부동산 정보포털에서 거래포털로!

사업성 분석 자료가 세대별로 배포되었습니다.

부담금은 리모델링이나 재건축이나 약 1억5천정도 되는 것으로 기억하고 있습니다.(정확하게는 기억이 나지 않는군요^^)

하지만 사업 완료 후 재건축은 31평형 그대로이고 리모델링은 44평형으로 늘어납니다.
평형 차이에 따른 향후 시세 차가 매우 큰 것으로 분석되어 있었습니다.
사업 완료 후 시세 차가 결국, 사업의 수익성을 좌우하니까요, 리모델링이 훨씬 수익성이 높은 것으로 나와 있었습니다.

특히 사업 기간이 큰 차이가 있습니다.

재건축은 약 8~9년 정도 걸리고, 리모델링은 3~4년 정도 걸리는 것으로 알고 있습니다.

부담금 이외에 제 비용은, 이주비에 대한 이자, 이사 비용, 향후 증가 평수에 대한 등기 비용과 세금입니다.
재건축은 증가 평수가 없는 반면, 31평 전체에 대해서 등기 비용과 세금을 물게 되어 더 많은 비용을 지출해야 한다고 합니다. 물론 이주비나 이사비용은 리모델링이나 재건축이나 동일합니다. 일반 분양분이 없이 1대1 재건축이기 때문에, 이주비(이자분)도 모두 입주민이 물어야 합니다.

리모델링에 따른 이주비에 대한 이자는 약 2억의 전세로 옮긴다고 하면, 2억*4.5%*2년으로 약 1800만원 정도 예상됩니다.

이사비용은 전입, 전출을 고려해서 약 200만원...

등기 및 세금 비용은 정확히 잘 모르겠습니다.

따라서, 리모델링에 따른 총 비용은 약 1억8천만원 정도 될 것으로 예상됩니다.

향후 시세는 44평형으로 늘어나게 되면, 평당 1800~1900만원 정도로 예상되어, 8억원은 족히 넘을 것으로 보고 있습니다.

따라서, 현재 평균 시세가 약 5억2천 정도 되니까, 향후 평균 8억 2천 정도 예상한다면, 약 1억 2천 정도가 그대로 남게 됩니다. 좋은 환경, 깨끗한 집, 편리한 주차 시설 등의 혜택을 전혀 고려하지 않고서라도 2년 후면 1억 2천 정도가 남는다는 것은 정말 괜찮은 장사아닙니까? 
재건축이라면, 부담금 및 제 비용을 합하여 약 1억8천만원 정도 든다고 가정하면(실제로는 더 클 것으로 예상됨), 31평형(1대1 재건축)의 미래 평균 시세는 5억9천만원(평당 1900만원)이 될 것입니다. 그렇게 되면, 현재 시세 5억2천에 재건축 비용 1억8천을 합친 7억에 비해, 약 1억을 손해보게 됩니다.(실제로는 손해는 아닐 것입니다. 왜냐하면 좋은 집, 깨끗한 집, 편리한 집을 가질 수 있으니까요. 그래서 개별적으로 수천만원 들여서 인테리어를 다시 하는 것보다는 훨씬 낫습니다.) 

재건축보다는 리모델링이 이런 면에서 수익성이 훨씬 좋다는 것입니다. 이래도 재건축을 추진해야 하나요?

어떻게 답변이 되었는지요?