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내 집 마련, 가격 조정기가 ‘적기’ - 펌
작성자 - 최정환
지난해 부동산 가격은 2002년(10.1%) 이후 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. 2006년 부동산 시장을 ‘하향 안정’될 것이라고 전망했던 경제 연구소가 머쓱해질 정도다.
국민은행에 따르면 2006년 전국 집값은 11.6% 상승했으며 서울의 경우 18.9%, 경기도는 24.8% 상승한 것으로 나타났다. 그러나 수도권과 울산을 제외한 모든 지역은 마이너스 상승이나 1~2%의 상승률을 나타낸 것으로 나타나 지역적으로 큰 차이를 보였다. 즉 물가 상승률을 넘는 비상식적인(?) 집 값 상승은 서울과 수도권에 국한된 이야기인 것이다.
지역적으로 분류하면 상승률은 더 놀랍다. 과천은 51.8% 상승하며 전국 도시 중 가장 높았고, 양천구와 강서구는 각각 31.7%, 26.0% 오르며 서울 중 상승률 1, 2위를 차지했다. 더구나 이는 어디까지나 보수적인 국민은행 통계일 뿐, 민간 부동산 포털에서 발표하는 상승률은 10%~ 20% 더 높게 나타났다.
한 부동산 정보 사이트에 의하면 서울시내 동별 상승률은 목동 신시가지 아파트 단지가 있는 양천구 목동과 신정동, 그리고 강서구의 가양동이 서울시 동별 상승률에서 1~3위를 차지했다.
정부 예측, 무시하라?
필자는 2005년부터 2006년까지 목동과 강서구의 아파트에 대해서 많은 분들에게 매수를 권했다. 2005년까지 많은 사람들의 관심이 판교의 영향으로 강남과 분당 그리고 용인으로 몰려있을 때 강서 지역은 상대적으로 저평가 됐다고 생각했기 때문이다.
목동은 대지 지분 등 내재 가치가 훌륭하고 강서구의 경우는 미래 발전 가능성이 서울 시내 어느 구보다도 높았기 때문이다.
그리고 강남이나 신도시의 소형 역시 2006년 이후 자주 매수를 권했다. 중대형 평형에 비해 평당 가격의 차이가 너무 나서 한계점에 이르렀다는 판단을 내렸기 때문이다.
집을 산다는 것은 지극히 개인적인 활동이다. 인덱스 펀드를 사듯 평균적인 전국적 평균 상승률을 예상하면서 집을 사지 않는다. 그러므로 정부나 연구 기관들의 전국적인 집값 예측은 차라리 듣지 않는 편이 낫다.
잘못된 정부의 예측이나 언론의 보도로 인해 앞으로 상승할 지역의 아파트를 팔거나 소형 아파트를 파는 사람들이 있었다. 또 비 버블지역이나 소형 아파트는 오르지 않는다고 매입 시기를 놓치는 사람들도 있었다.
지역별 면밀 분석 ‘필요’
이렇게 실수하는 사람들은 집값 상승이나 하락이 어느 지역이나 비슷할 것이라는 일반화의 오류에 빠진 사람들이다. 그러나 사실 집값은 국지적으로 상승이나 하락을 할 뿐이다. 양극화가 심해질 때는 아직 오르지 않은 아파트를 사야 하고 양극화가 좁혀질 때는 블루칩 아파트를 사야 한다.
개개인이 해야 할 것은 미래에 집값이 더 오를 지역을 간파해 미리 오르기 전에 집을 사는 것이다. 항상 조정기에 나오는 뉴스가 있다. “강남 아파트와 강북 아파트의 평당 가격차가 줄어든다”는 것과 “강북의 집값 상승률이 강남을 앞지른다”는 뉴스다.
이런 뉴스가 나올 때는 강북 아파트가 가격 조정에 들어갈 때다. 강남 아파트는 1억이 떨어지고 강북 아파트는 5천만원이 올라서 격차가 줄어들었다면 그 다음은 어디 아파트가 더 많이 오를지는 상식적으로 알 수 있다.
결국 대지 지분이 낮고 용적률이 낮은 아파트가 많은 강남권이 용적률이 더 높고 대지지분이 적은 강북보다 많이 오르는 것은 너무나도 당연하다.
그러나 사람들은 의외로 상식적이지 않다. 집값이 하락한다면 살 생각을 못하고 집값이 오를 때면 너도 나도 달려들어 가격을 올린다.
이미 오른 지역을 사라고 추천하면 이미 올라서 내릴까봐 무서워서 못 사고 가격이 싼 지역을 추천하면 “그 지역이 언제 오르겠느냐”고 또 스스로 판단하는 오류를 범한다.
필자는 지난 2000년 이후 “조정기에 내 집 마련을 하라”고 설파하고 다녔다. 철저히 정부와 대척점에 서 있었던 것이다. 필자의 예측은 옳았고 수백, 수십 명의 연구진을 가진 연구소들은 엉터리 전망으로 이를 믿고 집을 사지 못한 사람들에게 엄청난 상대적 박탈감을 안겨줬다.
