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얼마 전 잠실 4단지의 50평형 1층, 1가구가 2천2백만원에 동시 분양에서 입주자 모집을 하였고 경쟁율이 꽤 되었던 것으로 알고 있다. 그러면 과연 잠실의 현재와 미래는 어떻게 변할까?

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1. 현재 시세

보통 잠실이라 일컬는 블럭은 종합운동장의 아시아 선수촌부터 동쪽으로 롯데월드의 신천역을 지나 시영 아파트까지를 지칭한다.
그리고 잠실을 개발시킬 가장 KEY POINT는 역시 잠실 1단지부터 4단지, 시영까지에 이르는 대략 2만여 가구가 신규 아파트로 단장을 한다는 데 있다.

현재 평균 시세는(시간가치에 따른 이자 포함) 대략 2천만원 플러스 마이너스이며, 인근의 아시아선수촌은 3천만원 수준으로 강남구의 웬만한 지역 수준을 따라 잡은 상태며 이 때문에 '너무 고평가 되었다'는 말이 심심치 않게 들린다.

허나 과연 그럴까?
물론 강남의 주민은 강남 이외의 동네는 쉽게 말해 동네로도 치지 않는다.
그것은 다른 지역 주민 역시 자신보다 못 사는 지역을 기준으로 삼지 않고 더 좋은 지역을 언제나 기준으로 삼는다.
그 때문에 강남 주민들은 '송파구'로 이사가지 않을 것이다... 라고 대부분 말할 것이다.
그러나 현재의 잠실과 미래의 잠실, 즉 5년 이 지난 2010년도 쯤에는 확실히 다를 것이다.

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2. 주변 환경

인간은 자연친화적인 동물이다.
그 때문에 한강 조망권, 최근에는 골프장 조망권이라는 단어가 등장한 것이고 시세는 당연히 동일 조건이라면 위에 해당하는 조망권이나 환경 프리미엄을 갖고 있는 아파트의 가격은 월등히 비싼 게 현실이다.

서울에는 두 개의 거대한 공원이 있다.
그 중 하나가 상암 월드컵 공원이며, 다른 하나는 송파구의 올림픽 공원이다.
그리고 서울 시내에 큰 호수는 내가 아는 바로는 석촌 호수밖에 없는 것으로 안다.
거기에 한강 시민 공원, 종합운동장의 메리트도 무시 못한다.

대로변은 어떠한가?
강남구가 개발되어 대한민국의 대표 부자동네로 자리잡은 이유 중 가장 큰 것은 바로 '바둑판식으로 계획된 도시'라는 데 있다.
이는 송파구 역시 마찬가지이며 오히려 도로폭은 송파구가 더 넓고 평평한 대로변으로 이른바 쾌적하다는 굉장히 좋은 장점이 공존한다.

강남구와 서초구는 예전 20년 전에 비해 상업건물이 포화상태에 이르고 오래된 아파트와 건물들로 인해 퇴색되어간다는 점도 고려해봐야 할 것이다.

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3. 입지 여건

잠실의 입지여건은 최적이다.
지하쳘은 5호선이 관통을 하며 잠실역 사거리에는 전세계에서 실내면적이 TOP 10 안에 든다는 롯데월드와 롯데 백화점, 롯데 호텔, 롯데 마트가 있어 원스톱 쇼핑이 가능하며 주위로는 초호화 주상복합 APT인 롯데건설의 야심작, 37층짜리 롯데캐슬골드, 그 건너로는 삼성-한화의 공동작품 46층짜리 3동의 갤러리아 팰리스, 바로 맞은 편 수만평의 나대지에는 언제가 될 지는 몰라도 112층짜리 제 2 롯데월드가 건립될 예정으로 이미 스타트 준비가 완료되어 있다.

그리고 그 모든 재건축과 주상복합 타운, 기존 아파트가 2005-2009년 사이에 준공이 끝나게 되다.
당연히 모두 새 아파트들이다.
알고 있는가?
10년 된 아파트와 새 아파트 사이에 평균 시세는 아무리 못 잡아도 30-40% 이상이 NEW APT가 더 비싸다는 사실을?
당연히 그것은 잠실의 장점 중 하나가 될 것이다.
그것도 대단지에 30-50층의 SKY-LINE이 3KM에 걸쳐 왕복 10차선의 주위로 건설되는 장엄한 광경을?

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4. 몇 가지 비판과 첨언하는 말

나 역시 본가가 강남에 있지만... 이런 말을 하고 싶다.
'늘 자신이 사는 동네가 최고'라고. 맞는 말이다.
그러나 그와 반대로 부동산에 있어서는 사물을 객관적으로 분석하고 장점, 단점을 반드시 짚어서 그 본질적인 가치를 되짚어야 한다.

나는 수도권에 현재 살고 있다. 우리 사촌형은 대치 BIG 3에 산다.
그 때 이런 말을 했다. '거기? 왜 강남에 살지 않고 시골에 살아?'라고 한 적이 있다.
그 사촌형을 비난하는 게 아니다.
그게 이기적인 우리 인간들의 살아가는 현 주소이다. 또한 당연한 것이고...

