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대세 상승기 소액투자
- 10평대 리모델링 가능한 소형 아파트에 관심을 ……


2-3년의 안에 대세 상승을 예측하는 기사와 대부분 전문가들의 일치된 전망 2-3년 후에는 주택 부족으로 주택대란이
올수있다는 내용의 기사가 다시 불거지고 있다
매수심리가 살아날경우

투자자라면 좋은 투자 대상을 찾기 위해서 상당히 많은 고민을 하고, 연구, 비교하며, 발품을 팔아야 합니다.
이러한 노력은 묻지마 투자가 지배해왔던 우리나라 부동산 투자 시장에서 몇번을 강조해도 부족함이 없는 말입니다.
내가 실천하지 않으면 결과적으로 아무것도 이룰 수 없다는 것입니다.
꼼꼼히 분석하고, 이기는 게임이라고 생각되면 과감히 결단해야 합니다.
성공한 사람은 추진을 결정하면 반드시 실행에 옮깁니다. 발품을 팔아서 비교해 봅시다.
대심도 고속전철이 금정역으로 확정될시 시세 파급효과는 불보듯 뻔하고 뉴타운개발도 상업지역 주거동시 개발로 인한 효과도 막대하다
그외 많은 호재가 산제 되어 있는 지역이다
이제 마지막 소액 투자 가능한 산본 10평대 소형아파트에

관심을 가질 때입니다.

호재가 산재되어 있는지역 시세가 저평가 되어 있는 지역

미래가치가 높은곳

각종 규제가 풀리고 대출금리가 계속적으로 내려가고 있는 실정

서민들과 투자자들에겐 기회가 주어진다면 이곳을 눈여겨 보라

상승기를 지나고 나면

이런곳처럼 알찬 투자처는 찿아보기 힘들것이다

상승기에 접어들기 전에 이런곳들에 관심을 가져볼만할것이다

업체 관계자는 “경기침체가 지속되면 수요도 줄어 공급부족

현상이 심각하지

않을 수도 있지만 경기가 회복되면 서울 및 수도권 지역

소형 전셋값이 가장 먼저

오르고, 집값 상승도 본격화할 수도 있다”고 내다봤다

재개발 뉴타운 경기침체 3박자가 만나 소형 주택의 수급

불균형은 불보듯 뻔하다

이제 이런곳들에 눈여겨보라 투자가치가 높은것에 투자한다면

전세끼고 6천만원~7천만원 투자하면 구입가능합니다. 기본융자(저리) 끼면 투자금액은 더 작아지죠.

3억 ~ 4억 정도면 산본 소형 아파트 5채 사서 임대사업도 가능합니다.

각종 규제풀려 더욱더 좋아졌고



산본 11단지 15평이 1억 5천만원으로 평당 천만원을 돌파했습니다.

그 다음 투자 유망 지역은 산본 역세권인 1, 2, 3 단지 입니다.

산본 중심 생활권의 1, 2, 3 단지는 아직도

소형 평당 900 만원대 !!!


그 중 투자 수익이 가장 클 것으로 예상되는 단지는 3단지 라고 생각할수 있다

.이런 아파트도 있다 자연에해택을 고스란이 받는 아파트도 있다

중형 아파트중 인기가 꽤높은 아파트다 13단지 개나리 아파트

그럼 1.2.3단지 세 단지의 소형평수 평당 천만원 돌파시점은

언제가 될까요?

소형 주택 공급 부족과 수요 증가…, 싱글족 증가, 신혼 부부 주택, 세컨드 집…. 등등.

작년 강북 노원 등 소형 아파트가 오른 이유는 재개발 이주수요와 저평가된 가격이었습니다.

