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11월에만 대출기준이 되는 CD금리는 0.65%하락하였다. 현재 5.49% 수준이다.
향후 6개월 이내 지속적으로 금리가 인하되어 4.0%수준에 도달할 것이며,
1년이내 약 3.0% 수준에 머무를 것이다. 한국은행의 콜금리는 1년이내 현재
4%에서 2%내외로 유지 하락될 전망이다. 이 의미는 현재보다 총통화량 2배
증가를 의미하여, 금융자산의 가치는 점점 하락하여 실물자산의 선호도를
향상시킴과 동시에 소비를 진작시켜 내수경기를 할성하하기 위한 거시통화
정책의 수단이다. 과거 2년 동안의 부동산 시장을 살펴보면, 소위 버블세븐
은 정부의 각종 규제정책으로 인하여 하락내지 보합을 유지하여왔다.
다만 실질적인 부동산 경기의 등락을 예측할 수 있는 거래건수의 극소화로
실질적인 하락세로 판단하기는 어렵다고 볼수있다.

위와 같은 규제정책으로 서울의 외곽지역인 의정부 동두천, 상계동 등 강북지역 최근 2년동안 약2배의 상승을 기록하였다. 이 현상은 일종의 풍선효과과 일시적인 착시현상에 따른 상대적인 가격이 저렴에 보인 이유이며, 전반적인 주거환경, 교육 및 문화환경 과 발전가능성을 고려해 볼때 분명한 거품현상으로 진단한다. 서울의 외곽 신도시 및 외곽지역은 자족도시의 기능을 벗어날 수 없으며,
서울의 출퇴근을 위한 베드타운 역할로서 향후 도심지역의 접근성 등을 고려할때 분명한 거품이다. 정부에서 현재 가장 크게 우려하는 부문도 외곽지역의 2년동안의 부동산 가격의 버블에 의한 자산가치의 하락이 진행됨에 따른 부동산
부실화를 가장우려하고 있다.
실예로 2년전 2억원 수준인 의정부 30평형아파트는 4원은 호가하다가 최근 약1원정도 하락하였다. 만약 정상적인 아파트 하락수준을 고려한다면 분양가 이하인
2억원이하의 하락도 예상된다. 이렇게 된다면 DTI적용을 받지 않는 아파트 가격의 붕괴에 따른 금융회사 붕괴로 대량 파산을 직면하게될것 이다.
이는 정부정책 실패로 인한 비정상적인 외곽지역 아파트가격의 붕괴에 따른
대한민국의 좌초를 의미한다.

그럼 서울외곽지역의 아파트 가격은 향후어떻게 될까?
결론부터 말하면 하락내지 붕괴이다.
일본의 사례에서도 베드타운은 향후 은퇴한 연금수령자 및 노인거주지로서의
역할을 하게될 것이며, 시간이 경과함에 따른 건물가치의 하락에 따른 토지
지분에 따라 평가받을 것이다.
도시행정이론에서도 팽창기의 도시는 외곽지역의 신도시를 만들고 다시 시간이
지남에 따라 경제자립도가 높은 생활층은 도심으로 회귀하는 현상이 현상이
발생한다고 하였다.

따라서 향후에는 목동, 강남, 용산 등 도심 접근성과 인프라가 구축된 지역은
향후 지속적인 상승이 불가피 할 것으로보인다.

아파트는 두가지 목적에서 거주하게된다. 첫째 편리성과 둘째 향후 투자가치.
그럼 이 두가지 요건을 모두 보유한 지역은 어디일까?
눈을 크게뜨고 보라. 사실 몇군데 되지 않는다.

지금 서울 강남과 목동의 아파트가격이 버블이라고 생각하는 무식한
식자들은 인근 국가의 중심지역의 아파트 가격이 어떠한지 보라.
2007년 우리나라 1인당 GNP는 약 2만불정보이지만, 이지역의 GNP는
10만불을 상회한다.
가까운 홍콩 동경의 경우 30평대 아파트는 30억원을 호가하고 있으며,
상하이 싱가포르로 20억원대 형성하고 있다.

과연 거품인가? 분명아니다. 인간은 소득수준이 올라갈수록 좋은 환경에서
살기를 원하는 것은 기본적인 욕구이다.

미국의 경우을 보자
서프라임이 무엇인지 아는가? 비우량 주택다보대출이다.
즉 저소득층에 대한 주택담보대출을 의미한다.
소득대비 은행의 이자를 상환할 수 없는 사람에게 무리하게 대출해준 결과
현재의 어려움을 겪고있지 아니한가?

우리나라 정부가 우려하는 점도 이것이다.
서울외과 지방 특정 강북지역의 저소득자에 대한 무리한 대출인한
부동산 가격의 거품 형성에 따른 경기하락에 이자를 상환하지 못한
버블의 붕괴를 우려하고 있는 것이다.

이는 노무현 정부의 이념적 생각으로 부동산정책의 결과로 볼수있다.

필자는 향후 1~2년 이내 다시 부동산시장의 옥석은 가려질것이다.
즉 되될림 현상에 다시 이루어 질수 밖에 없으며, 이는 분명
자유시장 경제 원칙에 따른 것이다.

저금리 시기의 부동산 투자
주거목적와 향후 투자가치를 고려할때 어느 지역을 선택할지는
선견지명과 지식을 보유한 자의 선물일것이다