부동산 정보포털에서 거래포털로!

쩝 급등하길래 들고는 있는데

추가대책의 영향이 어떨지 ...타이밍을 놓치면 곤란한데


중앙조인스랜드

내년 이후 주택시장 급랭?
한신평 "재건축 규제가 풍선효과 낳아"
박원갑 기자 입력 : 2006/03/16 08:30


정부의 강력한 추가 부동산대책이 나올 경우 기존의 8·31대책과 겹쳐 내년 이후 주택시장이 급랭할 가능성이 있다는 보고서가 나왔다. 한국신용평가 노익호 연구위원은 최근 내놓은 ‘딜레마에 빠진 주택정책’라는 보고서를 통해 이같이 지적했다.

비상걸린 정부주택 정책=보고서에 따르면 2005년 8·31대책이후 하향 안정세를 보이던 주택시장이 2006년들어 강남 재건축을 중심으로 다시 과열양상을 보이면서 8·31대책 이전 가격을 회복하고 있다.

다만 금리상승에 따른 유동성 축소, 재산세및 종합부동산세 부과, 2주택자 양도소득세 중과 등 8·31대책의 주요 법안이 하반기부터 순차적으로 시행될 예정이어서 8·31대책의 성패를 지금 얘기하기에는 이른감이 있다.

하지만 서울시의 재건축 용적률 완화 방침이 철회된 이후에도 강남 재건축 단지 아파트 가격이 강세를 지속하고 있어 8·31대책이 현 시점에서 볼 때 그 실효성이 의문시 된다고 이 보고서는 밝혔다.

지난해 재건축 단지 가격 급등→판교 후광효과로 인한 분당·용인 집값 급등→전체 주택시장 불안정을 경험한 정부로선 3월 1차 분양을 앞두고 10·29대책이 무력화한 지난해의 악몽이 다시 생각날 수 있다고 지적했다.

이에 따라 정부는 주택시장 안정을 위해 재건축 규제에 대한 강력한 의지를 다시 한번 보여줘야 하므로 추가대책은 불가피한 선택이 될 수 있다는 것이다.

현재 거론되는 대책으로는 20∼30년으로 돼 있는 재건축 연한 강화,재건축 인,허가권을 지방자치단체에서 중앙정부로 이양,재건축 개발이익부담금 신설,임대주택 의무제 강화 등이다.

강남 아파트 시장 왜 불안하나=보고서는 강남 집값 불안의 원인으로 먼저 건설교통부와 서울시의 불협화음을 꼽았다.

8·31대책의 핵심내용 중 하나인 송파신도시의 경우 서울시가 반대하고 있으며 올초 강남 재건축 단지 급등의 단초를 제공한 것도 서울시의 용적률 완화 검토라는 것이다. 여기에 건교부는 재건축 인허가권을 지방자치단체에서 중앙정부로 이양을 추진하고 있어 서울시의 반발을 사고 있는 상황이다.

주택안정을 위해 긴밀히 협조해야 할 중앙정부와 지자체의 불협화음은 앞으로도 시장 불안요인으로 자리할 것이라고 이 보고서는 밝혔다.

보고서는 시장의 풍부한 유동성도 시장 불안요인이라고 지적했다. 미국등 선진국의 금리상승에 대응해 국내도 콜금리가 인상되는 등 저금리 기조가 마감되는 양상을 보이고 있다.

하지만 2004년말 398조원이던 부동자금이 2005년말 435조원으로 증가해 잠재적 부동산 투기자금이 여전히 시장을 압박하고 있다고 보고서는 밝혔다.

또 판교 신도시 분양은 올해 주택시장의 가장 큰 변수가 될 것으로 전망했다. 3월에 9420가구가 공급되는 판교신도시는 수도권 1순위 청약경쟁률이 수천대 1로 예상되고 있다.

엄청난 청약 경쟁률과 판교신도시 분양가가 결코 낮지 않은 수준임을 고려할 때 강남,분당,용인 등의 집값을 자극할 가능성은 농후하다는 것이다. 또 8월에 2차 공급이 예정돼 있어 연중 집값 불안 요인이 될 가능성이 크다고 볼 수 있다고 보고서는 지적했다.

이와함께 5월에 예정돼 있는 지방선거도 변수다. 선거를 앞두고 재건축,재개발 등 주택시장에 대한 규제 완화 공략이 쏟아질 경우 규제에 민감한 재건축 가격이 다시 급등할 가능성이 상존해 있다는 것이다.