대세 상승기는 분명 다가오고 있고 상승기를 지나면 중 소형의 가치는 더욱 커질거고

2-3년 후면 주택공급 부족 현상이 현실화 될듯 매수심리가 살아날경우

이러한 기사를 접할때 무엇이 생각이 나는지 상승또한 불가피하다는점

주택대란을 예고하고 또한 재건축 소형 주택 의무 비율 완하

소형 주택은 가면 갈수록 희귀성에 가까운 날이 멀지 않았읍니다

소형 주택이 몇년후면 대접받을 날이 멀지 않았다는 이야기다

상승기때는 똑같이 동반 상승을 보이겠지만 상승기를 지나

호재와 리모델링 희귀성 소형아파트가 또한번 주목을 받을것이다

아래 도표처럼 2007년 상승율을 들여다 보면 무엇을 느끼는가


잔년한해 아파트값의 폭등은 주택 임대사업자의 매집에 따른 결과라는 분석이 나왔다.
핵가족화에 따른 1인 가구의 증가가 초소형 아파트의 수요로 이어졌고, 이같은 사업성을 내다본 임대사업자들이 대거 초소형 아파트를 사들여 가격이 폭등했다는 것이다.
지난 1년 간(2007년 5월25일~2008년 5월23일)의 평형별 매매가 변동률을 조사한 결과 33~62㎡(10평대)가 9.42%로 가장 높은 상승률을 기록했다.
이는 전국 아파트값 평균 상승률 2.87%에 비해 4배 가까이 높은 수치다.
특히 수도권의 33~62㎡(10평대) 아파트는 최근 1년 동안 11.32% 상승해 132~161㎡(40평대)이상 중대형의 시세 하락과 대조를 이뤘다. 33~62㎡(10평대) 리모델링 단지의 경우 18.63%의 수직 상승률을 기록했다.

33~62㎡(10평대) 아파트값이 급등한 원인은 크게 3가지로 요약된다.
1. 상대적으로 싸기 때문에 중대형 아파트에 비해 우선 매입 자금 부담이 덜하다는 것이다.
2. 리모델링을 통해 중형의 새로운 아파트로 넓혀갈 수 있기 때문에 기대 수익률이 높다. 이와함께 최근 수요 증가로 임대사업 추진이 용이해 소규모 투자처로 각광받고 있기 때문이다. 실제 최근 임대사업자 증가에 비해 임대사업용 아파트는 폭증하는 추세다. 국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국의 임대사업자 3만1380명이 28만711가구를 대상으로 임대사업을 벌이고 있다.
3. 임대사업자는 2006년 12월말 대비 고작 744명이 늘어났지만 임대사업용 아파트는 4만6377가구가 증가한 것으로 나타났다. 1년 사이 임대사업자 1명이 평균 9가구의 아파트를 새롭게 사들인 셈이다. 임대사업자는 의무 임대기간(2년6개월)이 끝나면 양도소득세가 감면되는 등 세금 혜택까지 누릴 수 있다.
닥터아파트 관계자는 “초소형 아파트는 지난 수년동안 공급이 끊기다시피 했지만 수요는 증가 일로를 달렸다”며 “하지만 가구당 1억원 안팎이면 매입할 수 있다는 장점때문에 틈새 시장으로 각광을 받고 있다”고 말했다.
리모델링단지 역시 수도권 10 평형대는작년한해매매가가 18.63%나 상승했다.
리모델링을 통해 중형 새아파트로 넓혀갈 수 있기 때문이다. 10 평대도 리모델링 방식의 발전으로 ㄷ,ㅁ,ㄴ 구조를 사용하여 사업성이 높아졌다. 기사 - 리모델링의 새로운 진화

임대사업자수 역시 해마다 증가추세다. 규재완화로 더욱더 좋은 여건을 마련된점

국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국에 매입임대사업자수는 3만1,380명, 28만711가구로 2006년 12월말과 비교해 744명, 4만6,377가구가 증가했다. 1명당 9채 정도를 사들인 셈이다.

또한 역세권 소형 아파트인 경우 월세로 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있었다.

임대사업자로 등록한 경우 의무임대기간이 종료하면 양도소득세가 감면되는 등 세금혜택까지 있어 인기다.




