부동산 정보포털에서 거래포털로!

집은 언제쯤 사는것이 좋을까?

일반 네티즌들은 올상반기에 사는것이 좋겠다고 말했단다.

부동산 거부들은 아파트에는 이제 관심이 없단다.

투기꾼들 역시 아파트보다는 상가나 빌딩, 오피스텔, 토지 등으로 롦겨가고 있다고 한다.

과연 일반 서민들은 언제 집을 사는게 좋을까?

오늘도 여기여기서 부동산에 관한 여러 정보가 각 일간지 및 인터넷에 떠돌아 다닌다.

이중 이 아래의 두 펌글과 나의 경험담을 한번 읽어보자.



<펌글1>

[한겨레] 최근 직장에서 지방 근무 발령을 받은 정아무개(39)씨. 정씨는 서울 목동 30평대 전셋집에 살면서 2년 전 전세를 안고 대출을 받아 옆 단지 27평형 아파트 한 채를 사둔 1가구 1주택자인데, 이 집을 처분하기로 마음먹었다.

나중에 서울로 돌아와도 양도소득세를 면제받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 평수가 작아 입주해 살기 어려울 것으로 판단했기 때문이다. 다만 정씨는 “어차피 내야 할 양도세이지만, 절세 방법은 없을까” 하며 매도 시점을 저울질하고 있다.

정씨의 경우 양도세를 절약할 수 있는 매도 시점은 오는 4월30일 전이다. 또 재산세 등 보유세를 절약할 수 있는 시기는 6월1일 전이 된다. 다시 말해 정씨는 지금부터 서둘러 집을 처분하는 게 유리하다.

왜 그럴까?

양도세 아끼려면 4월 안에 처분해야=정부는 올해 전국 아파트·연립·다세대 등 공동주택(약 900만가구) 공시가격을 오는 4월30일 공시한다. 또 정부는 지난달 30일 전국 단독주택 가운데 표준주택(20만가구)의 공시 예정가를 발표했는데, 각 시·군·구에서 4월30일 이를 토대로 약 430만가구의 개별 단독주택 가격을 공시한다.

지난해까지 주택을 팔 때 내는 양도세는 투기지역에서만 실거래가로 과세됐고, 나머지 지역은 공시가격을 기준으로 부과됐다. 그런데 올해 1월1일부터는 실거래가 과세 대상이 전국으로 확대됐다. 또 1가구 2주택자인 경우는 지난 1월1일부터 단일세율 50%로 중과세되고 장기 보유 특별공제도 적용받지 못한다.

다만 1가구 1주택자이든 2주택자이든 아직 변수가 하나 남아 있다.

처분 시점이 2007년도 주택 가격 공시일인 4월30일 전이냐, 이후냐에 따라 세금 차이가 크다는 것이다.

모든 주택은 실거래가로 양도세를 계산하지만, 현행 세법은 납세 대상자가 계약서를 분실해 취득 가액을 모를 경우는 공시가격 변동 비율을 적용해 취득 가액을 계산하도록 하고 있다.

즉 양도할 때와 취득할 때의 공시가격 변동 비율에 실제 양도 가액을 곱하면 취득 가액이 나오게 된다. 이로 인해 지난해 집값이 급등한 곳은 올해 공시가격도 대폭 올라, 새 공시가격을 적용하게 되면 그만큼 양도 차익이 커지게 된다.

양천구 목동 27평형 아파트의 사례를 보면, 이 주택의 지난해 공시가격은 3억5천만원이었으나 올해 공시가는 5억6천만원으로 예상된다.

이는 현재 7억원에 이르는 시가의 80%선에서 공시가격이 정해진다고 가정한 것이다. 이 경우 4월30일 전에 아파트를 매각한다면, 취득 가액은 2006년 공시가격과 2005년 공시가격의 비율로 계산하기 때문에 5억6천만원이며, 양도 차익은 1억4천만원이 된다.

그러나 2007년 공시가격을 적용하면 취득 가액이 3억5천만원으로 낮아지면서 양도 차익은 3억5천만원으로 크게 늘어난다. 두 경우 양도세는 1가구 1주택자로 36%의 세율을 적용받는다고 가정하면 각각 3870만원과 1억1430만원이 된다. 4월30일 이후에는 양도세를 7560만원 더 물게 되는 것이다.

우리세무사사무소의 안수남 세무사는 “집을 매각할 계획이라면 개별 주택 공시가격이 발표되는 4월 이전에 처리하는 것이 유리하다”며 “상속과 증여도 마찬가지”라고 말했다. 상속세와 증여세의 경우도 시가 확인이 불가능할 땐 공시가격으로 세금을 계산하며, 취득세와 등록세도 이를 기준으로 매겨진다.

