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해외에 살고계시고, 국내 경향에 대하여 다소, 어두우신것같아
제가 알고있는데로 답변드릴테니 확인하시기 바랍니다.

반포한양 아파트의 2:4:4비율이란 전용면적 18평이하(25평)가
20%이고, 전용면적25평(35평)이 40%이고, 그이상이 40%를 의무적
으로 지어야한다는 재건축억제정책 입니다.

이때문에 대부분의 중층(특히 중대형평형 위주로 되어있는 단지)의
경우에는 중소형평형을 60%나 지어야한다는 부담때문에 재건축이
불가능한 실정입니다.

단지, 재건축이 시급한 몇몇단지의 경우에는 평수가 늘어나지 않는
1:1재건축으로 늘어나는 용적율만큼을 일반분양으로 돌려 조합원의
분담금을 덜어주는 방향으로 조합이 추진하고 있는실정입니다.

님께서 문의하신 잠원동 한양아파트의 경우는 그나마 다행이도,
기존용적율이 낮고(167%), 35평이 전세대수의 90%를 차지하고 있기
때문에 쉽게 계산하여, 기존의 35평 320가구중 약 절반정도는 35평
그대로 가야하고, 절반정도는 45평으로 갈수가 있읍니다.
일반분양은 25평 약100가구 정도와, 35평 19가구 정도가 되어
현재 35평이 35평 그대로 가는경우에는 추가분담금이 몇천만원이내로
(아니면, 없을수도 있음) 되고, 45평으로 늘려가는 경우에는 2억에서 2억5천 정도의 추가분담금을 내셔야 할것입니다.

정확한 계산은 나중에 일반분양가와 건설회사와의 협의가 있어야한고, 위의 계산은 조합에서 보수적으로 산정한 분담금의 내용입니다. 결국, 평수를 늘리려고 하는 조합원들이 많기때문에 추첨으로 결정
될것입니다. 임대아파트는 몇가구 되지않기 때문에 대세에 영향을
주지는 못합니다.

현재의 추세로보아, 향후몇년안에 잠원동의 재건축이 이루어진다면, 35평은 10억 내외, 45평은 15억 이상의 값어치가 있기때문에 님께서 재산상의 이익을 따진다면, 45평이 유리할수도 있겠지만, 반드시
그렇지만은 않을것입니다. 35평은 1,2층이 일반분양이고 조합원은
그 이상의 층으로, 만약 로얄층에 당첨이 되신다면 10억이상도 가능할것이지만, 45평 저층이 당첨되셨을경우에는 12억내지 13억까지도 가능할수가 있기때문에 반드시, 45평이 유리한것은 아닐수도 있읍니다.

그리고, 현재 정부의 부분별한 재건축억제 정책은 이미 알고있는
사람들은 다 알고 있겠지만, 정상적인 행정조치들이 아닙니다.
이정권이 끝나고, 다음정부에서 정상적인 주택정책이 나오리라는
희망을 안고 현재 조합들은 단지, 현재의 제도안에서 어쩔수 없이
근근히 재건축을 진행시키는것이지, 향후 몇년안에 이러한 불합리한
정책들은 변경되어질 가능성이 큽니다.

님께서 문의하신 한양아파트의 경우에도 지금당장 건축심의가 난다고
하여도 재건축이 1,2년안에 이루어지는 것이 아니기때문에 현재에
억지로 진행이 되고 있는것이지, 사실은 기다리고 있는것입니다.

전국, 아니 강남의 수십만가구가 현재는 미운오리새끼가 되고는 있지만, 영원히 그러한것은 아닐것입니다.