
분명한 가격하락 시그널이라고 볼 수 있다. 상당폭 조정이 불가피 할 듯 하다.

잠실 레이크팰리스는 작년 연말 입주하자 마자 부동산 하락기를 맞아 약간은
불행한(?)아파트일수도 있겠으나 거래는 전 평형에 걸쳐 꾸준히 이어지고 있다.
가격적인 측면에서도 렉슬만큼은 아니지만 역삼동 신규입주아파트와 비슷하게
형성되고 있는 분위기다. 1,2,3단지가 모두 입주되었을때 파괴력을 기대해 볼 만 하겠다.

역삼동 신규입주 아파? ?작년에는 비교적 고가에 거래가 되었지만 올해에는 20평대 1건을
제외하면 거래가 전무하다. 역시 호가 차이가 큰 걸로 보이며 일정한 하락이 예상된다.

현 정부들어 풍부한 유동성 및 저금리 그리고 부동산에 집착하는 국민성이 더해져
우리가 감당하지 못 할 만큼 아파트 가격이 폭등하였다.
앞으로 부동산 정책이 전면 수정되지 않는 한 아파트 가격의 하락은 불가피 할 것이다. 특히 매매가 15~25억원 사이의 초고가 아파트의 경우 보유세에 대한 부담 및 DTI적용으로 접근의 어려움이 있어 상당기간 상당부분 조정이 이뤄질 것으로 보인다.
그 가운데서도 부동산 시장을 이끄는 주도주는 있을 것이다.


이번 실거래가를 통해 예측해 본다면...
향후 아파트의 패권은 아마도 압구정지구가 선두를 달릴 것이며,
대치/도곡지구, 잠실지구, 반포지구가 그 뒤를 따르는 형국이 될 듯 하다.
물론 시티파크를 위시한 용산도 무시할 수는 없겠지만 강남권의 헤게모니를 빼앗기에는 역부족일 것으로 보인다.