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미성2차에 살고 있는 사람입니다. 상대적으로 저렴한 이유를 많이 생각해보았습니다. (실평수 22.5평인 32평형이 평균가격 4억 5천이면 타지역과 비교하면 물론 비싼편입니다만)

미성2차는 최근 2년간 아파트 폭등시기에 그 상승비율을 봐도 압구정 현대나 한양에 비해서는 조금 낮은편입니다. 나름대로 생각한 이유는 다음과 같습니다. (제가 살고 있는 32평형을 예로 들겠습니다)

1)실평수가 작다.
앞서 말한대로 32평형의 실평수가 22.5평으로 어중간합니다.
복도식에 방이 3개인데 그 가운데 가장 작은 방의 경우
너무 작아 효용가치가 떨어진다는 문제점이 있습니다.
(저의 경우 이사때 리모델링하면서 이방을 조금 확장했는데
주방 벽면이 조금 줄어들기는 했지만 전체적인 효용가치가 매우 높아졌습니다.)

2)그런데 한양1차 27평형의 경우
실평수가 19.35평인데 가격이 거의 동일합니다.
현재 교통편은 오히려 미성이 나은점이 있는데 이런 차이가 나는 것은
아파트 '이름값'과도 연관 있는 것 같습니다. 사실 압구정동하면 현대와 한양이죠.
현대나 한양은 단지 구성이 오밀조밀하고 견실한 느낌이 드는 반면
미성은 상대적으로 약간 허전한 기분이 듭니다.
(물론 덜 복잡한 기분이 든다는 사람도 있죠)

미성2차 단지 자체는 전체 1천세대에 가깝지만 현대와 한양에 비하면 소규모이고요.
지하철의 경우도 미성에서는 압구정역을 걸어서 이용하기가 약간 먼 편입니다.
(남자걸음으로 아파트 현관에서 압구정역까지 넉넉잡고 15분)
이는 햔양도 마찬가지입니다만 갤러리아 인근에 조만간 지하철역이 들어설 예정이라고
하니 한양은 그 영향도 있을 것입니다. 그래서인지 아파트 가격 상승시기에도
먼저 현대가 오르고 한 주후에 한양이 그 다음주에 미성이 오르는 경향이 있더군요.

3)미성2차의 경우 건축연도가 어중간합니다.
지은지 약 15-6년 정도인데 재건축 등의 호재를 따지더라도 가치 상승을 기대하기에
아직 요원하죠. 얼마전 신문에 난 부동산 기사에서 보듯이 아파트의 경우 지은지
10여년 전후가 가장 가치가 낮다는 내용을 떠올리면 이해가 쉽겠죠.
이는 지은지 21년째인 미성1차 34평형(실평수 25.6)의 가격이 상대적으로 최근 많이
올라 상한가 6억에 이른 것과 비교해보면 이해가 쉽게 됩니다.

4)최근 강남의 아파트 값 추이를 볼 때
미성2차의 경우 구매가 활발히 이뤄지기에는 약간 어중간합니다.
신현대나 구현대 한양의 35평형(실평 25.6)의 가격이 거의 6억을 넘는 것과
비교해보면 (신현대 35편형 상한가는 6억 7-8천입니다)
압구정동에 집을 구매하는 사람은 대체로 꽤 여유가 있는 사람일 것입니다.

이런 사람들의 특징은 약간 무리하더라도 명품을 선호하려는
경향이 상대적으로 강하겠죠. 그정도의 구매 능력이 있는 사람이라면
4억5천에서 4억8천 정도의 몇몇 조건이 약간 뒤처지는 아파트는 쉽게 눈에
안들어오겠죠.

그리고 약 3억에서 4억정도의 자금 동원력이 있는 사람 경우반드시 강남구 혹은
압구정동에 살 이유가 있는 사람이거나 혹은 장래 값어치를 아주 높게 확신하지
않는다면 빚을 내서 구매하기에는 좀 망설여지겠죠.
같은 값이면 좀 더 넓은 평수의 성동구나 중구 등을 택할거라고 봅니다.

한마디로 미성2차는 제가 생각하기에는 압구정동에서는 여러가지 조건들이
'명품'에 속하기에는 부족한 부분이 분명 있습니다.
(물론 서울 전체 아파트 가치로 보면 상위급 블루칩 아파트임에는 분명합니다.)

5)저의 경우 지난해 약 4억이 조금 안되는 자금이 있었는데 당시 워낙 강남 아파트
값이 급등하는 경향이 강하길래 그 당시에 압구정동이라는 주거가치에 보태어
장래 투자가치도 더불어 계산해 리모델링 비용 등을 대출받아 4억 3천 정도에
구매했더랬습니다. 리모델링 비용과 기타 비용등이 약 4천 들었습니다.
배관 공사 등 집 내부는 완전히 바꾸는 수리였습니다.

향후에는 아파트 시장에서 재건축이 어려운 단지의 경우
리모델링이 활성화되면 미성2차의 경우 가장 큰 수혜단지가 되리라 기대합니다.
복도식이 계단식으로 바뀌면서 실평이 3-6평 늘어나면서 좀 더 편리한 아파트가 되겠죠.
그래서 전 바로 한강변에 위치한 동을 택했습니다.

6)내 나름의 계산입니다.

상한가로 볼때 신현대 35평형과 미성2차 32평형이 약 2억차이.
평형이 3평 적다--평당 2000*3= 약 6000
아파트 이름값과 단지규모----약 1억
약간 비역세권----약 4000

7)이상이 저의 의견입니다만.
위에서 말한 미성2차의 단점을 바꿔 장점으로 말하면

1.강남 압구정에서는 그나마 싼 아파트이다.
2.한강시민공원이나 현대백화점, 단지내 상가 등 편 의시설과
강남.강북 사통팔달의 교통이 탁월하다.
3.압구정에서는 소규모 단지이므로 리모델링의 추진 등이
오히려 용이할 수 있다.

이상입니다.