짙푸른 초록빛으로 한여름의 태양을 감춰주고 뺨을 스치는 나뭇잎의 바람에 한 여름의 한줄기 바람으로 이마의 땀을 닦아주든 플라타나스와 단풍나무 잎새들이 이제는 어쩔수 없는 계절의 순환 앞에서 차츰 옷을 바꿔 입을 준비를 하고 있습니다.
길가의 은행 나무 들도 자기 들의 열매를 달면서 한낮의 가을 때양볕에 더욱 영글은 열매로 변해가며 자기를 한 여름의 불볕에서 자신을 보호해준 잎사귀는 노랗게 자신의 모습을 변화 시키고 있습니다.
어김없이 돌아가는 계절의 순환 앞에서 사람들은 또다른 계절을 맞는 설레임 보다는 또 이렇게 한해가 지나가고 있구나 라는 세월의 흐름 앞에 자신을 다시 돌아보는 가을 이란 계절은 정녕 우리 곁에 성큼 다가 왔습니다.
새로운 계절의 시작은 새로운 느낌과 새로운 마음으로 人生은 도전과 응전의 연속이며 어떠한 어려움도 반드시 응전의 길이 있고 어떠한 불행의 뒷면에도 반드시 행운으로 돌릴 일면이 있다고 누군가 말했습니다.
아무쪼록 이 글을 읽는 모든 분들께 행운과 건강과 복됨이 늘 함께 하시는 이 가을을 맞이 하시길 빌면서 정말 모처럼 한가한 오후에 想念에 젖어 봤습니다.
현재의 목동의 각 평형별 가격은 9/7일 DTI적용후에도 가격의 변동은 없습니다
66㎡(20평)는 45,000만원~55,000만원선으로 지난번 말씀드린 가격 수준을 그대로 유지하고 있으며 20평은 단지별로 (완공년도가 빠른곳) 약1,000만원 정도 오른곳도 있습니다.
이는 완공 연도가 빠름에 따른 안전진단을 받을 년도가 가까움에 따른 매수세의 쏠림으로 생각됩니다.
앞단지(1~7)는 55,000만원대 진입을 눈앞에 두고 있으며 뒷단지(8~14)는 50,000만원대 진입을 시도중입니다.
89㎡(27평)는 65,000만원~75,000만원 선을 유지하며 9월 초의 인상된 가격을 그대로 유지하고 있습니다.
앞단지(1~7)의 가격은 이미 70,000만원 선을 넘어 75,000만원대로 진입하고 있으며 뒷단지(8~14)는 65,000만원대를 넘어 70,000만원선 바짝 다가서고 있습니다.
하지만 단지별 위치와 구조및 대지 지분에 따라 약간씩은 편차가 있음을 양지해 주시기 바랍니다.
99㎡(30평)는 85,000만원~95,000만원 선으로 앞단지(1~7)지는 90,000만원을 넘어 95,000만원대로 진입하고 있으며 뒷단지(8~14)는 85,000만원을 넘어 90,000만원대로 진입하고 있습니다.
115㎡(35평)는 95,000만원~115,000만원 대로 가격이 형성되어 있으며 마찬가지로 9월초의 가격을 유지 하고 있습니다
148㎡(45평)도 9월초의 가격인 125,000만원~145,000만원선을 유지하며 단지별 ,구조별, 수량별 ,완공 년도 별로 가격의 편차가 있음을 양지해 주시기 바랍니다.
181㎡(55평)도 지난번 가격 에서 변동 사항이 없이 150,000만원~180,000만원 대를 유지하고 있습니다
대형 평형으로 갈수록 위치,방향,단지별수량,완공연도, 생활인프라 등으로 가격의 편차가 큼을 양지해 주시길 바랍니다.
위에서 단지별 ,평형별로 가격을 살펴보았지만 현재 이곳 목동의 부동산 시세는 DTI가 적용되고 약15일 지났지만 아직은 가격의 하락은 보이지 않고 있습니다.
이는 아직 목동의 가격이 강남3구의 일반 아파트 최고점 대비 98%회복에 비해 아직 회복력이 부족하다고 느낀 매도자들의 상대적인 박탈감이 작용하는것 같습니다.
또한 강남구의 재건축 대상 아파트는 최고점 대비 100,5%로 최고가를 更新했지만 목동은 재건축 대상임에도 불구하고 아직도 2006년 최고가 대비 85%수준이라는 저평가 의식이 작용하는것 같습니다.
목동의 소유자들 입장에서는 일반 아파트 가격 대비나 재건축 대상아파트의 가격 대비나 두가지 측면 모두 아직 덜 올랐다는 인식이 팽배해 있는것 같습니다.
당분간은 이곳 목동의 아파트 가격은 매도자 ,매수자간의 관망세를 유지하면서 추석 이후의 가을철 가격 변동을 예의 주시하고 있습니다.