작년 분당, 평촌은 수익률 싸움에서는 조금 무겁고 산본이 가볍기 때문에 투자금 대비 수익률은 더 좋습니다.
2008년 2분기 이동평균선 골든크로스 후 상승 여부를 경험 했을겁니다
작년 보합세(횡보 후 하방경직) 이후에 우상향으로 추세를 튼 대장주 산본의 이동평균선이 상승선을 탔던점.



역세권 소형 아파트 대세론

앞으로 생각해 볼 수 있는 투자의 대상은

전철 역세권의 중요성을 고려해야 합니다.또한 호재가 산재되어 있어야합니다

대심도 고속전철 노선이 산본신도시 금정역으로 확정 될시

이곳에 시세는 과히

엄청날것이다 다른신도시와 상승면에서 배로 높은 상승 패턴을

가져올것이다

뉴타운도 다른 도시와 다르게 개발되고 고속전철과 만나 크나큰

대세 상승의

기틀을 마련할것이다

유류비용 부담에 따라 앞으로 공공 교통수단인 전철 이용이 늘어나게 될 것입니다.

저평가된 전철 역세권 소형 아파트에 관심을 가져야 하는 이유입니다.

그리고 또하나 생각해볼 것은 냉난방 에너지 가격의 급등입니다.

해마다 도시가스 가격의 인상과. 전기요금도 대폭 인상도 마찬가지

냉난방 비용을 줄이는 방법은 무엇이겠습니까?

간단한 방법은 냉난방 면적을 줄이는 것입니다.

기름값이 우리나라보다 훨씬 싼 미국에서 조차 대형차가 안팔리고 중소형차가 팔리고 있습니다.

즉, 대형차를 중소형차로 바꾸어 기름값을 줄이는 것과 같습니다.

따라서 대형 아파트는 냉난방 연료비 급등에 따른 관리비 부담으로

중산층조차 꺼려하는 평수가 됩니다.

현재의 소형 상승은 단순한 인기가 아니라 공급 부족이 큰 원인이며,

중산층까지도 소형을 선호하는 추세가 이어질 것입니다.

아파트 관리비 내역서가 나오는 시점에 느낄 수 있을 것입니다.

아파트를 통한 재테크도 이러한 관점에서 관찰해야 함은 당연하다고

할 것입니다.

전철 역세권에 위치한 소형아파트 수요가 증가하므로 지속적인

가격 상승은 명약관화.

소형 중에서도 리모델링시 상당한 시세차익이 나오는 아파트라면

더할 나위 없겠죠.

소형 아파트 는 지속적인 시세 흐름을 가져올것이다
작년한해 서울 강북 지역의 소형 아파트를 중심으로 아파트 가격이
가파르게 상승했다.
왜 이렇게 가격이 올랐을까?
아파트 가격이 오를 땐 반드시 원인이 있다.
첫째는 심리적인 원인이다. 특정 지역의 아파트 가격이 상대적으로 저평가 되어있다는 인식이 지배적인 경우,
부녀회 등을 중심으로 가격 담합이 이루어지게 된다. 투기적인 가수요가 가세하면 가격 상승을 더욱 부채질한다.

둘째는 지역 개발 요인이다. 작은 개발 호재에도 부동산 가격이 상승하게 마련이다.
서울뿐 아니라 전 국토에 걸쳐 개발 호재가 없는 지역을 찾기 어려울 만큼 개발 계획이 많다.

셋째는 수급 불균형이다. 강북 지역은 뉴타운, 재개발 등의 이유로 대규모의 이주 수요가 예상되고 있다.
이에 따라 주택 수급 불균형이 계속될 것으로 예상되고 있다.
그렇다면 학습효과로 금정,안양,군포 뉴타운 이주와 평촌, 산본 20평대 리모델링 이주로 수혜를 입을곳을 예측해볼 수 있다. 리모델링은 사업성 때문에 20평대 단일평수가 가장 빠르다.