6월1일은 보유세 기준일=재산세와 종합부동산세 등 보유세는 올해 6월1일 현재 주택 소유자를 대상으로 부과된다. 따라서 보유세를 줄이려는 사람은 오는 6월1일 전에 주택을 처분해야 한다.

그러나 반대로 주택을 매입하려는 사람은 6월1일을 넘겨 사려고 할 것이다. 따라서 올해 4월30일부터 6월1일 사이 공시가격 6억원 이상 고가 주택의 경우 시장에서 거래 공백이 발생할 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다.

고가 주택의 경우 올해 종부세가 지난해보다 크게 늘어날 것으로 확실시된다. 따라서 고가 주택 소유자로서 매각 계획이 있는 사람은 공시가격이 발표되기 전에 서둘러 처분하는 게 유리하다.

공시가격 6억원 이하 주택의 경우에는 재산세 인상률 상한선이 전년도 대비 10%(3억원 미만은 5%)로 제한돼 공시가격 발표에 따른 영향은 크지 않을 전망이다. 다만, 주택 소유자가 4월30일 개별 주택 공시가격을 확 曠？뒤 5월 말까지 매각하려면, 계약일부터 잔금 지급일까지 한달밖에 시간이 없어 일정이 촉박한 편이다. 매도자로서는 거래 가액에서 올해분 보유세 납부액 이상을 깎아주는 것도 매각을 빨리 할 수 있는 방법 가운데 하나다.
최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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<펌글2>

지난해 분당 32평형 아파트를 팔고 1주택자가 된 김 모씨(41)는 최근 평소 알고 지내던 중개업자로부터 귀가 솔깃한 전화를 받았다.

김씨가 지난해 11월 7억원에 매도한 아파트가 5억6000만원에 다시 나왔으니 살 생각이 없느냐는 것.그 동안 아파트로 짭짤한 양도차익을 거둔 경험이 2~3차례 있기에 되사고 싶은 마음이 굴뚝같았다.

그러나 2주택자 양도세 중과가 마음에 걸린 김씨는 친구 이 모씨(40)에게 "좋은 투자기회가 있다"며 '공'을 넘겼다.

하지만 이씨는 전혀 엉뚱한 경험을 했다. 해당 중개업소에 전화를 걸었으나 돌아오는 대답은 "아무리 싸도 5억원대 매물은 없다"며 "시세는 6억4000만~6억8000만원"이라는 소리뿐이었다.

◆ 극심한 거래부진 가격지표 상실= 최근 들어 아파트 시세정보의 '비대칭성'이 극에 달하고 있다. 극심한 거래부진으로 가격지표가 없어진 탓이다.

20일 현지 중개업소 등에 따르면 일산 마두동 A아파트 32평형 매도호가는 5억원 선이다. 방향이 좋은 곳은 5억원이 넘는 매물도 있다. 그러나 이 같은 시세는 전화로 물어봤을 때 그렇다는 것이다.

중개업소를 직접 방문해 매수의사를 분명히 한 후에 연락처를 남기면 사정이 달라진다.

마두동 K공인 사장은 "시세는 5억원에 달하지만 4억3000만원짜리 매물이 있다"며 "우리 중개업소에만 있는 물건"이라고 소개했다.

용인 상현동의 B아파트 55평형은 6억8000만~7억원 선에 시세가 형성돼 있다. 그러나 중개업소마다 가격 편차가 큰 편이다.

인근 D중개업소 관계자는 "집주인들 때문에 쉬쉬 하지만 6억원에 나와 있는 매물도 있다"며 "그냥 가격을 물어보는 사람에게는 사실대로 알려주기 어려운 분위기"라고 전했다.

서울 강남구 대치동 S중개업소 사장은 "매수세가 실종된 요즘같은 침체기에 급매물을 알리는 등 튀는 행동을 했다가 불이익을 당할 수 있다"며 "거래가 안될수록 호가와 실거래 차이가 커 자칫 일부 매수자의 피해도 염려된다"고 덧붙였다.

◆ 집값 정말로 떨어졌나= 1ㆍ11 대책 발표 이후 '집값이 떨어졌다'는 얘기가 돌고 있지만 통계적으로는 이를 뒷받침하기가 쉽지 않다.

부동산114에 따르면 1ㆍ11 대책 이후 지난 16일까지 서울, 수도권 집값 상승률은 각각 0.0%와 0.01%다.

집값 상승세가 주춤해진 것은 분명하지만 집값이 떨어졌다고 보기엔 이른 감이 있다. 작년 10~11월 억원 단위로 집값이 치솟을 때와 비교하면 최근 호가 하락은 그야말로 '새발의 피' 수준이다.

