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1. 재건축시 31평이 33평과 동일한 평면 받는 것은 힘듭니다. 0.1평이라도 차이나면 평형우선 순위권에서 밀리죠. 아마 이것은 시간이 지나도 바뀌기 힘들 것으로 판단됩니다.

2. 31평 리모델링 하면 약 31*1.3=40.3평이죠. 그런데, 일반적으로 공용묜적이 늘어나므로 43평정도 된다고 하나, 전용면적으로 판단하면, 새아파트 40.3평과 비슷하다고 보시면 됩니다.
허나 평면의 불합리한 점(요즘 많이 개선되었긴 하죠...), 발코니 공간 부족으로 인하여, 통상 인근 재건축 아파트의 80%정도의 시세를 형성하는 것으로 판단합니다. 단, 이것은 지금까지 대규모 리모델링을 한 사례가 없어, 나홀로 아파트와 비교한 것에서 통상 나온 자료인데, 12단지의 경우라면, 대단지에, 입지도 저층에 비해 좋아 동일평형의 85%정도는 가지 않을까 생각됩니다.

따라서 저층 시세의 85%정도와 비교해서, 투자적인 면을 생각하시면 됩니다.

3. 비용은 공용부위까지 포함한 면적인 43평에 평당 건축비를 곱해서 산출하는데, 통상 300만원 정도로 보시면 되고요, 앞으로 리모델링 기술이 많이 발달하면, 좀 더 낮아지겠죠?
31평이시라면 대략 1억 3천 정도 생각하시면 되겠네요.
업체의 경쟁만 치열하다면 1억 2천정도면 충분하리라 봅니다.

4. 선발 저층 33평이 입주시 6억, 42평이 9억이 된다고 가정하면,
12단지 33평 리모델링한 45평은 대략 7억 중반.
12단지 31평 리모델링한 43평은 대략 7억 초반.
정도 예상이 됩니다.
85%정도 기준으로 예상한 것이고, 평면이 안 좋아도 40평대의
전용면적은 어디가지 않죠...
물론 저층의 시세를 위한 같이 판단했다는 가정이고,
저층의 시세에 따라 움직이겠죠.
현재 예상하는 저층 33평 6억, 42평 9억은 현재 시세에 입주시까지의
순수 금융비용에 통상적인 수준의 프리미엄을 합쳐 4년 정도후의
가격 예상이니, 그 정도는 무난하리라 봅니다.
현재 철거중인데 33평 입주권이 분담금 포함해서 4억 후반이니
입주시 6억은 가야 되겠죠.
이것을 기준으로 볼때 리모델링도 2억정도의 시세차익은 거둘수
있을것이나, 20평대로 인해 추진에 문제점이 많으며,
정부에서 20평대의 증축률 완화(30%→40~50%)가 된다면,
리모델링도 활성화 되지 않을까 합니다.

참고로, 12,13단지가 리모델링 추진하기에 좋은 조건이나,
12단지는 20평대의 반대, 13단지는 39평, 42평의 가격이 워낙 높아
리모델링으로 인한 투자 수익이 상대적으로 적어 추진이 좀
어려울 것으로 예상됩니다.

그럼. 답변이 되었나 모르겠네요.