재건축 추가대책 내놓겠지만=이처럼 올해 주택시장에 여러가지 불안요소가 있어 강남 재건축 단지로 인한 전체 주택시장 불안을 조기에 차단할 이유는 충분하다고 보고서는 밝혔다.

추가적인 재건축 대책이 상반기에 가시화할 것으로 예상된다는 것이다. 하지만 시장에서는 벌써부터 개발이익 부담금에 대한 위헌 가능성, 주택공급 공백등을 우려하고 있다고 보고서는 전했다.

보고서에 따르면 주택공급 측면에서 볼때 강남 재건축은 주택공급 효과가 크지 않다. 재건축으로 인한 주택공급효과가 큰 잠실,암사명일,청담도곡등 저밀도지구는 대부분 분양이 완료됐을뿐 아니라 고밀도 아파트의 경우 대부분 1대1 재건축을 추진해야 하기 때문이다.

강남지역에 대한 두터운 수요층과 수요층의 구매력을 감안할 때 재건축 규제는 강남 중대형 아파트 공급을 야기해 가격을 상승시키는 풍선효과가 나타날 수 있다고 지적했다.

그러나 흔히 얘기하는 학군,편의시설 등 입지의 우수성,매물부족과 두터운 수요층등으로는 강남 재건축 단지의 가격을 설명하기에는 부족하다는 게 이 보고서의 설명이다.

참여정부 3년간 수도권 아파트 매매가는 평균 31.93% 올랐다.구체적으로는 서울 34.59%,경기 25.24%,분당 등 5대 신도시 53.59%,인천 8.45%를 기록했다.

서울 권역별로 볼때 강남권이 53.23% 오른 반면 강북지역은 강남지역의 4분의 1인 11%상승에 머물렀다. 특히 강남 재건축아파트는 정부의 집중적인 규제에도 불구하고 평균 64.65%상승했으며 송파구 잠실동은 무려 112.9%의 상승률을 기록했다.

재건축 아파트의 경우 노후화로 주거환경이 나쁘고 매매가격대비 전세가격 비율(전세비율)도 30%를 밑돌고 있어 자본이득을 노리는 투기적 수요가 강하다고 보고서는 지적했다.규제완화 등 재료에 따라 가격이 급등락을 거듭하고 있는 점도 이러한 투기적 수요를 반증하고 있다는 것이다.

보고서는 “결국 주택시장 불안의 근원지인 강남지역 집값 안정화를 위해서는 재건축 기대수익률 하락을 통한 재건축 수요 억제와 송파신도시,판교신도시를 통한강남 중대형 아파트 공급 부족 해결,강북지역으로의 수요분산을 위한 유턴 프로젝트및 뉴타운 개발이 답이 될 수 있다”고 밝혔다. 정부 정책도 올바른 방향으로 가고 있는 것으로 판단된다는 것이다.

내년이후 걱정(?)=다만 주택공급 확대가 단기간내에 이뤄지기 힘들고 판교 신도시 분양,시중의 과잉 유동성 등 주택시장 불안요소가 상존하고 있어 8·31대책 입법 완료에도 불구하고 주택가격 안정여부는 여전히 불확실성이 존재하고 있다고 밝혔다.

주택보급률은 2004년말 현재 102.2%를 기록하고 있으나 주택보급률,인구 1000명당 주택수,1인당 주거면적 등이 선진국에 비해 낮은 수준이다. 특히 서울의 경우는 그 정도가 심한 편이다.

가용택지의 고갈,토지이용 규제 등으로 공급이 여의치 않은 가운데 가구분화,노후 주택 멸실 등으로 주택수요는 꾸준히 증가할 것으로 보여 주택 가격 상승 압력으로 작용하고 있다는 것이다. 또 송파신도시,뉴타운 개발 등도 상당한 시일이 소요되고 있어 수급 불균형은 당분간 지속될 것으로 보인다고 보고서는 전했다.

보고서는 “재건축 시장은 정부의 추가대책이 불가피할 것으로 예상된다”며 “그러나 추가대책으로 재건축 아파트 가격이 안정화할 경우 전체 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것”이라고 말했다.

다만 판교신도시 분양 등 주택시장 불안요인으로 인해 재건축 단지들를 비롯한 주택시장 급등이 재현되고 금리정책을 비롯한 강력한 시장 안정대책이 추진될 경우 8·31대책과 시너지효과를 발휘해 내년이후 주택시장이 급랭할 가능성도 배제할 수 없다고 전했다.