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○ 32평 요약

- 올 봄부터 시작된 중대형 상승장이 32평형으로 옮겨가는 도중에 정부의 버블 경고 및 5월 비수기 도래로 거래는 뜸한 상태임. 
- 급매물은 4-5월 거래에서 거의 빠진 상태에서 매도자들은 추가 상승을 기대하면서 호가를 높이고 있는 상태임
- 수요자들은 호가가 너무 높아 구매를 망설이며, 버블경고의 추이를 관망하면서 구매시기를 늦추고 있으며, 실수요자들은 신도시내 비교적 가격이 덜오른 지역 및 일산 신도시 외 주변 택지지구로 발 걸음을 옮기고 있음 

○ 32평 구매 포인트

■ 자금여력이 충분하면서 중장기적인 투자를 원하시면, 

- 중장기적인 관점에서 32평 선도지역 구매를 추천함
- 선도지역이 가격은 비싸기는 하지만 그만큼 가치를 인정 받고 있는 지역임
- 경의선 복선 개통, 한류우드, 킨텍스 추가 건설 등 중장기적인 호재 및 37평 이상 대형 평수와의 가격 차이로 인한 추가 상승이 기대됨
- 정부의 정책 등 변수가 많아 미래를 예측하기는 너무 어렵지만 과거 몇 년간 일산 아파트 시장은 6-8월 조정 이후 8월말 이후 성수기도래로 항상 가격이 소폭이나마 상승하였음
따라서 선도지역 현재 매도호가가 조만간 시장가격으로 굳어질 가능성도 다분히 있어 보임
(IMF때인 98년도에도 8월말 반전 이후 9월 소폭 상승하였음)
- 따라서 지난번 상승장에 구매 타이밍을 아깝게 노치신 분들께 정부의 버블 발표 등이 일산의 명품 아파트를 구매 할 수 있는 마지막 찬스를  준 것이라고 볼 수도 있음
- 선도지역이라함은 후곡 LG/코롱/동아, 호수 현대/청구, 문촌 뉴삼익/삼환, 강선 두산, 강촌 우방/동아 , 백마 금호/쌍용 등임

■ 자금여력이 불충분한 실수요자

- 선도지역 옆 단지의 비교적 덜 오른 단지 구매를 추천
- 일산은 선도지역과 비선도 지역이라 해도 길 하나 차이며 길게 보면 가격 동일화 현상이 있음
- 지금은 과도기로 선도지역이 먼저 치고 올라가 가격 차이가 많이 나 있지만 시간이 흐르면 가격 차이는 좁혀질 것임 (과거 10년간 데이터가 그랬음)
- 지금의 조정장 이후 선도 지역 가격이 추가 상승 하지 않는다면 비 선도지역 구매시 선도지역 가격에 근접하는 가격까지는 상승 여력이 있음 
- 자금여력이 불충분한 상태에서 무리하게 대출을 받아가면서 몇 달 사이에 많이 올라 버린 아파트를 구매하기에는 무리가 있으신 분은 부지런히 발품을 팔아 비교적 저렴한 아파트 구매 추천

○ 27평 요약

- 3년전 32평과 차액이 4-5천만원 수준이었으나 작년에 1억원 수준으로 벌어진 이후 올 봄 32평 추가 상승으로 2억원 수준까지 벌어진 상태로,27평 소유자 대부분은 현재 가격 구조로는 37평은 커녕, 32평으로도 옮겨 타기 어려운 상황으로 대부분 매물을 철회하여 매물이 절대적으로 부족한 상태
- 5월 중순부터 꾸준히 상승하기 시 작하여 후곡마을 선도지역은 실거래 기준으로 3장을 이미 지난주에 넘어섰으나 그나마 물량이 부족한 상태이며, 그 여파로 다른 지역도 추격 상승하고 있는 양상임.
- 32평 구매를 추진하다 급격한 상승으로 포기한 구매 희망자는 지금이라도 27평 구매를 추진하는 것이 좋을 듯함
- 그 이유는 27평은 일산에서도 저평가된 평형으로 버블 발표 이후 상승하는 저력을 보이고 있으며, 타 지역(분당, 목동) 평형간 가격 차이를 고려시 향후에도 추가 상승여력이 크다고 사료됨
- 게시판에 글을 쓴 어느 분 말씀대로 향후 가격이 떨어진다 하더라도 (백번 양보하여)  27평은 오른 부분이 미미하여 하락할 금액은 크지 않을 것으로 예상되나, 상승기조가 계속 유지 된다면, 그 오름폭은 상대적으로 클 것으로 예상됨
(즉 일산 중소형은 내릴 가능성은 작고 그 폭도 아주 적을 것이나, 오를 가능성은 높으며 그 폭도 상대적으로 클 것으로 예상함) 