통계와 시장 분위기가 차이 나는 이유 중 하나로 일부 중개업소의 '급매물 감추기'가 꼽히고 있다. 급매물 정보를 단골손님과 지역주민에게만 공개함으로써 통계 착시를 일으키고 있다는 지적이다.

서울 강남구 A공인 관계자는 "대출 규제가 강화되면서 매수세가 실종되자 매도자 눈치를 봐야 하는 중개업자들은 '꼭꼭 숨겨라, 급매물 보일라' 하며 매물 단속에 나서고 있다"면서 "심지어 중개업자들조차 시세가 헷갈리는 상황"이라고 말했다.

◆ 발품 팔고 중개업자 엄선해야= '내집 마련'을 고대하는 실수요자로서는 정부가 공개하는 아파트 실거래가 정보를 참고하는 것이 가장 안전한 방법이다. 하지만 같은 아파트, 같은 평형이더라도 가격 차이가 수천 만~수억 원에 달하는 만큼 현지 중개업자들의 도움을 외면할 수도 없다.

전문가들은 "요즘같은 거래 침체기에 집을 매수하는 입장이라면 관심 아파트 주변 중개업소에 직접 발품을 팔며 방문하는 게 필수"라고 충고한다.

다만 아파트 단지와 중개업소 위치가 가까울수록 집주인들의 입김이 강하다는 것을 감안해야 한다고 귀띔한다. 정작 급매물 정보는 해당 단지가 아닌 옆 단지 중개업소에서 나올 수도 있다는 것이다.
매수 의사가 있다면 믿을 만한 중개업소에 연락처를 남기는 것이 매우 중요하다.

대단지라도 급매물은 한두 개에 불과하기 때문에 시간 싸움이 될 수 있기 때문이다. 알짜 급매물이 나왔을 때 '구경꾼'보다는 '정말 살 의사가 있는 아는 사람'에게 전화하는 게 인지상정이다.

[이진우 기자 / 문일호 기자]< Copyright ⓒ 매일경제.>





<나의 경험담>

나는 작년 추석직전 1단지 27평을 정말 싸게 구입했다.

그때는 작년1분기 집값상승이후 숨고르는 시기의 제일 끝자락이었으며, 추석이후 목동이 또 급등하는 시기였었다.

여러 매체에서 집값버블을 말하고 있었고, 실제 작년 2,3분기에 목동집값은 탔？침체기가 마찬가熾눼?

아무도 사려고 하지 않을때 나는 부동산 사이트에 나와있는 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 급매로 나와있는 집을 잡을 수 있었다.

모두가 아니라고 할때, 그리고 더이상 떨어지지 않을것이란 내 나름대로의 확신이 섰기때문에 과감하게 행동할 수 있었다.


그리고 작년 12월 하순, 또다시 급매가 하나 나왔었다.

2단지 55평.

부동산 정보사이트에서 제공하는 시세와는 너무도 많은 차이가 나는 급급매가 나왔었다.

조건은 12월말까지 잔금치루고 등기까지 마치는 조건.

고민에 고민을 거듭하다, 결국 사지 않았다.

그집은 지금쯤 누군가의 손에 들어갔겠지만, 내가 사지 않은 이유는 앞으로 그가격보다 더 떨어진 가격에도 잡을 수 있다는 생각이 있었기 때문이었다. 바로 2007년 올해 어느 순간에....

그집 계약을 포기한후 인근 다른 부동산에 들러 정세를 파악해 보았다.

내가 계약하려던 금액보다 무려 7억을 더 부르며 매수를 부추기는 부동산 업소 사장을 물끄러미 바라보며, 속으로 엄청 비웃어줬다.

세상은 이런거구나.

그래서 발품을 팔아야 되고, 신중해야 되며, 믿을만한 부동산업소를 사귀어 놓아야 한다는 말이 있구나!

물론 7억을 더주며 사는 사람들도 있을것이다.

기존 소유자들은 이를 자랑삼아 떠들며 대리만족할 수도 있을 것이며..

그러나 집을 사는 사람에게 그런것은 중요하지 않다.

언제 어느시점에 얼마만큼의 돈을 지불하고 집을 사느냐 하는 타이밍의 문제가 중요한 요소일뿐....


위의 두 펌글을 보며, 그리고 나의 경험을 통해 집을 사려는 사람들에게 조그마한 도움이 되었으면 한다.

과연 언제쯤 집을 사는것이 좋을까?

그리고 역으로 언제쯤 집을 가장 높은 금액으로 팔 수 있을까?



타이밍을 잘 따져보자.