그러나 '영원한 것은 없다'는 말처럼 '강남불패'는 앞으로도 10년 이상은 더 가겠지만... 그 이후는 솔직히 장담하기 힘들다.
여기서 장담하기 힘들다는 말은 추락한다는 의미가 아니라 지금처럼 쭉쭉 뻗어가지는 힘들지 않을까? 라고 던지는 하나의 화두이다.
불과 20년 전만해도 서울 강북의 XX 동네와 대치동의 아파트 가격은 비슷했다.

그런데 지금은 4배 이상 차이가 난다.
강남이 본격적으로 상승한 것은 20년밖에 되지 않는다는 뜻이다.
당시에도 강북의 부자들은 '누가 강남의 저 좁은 아파트로 이사를 가냐?'라고 꽤 많은 분들이 이렇게 말하고는 했다.
역지사지로 생각해 보자. 잠실이 5년 뒤 강남 보다 뒤질 가능성이 있는 것은 '8학군'과 '대형평수'가 많지 않다는 것 뿐이다.
그 이외에는 모든 면에서 도곡동을 제외한다면 모든 게 앞선다고 나는 판단한다.

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5. 시티파크의 광풍에 관해서

용산구의 시티파크 분양하고 아직 터잡기도 하지 않았는 데 불과 1주일 사이에 프리미엄이 5억원이라고 한다.
솔직히 그 프리미엄은 교묘한 부동산 정국과 언론의 떠들기로 상당히 과대 포장된 측면이 없지 않아 있다.
정말 프리미엄이 5억원이라면 아마 현재 시티파크의 평당가격은 2천 4-5백만원이라는 뜻이다.

분양권의 특성상 아마 시간이 지나면 더 오를 것이다.
그러나 시티파크의 가장 큰 맹점은 분양권 1회 전매만 가능하다... 라는 것이고,
1년 반 뒤 가수요 거품이 전혀 없는 순수한 '실수요자'만 잡아야 하는 데 그게 만만치 않을 것 같다.
프리미엄 5억원+50% 자금(중도금 대출 50%)면... 못해도 8-9억원의 현찰이 있는 그것도 등기까지 마치고 입주를 해야하는 실수요자인데 강남 최고 요지도 아닌 아직까지 미래가치만 가득한 용산에서 그만한 실수요자 몇 백명을 과연 찾는다는 게 쉬운 일일까?

그리고 만약 찾지 못한다면 어떤 사태가 발생하겠는가?
지금 청약해서 기적적으로 운 좋게 분양 받으신 분들 중에서 만약 그 때까지도 분양권을 팔지 못한다면 그 후에 주기적으로 돌아오는(반드시 지급해야 하는) 중도금은 어떻게 할 것인가?
5개월에 1번씩 최소 1-2억원은 될 텐데?

진지하게 한 번쯤 생각해 봐야 할 문제이다(기존의 다른 분양권의 경우는 부동산정책 전이라 중도금 대출 70%가 되었기에 문제가 없었지만) 그 돈이면 강남의 신축 아파트, 그것도 좀 더 넓은 평수를 충분히 잡을 수 있다는 취사선택의 가능성이 언제나 열려 있기 때문이다.
아니면 다른 지역의 목동의 하이페리온, 잠실의 롯데캐슬골드, 분당의 파크뷰 등...

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6. 대한민국 최고의 아파트 삼성동 I-PARK에 관해서

삼성동의 I-PARK가 왜 괴물이고, 프리미엄이 천문학적으로 붙었다고 보는가?
최고이기 때문이다. 2등, 3등이 아닌...
재산 100억원 이상의 부자라면 누구라도 I-PARK에 살고 싶어 할 것이다.
그리고 그 100억원 이상의 부자는 대한민국에 수만명 이상은 있다.

물론 잠실 역시 현재로서는 최고가 아니다.
아까 언급한 대로 최상의 학군이 아니며, 시세를 이끄는 50평 이상이 적기 때문이다.
그러나 그것을 제외한다 해도 다른 모든 면이 거의 만점에 가깝기에 적어도 5년 뒤에는 강남의 중급 이상 지역은 제칠 것 같으며
1. 도곡동
2. 잠실.. 이렇게 재편되지 않을까 싶다.

분당 역시 좋다.
그러나 분당 또한 약간의 거품이 있다.
왜냐면 아무리 환경이 좋고, 시설이 좋아도 바로 'IN SEOUL'이 아니라는 큰 단점이 있기 때문이다.

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P.S : 되도록이면 객관적으로 서술하려고 했습니다.
특정 지역 이름이 거론된 것에 그 지역 사시는 분들이 불쾌감을 느낄 수 있겠지만, 위의 몇 지역은 그만큼 가치가 있기 때문에 언급이 되는 것이지 그렇지 않다면 언급조차 하지 않았을 것입니다.
또한 언급된 몇 지역의 좋은 장점들은 '잠실에 관해 서술'한 관계로 생략했을 뿐..
가치가 없다는 뜻이 아니오니 해량한 마음으로 이해 부탁드리겠습니다.