- 27평 상승패턴은 32평과 동일할 것으로 예상됨
즉 후곡 LG쪽에서 치고 나가면 호수 현대,청구 강촌 동아, 문촌 뉴삼익, 백마 쌍용 등이 추격하고  1개월의 시차로 주변 단지로 번져 나갈 것입니다.
LG는 3.2에서 3.5로 가고 있으며 나머지 선도단지들도 3.0 고지를 이번주 중 넘을 것임

○ 24평 요약

- 1가구 1주택 제도 등으로 아파트 구매는 가급적 32평 이상(27평 포함)을 추천하나, 자금여력이 부족한 세입자, 신혼세대 등은 24평 구매를 신중히 고려해야 할 시기임
- 24평은 3-4년전 가격 보다 오히려 하락한 지역도 있는데 이는 중대형 선호 및 호수공원 앞 오피스텔 등의 영향과, 24평 구입자들이 가장 중시하는 서울까지의 대중 교통여건이 신도시보다 우수한 화정/행신 등의 소형평형과 경합하고 있는 영향으로 추정됨. 
- 현재 24평 보유자들도 매물을 철회하고 있는데 그 이유는 현재의 가격 구조로 인한 것으로 27평과 같음
- 전세 살면서 향후 가격동향을 주시하고 있는 세입자들도 최근 일산 가격 동향 여파로 상당수 구매 추진으로 전환되고 있으나 24평 세입자들의
자금 여력상 32평 이상은 어려워 보이며,  대부분 24평 또는 27평 구매를 추진할 것으로 보임

- 현재 24평 구매하면 상승 요인으로 크게 4가지를 들 수 있는데

1) 일산 중대형 가격 상승, 최근에는 27평 마저 상승
2) 올 가을 파주 신도시 분양시, 24평 분양가가 일산 신도시 현재 거래가 보다 높을 것으로 예상
3) 올 가을 결혼을 많이 하는 쌍춘년 영향으로 전세 및 소형 구매 수요 증가 예상
4) 내년말 경의선 복선 완공으로 대중교통이 획기적으로 개선 예상
5) 파주 LG LCD 완공으로 5만여 가구가 고양/파주 지역으로 이동

- 따라서 24평 구매 희망자가 최근 버블 발표 등의 영향으로 가격 하락을 기대하고 구매를 늦추고 있다면 절대적으로 미련한 행동임
(모든 것을 고 려해도 지금 보다 하락할 가능성은 0.1%라고 단언할 수 있음) 
- 이와 같은 사유로 최근 서울에 전세살고 있는 동생에게 일산 27평 구매를 강추 했으나, 동생이 2~3주 망설이는 사이 가격이 소폭 상승하여, 자금 여력이 현저히 부족한 제 동생은 현재 24평 구매를 추진중입니다.

- 가장 강력한 시그널은 제가 부뱅 게시판 보기 시작한지가 한 3개월 됬는데 그동안 중대형의 위력에 눌려  소형은 존재감 마저 없었는데 최근 소형에 대한 게시글이 급격히 늘고 있다는 것입니다.


(동생이랑 최근 몇 차례 부동산 상담을 받았으며, 제가 일산에서 분양 받은 이후 10여년 쭈욱 살고 있기 때문에 일산 돌아가는 상황 자~알 압니다.
최근에는 회사에서 후배사원들 신혼집 구매하는 것 지도하는 멘토역할도 하고 있습니다.
어제도 일산 사는 친구들 모여 축구 보면서 소주 한 잔 했습니다.
관심 있는 사람 정보 3개만 합쳐도 그 힘이 어마어마 하다는 것 아시죠?
한 번 믿어 보시기 바랍니다.)