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정부의 계속되는 부동산대책으로 부동산 시장이 급격히 얼어 붙고 있는 분위기다. 상승이 있으면 하락도 있는게 당연하지만 이 분위기는 전문가들조차 예측이 엇갈리고 있다. 나 스스로도 이러한 분위기를 어떻게 판단해야할지 모르겠다.

사실 1.11 대책 이전에 벌써 부동산시장이 냉각되고 있는 분위기였음에도 불구하고 시장상황을 파악하지 않고 내놓은 1.11대책으로 인해 냉각되는 부동산 시장에 더욱 찬물을 부어버린 상황이 되듯하다.

긍정적인 면도 다소 포함되었지만 억지스럽기까지한 1.11대책으로인해 결국 돈없는 서민들의 내집마련은 더욱 힘들어졌고 선의의 피해자도 양산된 듯 하다. 돈 있는 사람들은 아무 영향도 받지 않는 대책...., 결국 자본금 없이 무리한 대출로 투자용 매수를 한 사람들에게 직격탄이 될 전망이다.

하지만 1주택자들은 그냥 관망하며 즐기면 되는 분위기다.

파주신도시 입성, 과거 기회를 놓쳤던 사람은 다시 온 지금이 기회일 수 있다

2006년 2월~10월까지 파주신도시의 기존아파트들의 가격이 급등한 시기이다.

이전까지 파주신도시 기존아파트나 교하지구 매수를 적극 권장했지만 이시기 이후 파주지역의 아파트 매수를 권할 수가 없는 상황까지 되어버렸다. 급등 이전까지 투자가치를 확신했었지만 급등한 가격으로 구입했을 때 얼만큼의 수익률을 가져올지 막연했다. 2006년초 2억대이던 운정기존아파트 30평형의 아파트의 가격이 2006년 년말 4억을 넘어섰다. .....교하지구의 상황도 예외일 수는 없었다.

일산신도시 내의 32~35평의 가격대가 5억~6억선이었음을 감안할 때 운정신도시의 32~35평의 가격이 4억~5억까지 급등한 점을 본다면 투자수익률은 단기적으로 크지 않을 것이었기 때문이다.

또한 매물도 없었을 뿐더러 호가가 천정부지로 치솟고 있는 상황에서 매수를 권할 수는 없는 상황이었다. 소리없는 상승....주목받지 않는 상승, 2006년말 3억돌파, 2007년 말 4억돌파, 2008년 말 5억돌파 뭐 이런 상승을 기대했었는데 말이다

하지만, 지금의 분위기는 오히려 그 시기를 잘 참아온 구입희망자들에게는 기회가 될 수도 있다는 생각이 든다.
신규 분양을 노리는 것이 가장 좋은 방법이겠으나 당첨을 확신할 수 없다거나 갈아타기 방법을 이용할 것이라면 지금이 매수자에게는 최적의 기회일 수도 있을 것이다.

최근 매물이 조금씩 늘어나고 호가의 상승도 멈춰있는 상황이며 급매물도 출현하고 있는 상황이다.
최근 운정 기존아파트 30평대의 아파트가 3억대 중후반대까지 매물이 출현하고 있고 교하신도시쪽의 아파트도 호가 매물도 많이 사라진 느낌이다.
남들이 살 때 사고 남들이 사지 않을 땐 자신도 관망하는 것이 아니라 남들이 살 때 관망하고, 남들이 안살 때 사는 것이 오히려 내집마련하는데 유리한 점이 많다.

안정적으로 내집마련에 올인하는 사람이라면 호가가 빠진 급매물을 노리는 것도 좋을 것이다.
본격적으로 운정신도시 분양이 시작된다면 다시 세간의 주목을 받기 시작할 것이고 그렇게 되면 다시 호가의 상승을 가져오는 순환이 계속될 수 있을 것이다.
다만, 신규분양 시장의 분양가가 선택의 중요한 잣대가 될 것이다.

가. 25.7평 이하
새롭게 분양될 운정신도시 분양가는 택지공급비용, 건축비용 등을 감안할 때 최소 900만원 대 전후가 될 것이란 전망이 우세하다.
신규분양의 물량이 32평*900만원=2억8천2백만원
35평*900=3억1천5백만원 정도임을 감안한다면 당첨가능성을 장담할 수 없는 무주택자라면 신규분양시장보다는 기존 급매물도 좋은 대안이 될 것이다. 더군다나 신규분양 25.7평 이하 아파트가 앞으로 10년간 전매제한이 된다는 점을 고려한다면 충분한 매리트가 있다.

나. 25.7평 이상
25.7평 이상의 채권입찰제 적용이 실시될 경우 채권입찰될 비교대상이 일산이냐 교하냐에 따라 투자의 향방은 결정될 것이다. 교하 평당 대략 1400만원, 일산 평당 대략 1600~2000만원...주변시세의 90%의 채권이 적용될 경우 운정신도시의 분양가는 비교대상이 교하일 경우 평당 1300만원 전후, 일산이 비교대상이 될 경우 1500~1600만원 전후의 분양가가가될 전망이다.

현재, 교하운정의 중대형 급매물의 경우 평당 45~50평대의 급매물의 경우 5억5천~6억사이에 나온 물건들도 보인다. (정상매물 6억~7억)
일산의 30평대 아파트 가격으로 구입할 기회가 그리 오래가지는 않을 것이다. 오래전에 일산의 30평대 아파트 매각을 통한 교하의 40평대 진입을 권한적이 있는데 아직도 그 전략은 적절하리라 생각된다. 3년정도 불편을 감수한다면 분명좋은 결과가 있을 것이다.

교하지구와 운정지구사이의 최근 운정3지구 확대로 인한 교하지구의 가치는 더욱 상승할 것이란 걸 누구나 다 알지만 당장의 불편함 때문에 결정을 하지 못하는 경痢? 씰？본다. 전철이 개통될 것이란 걸 알면서 왜 전철이 개통된 후에 사람들이 모려들까? 운정신도시도 완성된 후 사람들이 몰려들 것이다. 하지만 그 땐 가격이 문제가 되지 않겠는가?

결국 1주택자는 내집마련을 하는 경우는 보험에 드는 것과 같다고 보시면 됩니다.
폭락하던, 폭등하던 모든 집의 가치가 하락하고 올라가는 것이기 때문에 집값의 폭등과 폭락에 자유로울 수 있다는 것입니다.

폭락하면 다른 집도 폭락하므로 내 집 넓혀가는데 크게 손해 볼 것이 없고, 폭등한다면 다른 집과 함께 내집도 폭등하기 때문에 크게 손해 볼 것은 없다는 것입니다. 집이란 오르고 내릴 때 마다 파는게 아니기 때문에 단기적인 상승과 하락을 생각할 필요는 없습니다.