혹자는 전국적인 평균 집 값 상승을 예측하는 것이 어느 지역이 상승할지 예측하는 것 보다 더 쉽다고 한다. 그러나 필자의 생각은 전국적인 상승이나 하락을 예측하는 것보다는 국지적으로 어디가 더 오를지 안 오를지 예측하는 것이 더 쉽다고 생각한다. 장기적으로 양극화는 더 심해질 것이며, 지하철 개통이나 신도시가 들어설 지역은 당연히 오를 수밖에 없기 때문이다.
최근 이용섭 건교부 장관은 한 간담회에서 최근 부동산 시장이 하락 심리가 퍼지면서 매도세가 늘고 있기는 하나 조그만 틈새가 보이면 언제든지 오를 수 있는 불안한 잠복기라고 표현, 집값 상승에 대한 불안한 심정을 나타냈다.
임대 주택 260만 호 건설, 분양가 상한 ？및 원가 공개. 그리고 종합 부동산 세제 등 참여 정부의 부동산 정책이 하나하나 가시적으로 추진되고 있는 상황에서 주택 경기를 총괄하는 건교부 장관도 국지적인 상승이 불안한 것이다. 국지적이고 지역적인 상승은 누구도 막을 수 없는 시장 논리이기 때문이다.
건교부 장관의 말처럼 시장은 지금 장기적인 대세 하락이냐 조정을 거친 후 상승이냐의 기로에 서 있다. 그러나 올해의 시장 전망을 분석하기 전에 자신이 살 지역의 전망을 미리 하는 것이 필요하다.
집은 올해 사서 내년에 파는 상품은 아니다. 적어도 5년, 10년을 혹은 20년을 전망하며 구매하는 상품이다. 지금 사야 할 집이 있는 반면 지금 팔아야 할 집이 있을 뿐이다.
최정환 웰시안닷컴 대표
이코노미21 (http://www.economy21.co.kr)
allu9744 (2007-02-14 23:36)
"...이런 뉴스가 나올 때는 강북 아파트가 가격 조정에 들어갈 때다. 강남 아파트는 1억이 떨어지고 강북 아파트는 5천만원이 올라서 격차가 줄어들었다면 그 다음은 어디 아파트가 더 많이 오를지는 상식적으로 알 수 있다. "
본문 내용중에서 옮긴 부분입니다.
상식적으로 알 수 있다고 하셨는데 그것은 향후 강남권 아파트가 더 오른다는 이야기
인가요?
인용부분 아래 글을 보면 더 애매하거든요.
이런 것이야말로 미래예측인데 조금 더 분명한 표현을 써야 추후 평가가 가능하지 않을까요?
rich (2007-02-15 09:14)
일반적으로 강남과 강북을 대립관계로 본다면 당연 강남은 지금 역차별입니다. 계속 차별은 당하지 않을 것이라는 것이 제 생각입니다. 그럼에도 불구하고 강남은 강북과 가격을 벌렸습니다. ㅣ년간 강남이 조정을 받을 때마다 나온 뉴스가 강남과 강북 격차가 줄었다는 뉴스였습니다만 결국 격차는 더 벌어지고 있습니다. 물론 예외는 있겠지요.
예를 들며 목동 20평 4억5천-5억 시세 대지지분이 19.3평 입니다. 물론 목동도 강남이란 선호지역으로 분류를 하자면 말입니다. 대지지분당 평당 가격이 2천5백이 안되는데 ... 구를 언급하지 않겠지만 대지지분이 13평 내외인 33평이 7억 이상을 호가하고 있는 곳이 많습니다. ( 강남이 아닌 곳에서 ) 대지지분당 평당 5천이 넘습니다.
그러나 결국 대지지분이 많은 아파트가 오르게 되어 있습니다. ( 물론 개발이 되는 곳이겠죠 ) 상식적이라는 것은 사실 제 상식이겠죠. 그렇게 생각하지 않은 사람도 있을 것입니다. 그리고 미래 예측은 어차피 다양한 변수들이 많기 때문에 신의 영역이라고도 하지요.
allu9744 (2007-02-15 22:03)
답변 감사합니다.
물론 예측은 신의 영역입니다만 굳이 말하자면 정확한 예측을 하기가 그만큼 어렵다는 이야기겠지요. 강남이 역차별을 당하고 있어 향후 강남의 상승가능성이 그만큼
높다는 의미인지를 확인하고 싶어서 질문드렸습니다.
감사합니다.
usjung (2007-03-05 12:35)
맞습니다. 최적화는 위험하고 준최적화가 안전하지요. 이런때 주택법통과할 것에 올인하고 기다리기 보다는 좋은 가격에 집을 마련해 놓고, 주택법 통과되면 평수 늘리기 좋아졌다고 좋아하면 되고, 통과안되면 내집마련했다고 좋아하면 되지요. 세상은 마음먹기 나름입니다.
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등록일 2007/04/03 | 조회 1202 
서울경제신문기사랍니다.
괴롭다