지난번 에도 제가 말씀 드린것을 한번 더 말씀 드린다면 목동은 이제는 "재건축시장"이며 이때는 대지지분 가격의 高低로 가격을 판단 하셔야 할것으로 思料됩니다.
130만평의 26,000세대의 재건축은 목동단지만의 재건축 혹은 양천구청만의 재건축이 아닌 서울시 전체의 도시 SKY-LINE을 바꿀 만큼의 엄청난 규모의 재건축 시장 으로 앞으로 서울 에서는 영원히 나올수 없는 단일단지의 신도급의 재건축 시장입니다.
130만평에 최하 35층이상 (2009년2월 양천구청 신도시 정비계획에는 50층)의 아파트 45,000 세대가 SKY-LINE을 형성하고 이는 2030년 까지 개발되는 120만평의 마곡지구와 상암 D.M.C단지와 연결된다고 생각 하시면 장차의 목동의 來財價値를 계상 하시리라 믿습니다.
다음은 많은 분들이 질문하신 출구전략(금리인상)에 대해 간단히 말씀드리겠습니다
이미 한국은행은 금년4월 부터 출구전략(과잉유동성축소)를 시작 했으며 출구전략의 궁극적 목표는 금리 인상입니다.
지난 9/15일 "금통위"에서 기준금리 2%를 그대로 결정하면서 한은 총재의 금년내의 기준금리 인상 발언으로 양도성 예금금리(CD)는 계속 올라 2.6%대로 상승했으며 변동성 주택담보 대출의 금리가 6.2%대 까지 올랐습니다.
현재의 사상 초유의 2%대의 기준금리는 금년말에 인상이 예상되며 내년 상반기에 또 한번의 기준금리 인상이 예상되어 주택 담보대출 금리가6%대 후반으로 예상하고 있습니다.
보다 명확한 예상치는 3/4분기 국내총생산(GDP) 과 경제주체들의 지표인 소비자심리지수(CSI)나 기업실사지수(BSI) 가 나온 10월 경에 예상 하는것이 보다 정확할것 같고 출구 전략(금리인상)부분은 별도로 말씀을 드릴까 합니다
다음은 오늘(9/22일)국토해양부에서 발표한 재건축 초과 이익 환수방식에 대해서 간단히 말씀드리겠습니다.
종전의 재건축 개시시점 (추진위원회승인) 부터 종료시점 (준공시점)까지의 초과 이익 환수방식에서 계산이 간단하고 객관성이 있는 용적율 상향분에 대한 초과이익을 환수하는 방식으로 바꾸겠다는 것입니다
이는 현재 국토연구원 에서 용역을 받아 방식을 검토해왔고 9/29일 1차 공청회를 거친뒤 2011년 5월까지 2차 용역 기간내에 방식을 재정비 하겠다는 것으로 몇가지의 문제점이 있으며 특히 지방의 재건축 시장은 큰 타격이 예상되는것으로 현재로서는 검토 단계이며 많은 문제점을 내포하고 있으며 공청회를 통해 수정/보완 될 것으로 예상되며 현재 국회에 계류중인 재건축 초과이익 환수안은 소유자(조합원)에게 유리한 방향인 조합승인시점부터 준공년도까지의 이익을 환수하겠다는 개정안으로써 상정되어 있으므로 현재로서는 그 어떤 안도 결론을 내린 것이 없습니다. 그러므로 각 안에 대한 유리/불리한 점을 검토한다는 것은 시기상조입니다.
이제 결론을 맺을까 합니다.
목동은 강남의 대치동 은마아파트 4,440세대 ,개포 주공 1단지5,040세대 등과는 비교가 되지 않는 대지의 크기와 세대수등이 앞으로 영원히 나타나지 않을 사상최대의 서울의 재건축 시장으로 서 2010년 부터 본격적인 막을 올릴것입니다.
그동안 강남의 재건축 시장에 가리워져 언론 과 세상의 耳目을 받지 못한 목동의 재건축 시장은 거대한 몸집으로 서서히 우리곁에 다가오면서 앞으로의 목동의 미래가치가 어떻게 평가 받을는지 다함께 관심과 흥미를 갖고 지켜보고자 합니다.
부족한 저의 글을 이제 까지 읽어주신 분들께 거듭 감사 말씀드리며 혹시나 부족함으로 내용상의 오류가 있으시면 너그럽게 지적해 주시면 시정하겠습니다.
새로운 계절 가을 ! 남자의 계절 가을 ! 사색과 독서의 계절 가을 ! 이 좋은 새로운 시작에 모든 분들의 건강과 행운을 빕니다.
남자의 계절인 이가을, 우리 사회의 발전의 견인차 역할을 하신 40~50대 가장 여러분의 지친 어깨에 큰 소리로 "화이팅"을 외치며 이 글을 마칩니다.
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등록일 2009/09/23 | 조회 3645 
덧글을 주신 많은 분들께 !!
신속한 양천구정 칭찬합니다.
덧글을 주신 많은 분들께 !!