실제로 소형 아파트는 심각한 수급 불균형 상태에 놓여 있다.
앞으로도 이러한 현상은 지속 될것이다
최근 공급된 아파트 물량 중에서 소형 물량은 지난 시절에 비해
더욱 감소했다.
반면 소형 아파트 수요층은 지속적으로 증가해 왔다.


소형 아파트 수급 불균형 상태는 계속 지속될 것인가?

소형 아파트에 대한 수요는 향후 1인 가구 증가, 출산율 저하 등의 다양한 이유로 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
따라서 소형 아파트의 수급 불균형 현상은 단기간에 해결되기 어렵다.
이에 따라 소형 아파트 강세 는 매수심리가 살아나면
가장먼저 움직일것이다 가장 안정정인 시세를 이어갈 것이다

과거를 돌이켜보면, 지난 2000년 소형 아파트 강세 현상이
한 번 있었다.
당시는 외환위기로 인한 전체적인 공급 부족과 소형 공급량
부족이 원인이었다.
두 번째 소형 강세 시장은 2006년 말부터 시작됐다. 역시 원인은
소형 아파트 공급량 감소였다.
소형 아파트 수급 불균형은 처음엔 임대 가격 상승에서 출발해
매매 가격으로 이어지게 된다.
소형 아파트 임대료는 작년한해 가파르게 상승했었다. 그리고 매수심리가 살아나면 이 상황은 상당한 기간 지속될 가능성이 있다. 상승기와 조정기때 가장 대접받는 평형이 될것이다 다가오는 미래는 소형이
각광을 받을것이다
이번 다가오는 상승기가 지나가면 시세는 엄청 높아질것이다
젊은층은 더욱더 집사기 어려운 형국이 될것이다
그러면 제일 먼저 다가설수 있는것은 소형 아파트와 오피스텔이
아닐까 싶다





수도권 중소형아파트 공급 급감···'품귀현상' 우려


수도권에서 공급된 분양물량 중 중소형아파트 공급비율이 눈에 띄게 줄고 있다. 이에 따라 향후 수도권에서 중소형아파트 품귀현상이 심화될 것으로 보인다.2008년 품귀현상때문에 상승시세 보였고 이제는
매수심리가 위축되어있을뿐 심리가 살아나면 가장 가파른
상승을 끌어낼것이다

작년에 이런기사들 많이 보았을것이다 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 5년간 수도권 내 전체 분양물량 중 전용면적 85㎡ 이하의 중소형아파트 분양물량 비중이 매년 큰 폭으로 줄어드는 것으로 조사됐다.

연간 수도권의 총 분양가구수 가운데 중소형 분양물량은 ▲2003년 80.5% ▲2004년 75.6% ▲2005년 69.1% ▲2006년 62.9% ▲2007년 48.8% 등이다. 또 올해 1월에서 5월까지 5개월간 분양된 2만9668가구 가운데 중소형 물량은 1만1767가구로 39.7%에 불과한 실정이다.

중소형아파트의 공급이 이처럼 크게 줄어든 것은 청약자들의 중대형 선호도가 높아짐에 따라 건설사들이 중소형에 비해 건축비가 적게 들면서 높은 분양가를 받아 큰 이윤을 얻을 수 있는 중대형아파트 공급을 선호한 데 따른 것이라는 분석이다.

또 소형 평형 의무공급으로 중소형아파트를 의무적으로 공급해야 하는 재건축 역시 규제로 인해 사업추진이 원활히 이뤄지지 않아 중소형아파트 공급 감소에 영향을 주고 있다.

수도권에서는 인천의 중소형 물량이 2003년 78.8%에서 지난해 39.2%로 39.6%포인트 떨어졌으며, 경기도가 31.9%포인트, 서울이 27.8%포인트 감소했다.






작년 한해를 되돌아 보며 중소형이 활발하게 시세를

형성하게 될날이 멀지 않았다