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재테크의 양대 종목은 단연 주식과 부동산입니다.
전자는 풍부한 수치적자료를 근거로 어느정도 객관적 분석이 가능합니다.
그러나 후자의 경우는 아주 주관적 평가가 난무합니다.

하지만 부동산 중에서도 아파트의 경우는 그나마 많은 수치적자료들이 존재합니다.
아파트의 투자가치를 평가하는 것은 결국 미래가치를 예측하는 것이죠.
미래 예측의 가장 좋은 자료는 1.과거의 경험 2. 현재의 가격 비교분석 일것입니다.
물론 발전전망은 기본입니다.

이를 전제로 나름대로 저평가 아파트를 분석해서 가끔 소개해볼까 합니다.
저평가아파트란 장차 가치를 인정받아 상승폭이 클 것이란 의미겠죠.
단 주관적 견해는 가능한 배제하려고 합니다.
또하나 이미 고가의 아파트는 제가 아는바 있어도 공개하지 않겠습니다.
소시민들에게 필요한 정보가 되었으면 하는 바램때문입니다.
그리고 난개발아파트 역시 평가에서 제외하겠습니다.
우리 국토가 망가지는 사실이 가슴아프기 때문입니다.

가장 중요한 사실은 어디까지나 제 사견임을 잊지 마셨으면 합니다.

아파트의 가치를 좌우하는 것은 세월이 갈수록 1입지, 2토지지분 입니다.
단기적으로는 새아파트구조나 브랜드 이런 것이 많은 영향을 끼치나 결국 세월이 가면 그다지 힘을 못씁니다.

이런 의미에서 오늘 시작으로 저평가아파트 하나 말씀드립니다.
일산신도시 26 ~ 28평 아파트들입니다.

1. 가격 분석입니다.
그냥 이해하기 쉽게 일산신도시 32평, 26평 모두 최고가격대를 유지하는 강선마을 두산아파트를 예로 들어보겠습니다.
32평 최고 로얄동인 1409동 로얄층 기준 매매가 4억 5천선입니다.
26평 최고 로얄동인 1401동 로얄층 기준 매매가 2억 5천선입니다.
32평과 26평 가격이 거의 2배 차이나고 있습니다.
32평과 26평의 평면구조는 똑같습니다.
차이는 각 방, 거실, 주방 등에서 32평이 26평보다 약 30cm 내외 정도 넓고, 32평에 작은 욕실이 하나 더 있습니다.
전용면적에 있어 32평은 25.7평 / 26평은 21평입니다.
대부분의 26평 아파트 전용면적이 18평인데 반해 일산신도시(5개 신도시 거의 동일) 26 ~ 28평 아파트 전용면적은 21평으로 3평이 더 넓습니다.
이를 보면 실제 사용 효용면에서 26평은 32평에 비해 크게 저평가되었다는 것을 알 수 있습니다.

외부와 가격 비교입니다.
분당 아파트 분석시 기준을 삼을만한 곳은 강남입니다.
마찬가지로 일산 아파트 가격분석 비교대상으로 좋은 곳은 목동입니다.
강남 아파트가 대부분 분당아파트 가격보다 위에 있습니다.
일산과 목동도 마찬가지입니다.
물론 일부 분당아파트가 강남 위에 있기도 합니다.
일산 역시 청구빌라 같은 경우는 호가로 볼때 비슷한 평형 목동아파트보다 싸다고 할수 없습니다.
대단위 택지지구 목동과 일산을 놓고 가격비교를 해보겠습니다.
목동신시가지에는 32평 아파트가 없습니다만, 가장 큰 55평의 경우 목동 최고지역에서 15억 이상 호가하고 있습니다.
일산의 경우 최고지역인 강선우성 57평 10억이상 호가하고 있습니다.
대형평형 기준 일산이 목동의 70%선입니다.

그럼 27평을 보겠습니다.
목동아파트 27평(고층 기준) 최고지역이 5억 선입니다.
일산 최고지역 26평은 2억 5천으로 목동의 50%선입니다.
따라서 목동 27평의 70%선까지는 충분히 상승 여력이 남았습니다.
목동아파트 27평이 복도식구조이고 일산이 계단식구조라는 효용성을 감안하면 더 상승할 수도 있습니다.
아파트 효용가치를 측정하는 가장 좋은 기준인 전세가를 보면 목동 27평이 일산 26평에 비해 1-2천만원 정도 비쌉니다.
매매가가 2배 차이 나는거에 비해 효용가치인 전세가 차이는 정말 미미합니다.
즉, 매매가가 일산쪽이 크게 저평가되있다는 증거입니다.

2. 토지지분입니다.
목동아파트를 마감재나 평면구성보고 마음에 들어하는 사람은 없습니다.
어디까지나 쾌적한 단지구성때문이며 이제 15년을 넘어서면서 서서히 토지지분이 아파트가격에 영향을 미치고 있습니다.
목동아파트 용적률은 150% 내외입니다.
일산 역시 말만 신도시입니다.
목동과 5년의 차이를 보이고 있습니다.
목동아파트가 재건축을 하건 리모델링을 하건 5년 뒤엔 일산도 따라가는게 순리입니다.
한때 목동신시가지 근처에 새아파트들이 잠시 주목을 받았지만 결국 낡은 목동아파트가 더 큰폭으로 상승했습니다.
이유는 입지와 토지지분 때문입니다.
일산 역시 주변에 새아파트들이 들어서고 있지만 결국 세월이 가면 목동처럼 입지나 지분면에서 유리한 일산신도시아파트가 더 상승합니다.

자 문제는 일산신도시아파트 용적률은 180% 내외로 1기 다른 신도시보다 낮다는 놀라운 사실입니다.
분당의 경우 200 ~ 220%입니다.
즉 일산신도시가 같은 평형 대비 땅지분이 다른 신도시에 비해 넓다는 것입니다.

이상의 분석을 통해 볼 때, 일산 역시 32평 이상 아파트는 상당히 가격이 올라있습니다.
하지만 자산기치면에서나 효용가치면에서 일산신도시 26 ~ 28평아파트는 저평가되었다고 보여집니다.

행여 일산신도시 24평 이하를 왜 제외시켰냐고 말씀하시는 분들이 계실지모르는데, 24평 이하는 대부분 복도식이거나 계단식이더라도 전용면적이 18평 이하이기때문에 현재 효용가치면에서 26평대에 떨어집니다.

현재 아파트가격 추세가 중대형 위주 장세를 유지하고 있지만, 이를 감안하더라도 일산신도시 26 ~ 28평 아파트 가격은 저평가되어 보입니다.

언제까지 대형평형만 손가락 빨며 바라볼수도 없고, 또 무리하게 대출껴서 내집마련하기보다, 서민들이 노력해서 내집 마련하기엔 아직 크게 무리가 가지 않는 가격대라 오늘 한번 평가해봅니다.

마지막으로 과거 경험입니다.
중대형평형 평당가가 소형보다 크게 높은 동네는 장기적으로 상향 평준화됩니다.
이유는 부자들이 떠나지 않는 동네이기 때문입니다.
역으로 중대형과 소형 평당가 차이가 작은 동네는 장기적으로 하향 평준화됩니다.
이유는 역시 부자들이 떠나는 동네이기 때문입니다.

일산 소형평형은 이런 면에서도 유리하게 보입니다.
앞으로 그 지역 발전전망에 대해서는 뭐 다들 잘 알고 계신듯해서 이만....

앞으로 또 저평가된 지역 분석하여 글 올리겠습니다.
어디까지나 사견이므로 제 의견을 너무 맹신하지는 말아주십시오.