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광명시 4개 재건축사업지에 대한 본인의 분석 개요를 아래와같이 정리 합니다.



1.추진현황과 특기사항 
 
  -2005.5.16일자로 사업승인득하고,그동안 승인조건인 토지분할 및 "쓰레기 관로수송시스템"( Pneumatic Refuse Collection System) 업체선정이 거의 마무리되어, 현재 관리처분총회 준비작업중인 단지 임.
  
  -내용상 4개조합으로 분리되어 있으나 토지여건상 대관청 수속업무를 함께 추진 해온 특징이 있슴.

  -"쓰레기 자동집하설비"와 "토지분할"업무가 마무리 되면, 4개조합은 각자 시공 파트너사인 삼성,두산,대림,엘지 등과 관리처분총회를 마치고, 이주와 착공 예정임.   


2. 8.31 부동산대책중 본사업지와 관련 될 요소는 다음과 같습니다.   

   1) 재건축규제 고수 ( 층수,용적율 완화방침 보류/특히 강남지역 )
   2) 양도세 강화 (1가구 2주택보유자 양도세 적용 ) 

  
    
3."재건축규제" 요소가 주는영향 

  - 이번 발표중 "재건축규제"의 영향을 우려하는 분이 간혹 있는데 이것은 사업승인을 아직 득하지못하고 추진중에있는 단지에 해당할 뿐 광명 4개재건축단지는 이미 사업승인을 끝낸 단지로, 용적율(250%), 층수(34-37층)가 확정 되었습니다.
 
따라서 이번 재건축 규제완 전혀 관련이 없다고 봐야 됩니다.

  - "재건축규제"는 이미 사업승인을 득한 단지로써는 오히려 희소가치로 인한 반사이익을 얻는 호재(?)로 해석 됩니다. 



4."양도세 강화"요소가 주는 영향

   1가구2주택도 양도세를 적용하는등 정부의 규제의지가 강한 부분으로써, 광명 4개재건축단지도 그 영향권에서 자유롭지 못함은 사실이나, 
그동안 언론등을 통해 8.31일 대책 핵심이 모두 노출된 현재, 광명뿐만 아니라 강남권(강남,서초,송파)에서 기 사업승인 득한단지 가격 추이는 한마디로

"잠시 보합분위기를 보이다가 조심스럽게 재 상승분위기가 엿보이는 형국"입니다 

  특히 광명4개단지가 "양도세 규제강화"란 특효약발에서 비껴가는 형국을 보이는 원인은 다음과 같이 분석 됩니다.

  1)8000여세대가 넘는  보기드문 대단지와 실질적인 서울권
  2)광명시의 각종 개발호재 발표 
  3)최근 강남권에서 인기상한가의 "고층 타워형 아파트"와 동일한 설계개념  / 모든 주차장의 지하화와 웰빙개념의 지상 조경공간    
  4)높은 대지지분에 따른 기대 수익성 
  5)높은 실수요자 비율의 조합원구성으로 매물 희귀

    ( 투자/투기 목적의 조합원은 2003년10월 부동산 대책 직전과 2005년 전반기 8.31부동산대책 예고전에 상당수 실수요자에게 매각한것으로 파악 됨)
   


5.정리 
  
  위에서 본 바와 같이 광명 4개재건축조합의 추이는 

  1)8.31 정부 부동산 대책의 직격탄에서 많이 비껴가는 여건을 갖추고 있으며,

  2)시세와 투자 전망은, 

   *8.31직격탄을  비껴가는 단지인데도 불구하고,그간 심리적 충격으로 단기적 영향은 받았지만, 8.31내용 언론 발표후 회복 단계임.

   * 시세는 관리처분총회와 동호수 추첨일정을 목전에 두고있어 계속 완만한 상승기조를 보이는, 매도자 우위 현상이 계속 될것임.

   * 현 시점에선 중.장기적(2년-3년)투자가 바람직하며, 8.31대책으로 부동산 투자 입지가 좁아지는 형국에서 볼때 ,광명 4개재건축단지는 썩 괜찮은/보기드문 투자처로 판단됨. 


 또한 실수요자로써 이후 매입적기는

  - 관리처분총회(동호수 추첨) 전
  - 착공전 
  - 준공전   등
 
   사업추진 단계별로 매입기회가 있을 것 입니다.
   물론, 단계별 시세 상승분은 감안 하시기 바랍니다.