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연합뉴스] <기획탐구> 아파트 리모델링 ⑤ 추진절차와 현황

"공사비 낮추려면 설계와 시공 따로 분리해야"

추진위 구성은 50개 단지, 조합은 10개 불과


(서울=연합뉴스) 김대영 편집위원 = 일단 주민들이 리모델링추진위원회를 만들면 리모델링이 완료될 때까지 다음의 절차를 거쳐야 한다.

◇ 절차 = 리모델링의 절차를 개괄적으로 보면 1. 리모델링 추진 결의 2. 추진위원회 구성 3. 안전진단 4. 창립총회 5. 건축심의 6. 조합설립 인가 7. 행위허가 8. 관리처분 총회 9. 이주, 철거, 착공 10. 준공과 해산의 순서다.

리모델링은 입주자 대표회의 명의로 추진할 수도 있지만 이 경우 리모델링조합을 설립하려면 주민동의율이 100%가 돼야 하므로 사실상 추진이 어렵다. 추진위원회 명의로 하면 주민 3분의2의 동의만 얻어도 총회를 열어 조합으로 발족할 수 있다. 시ㆍ군ㆍ구청장이 조합설립 인가를 내준다. 총회의 의결사항은 ▲ 사업규모(평수, 금액) ▲ 리모델링조합 규약 ▲ 시공사 선정 등이다.

조합이 설립된 뒤에는 역시 시ㆍ군ㆍ구청장에게 리모델링 가능성을 위한 예비 안전진단을 신청한다. 예비진단이란 정밀안전진단에 앞서 리모델링이 가능한지를 구조 전문가가 육안검사로 판단하는 것이다.

그리고 시ㆍ군ㆍ구의 건축사나 교수 등 전문가로 구성된 건축위원회가 해당 아파트 단지를 심의해 용적률 등 건축 규정완화를 결정한다. 그 뒤 조합은 아파트 전체에 대한 정밀 안전진단을 실시한다. 이때 검사는 안전진단 전문기관이 수행하며 건물의 상태와 안전성을 평가하고 증축에 대한 보강공법을 제시하게 된다.

한국리모델링협회 구조기술부위원장인 차광찬 ㈜건우씨엔씨 대표이사는 "리모델링 프로젝트는 기존 구조물의 구조안전성이 가장 큰 문제"라면서 "리모델링 구조분야는 단순히 최저가 입찰에 의해 구조용역업체를 선정하지 말고 반드시 건축구조기술사를 보유한 구조 전문업체에서 수행하도록 해야 한다"고 말했다.

다음으로 전체 소유자의 5분의4(80%: 여러 동이 있을 경우 동별 동의율은 3분의2 이상) 이상의 동의를 얻어 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 내역 등을 첨부해 시장, 군수, 구청장에게 행위허가를 신청한다. 행위허가란 재건축의 사업시행 인가와 같은 것으로 보면 된다.

단, 이 과정에서 리모델링에 찬성하지 않는 가구는 매도청구의 대상이 된다. 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 "리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다"는 조항이 있다. 리모델링 조합이 행위허가 사업승인을 받으려면 리모델링에 동의하지 않는 가구 최대 20%에 대해 조합이 매도청구를 해야 한다는 것이다.

마지막으로 완료단계에서는 공사 시작 전에 약 6개월에 걸친 이주가 진행된다. 이주비는 시공사보다는 조합 자체적으로 금융기간과 연계해 대출받는 형식이 많다. 공사가 완료되면 시장, 군수, 구청장의 사용검사를 받아 입주가 가능해진다. 입주 후 조합은 해산한다.

◇ 공사 = 공사과정은 우선 ▲ 모든 마감자재와 일부 구조체를 철거하거나 보수ㆍ보강을 한 뒤 지하주차장을 만들고 ▲ 기존 1층도 지붕이 있는 `덱크(deck)'형의 주차장으로 신설하거나 필로티로 만들어 주민 편의시설을 만들고 ▲ 세대별 전후면 또는 측면 발코니를 수평 증축하며 ▲ 마지막으로 필로티 신설에 따른 1개층 증축을 시행한다.

그런데 애초에 설계와 시공을 분리해서 맡기느냐 아니면 같은 회사에 설계와 시공을 모두 맡기느냐 하는 문제가 나온다. 한국리모델링협회 부회장인 윤영선 박사(도시행정)는 "시공업체에 일괄적으로 맡길 때에는 대개 경험이 많고 기술력이 있는 대규모 건설사들에게 맡기게 된다"면서 "대기업들은 사업추진력이 뛰어나다"라고 말했다.

그러나 "앞으로는 비용을 경감시키려면 설계와 시공을 분리하는 것도 좋은 방법"이라고 윤 박사는 말했다. 그는 "설계팀이 따로 설계해서 공사비를 뽑아낸 뒤 시공업체들에게 입찰 경쟁을 시키면 훨씬 더 저렴한 비용으로 공사를 할 수 있는 이점이 있다"고 말했다.

그러나 아직 그런 방법이 안되는 이유는 주민들이 재산가치를 고려해 브랜드 가치가 있는 5-6개 대형업체들에게만 입찰 기회를 주고 싶어하는 경향이 많기 때문이다. 이 방안은 아파트 브랜드가치 상승이라는 이점도 있지만 단점은 가격이 올라간다는 것이다.

한 리모델링 전문가는 "대형 업체들은 당연히 20-30위 업체보다 공사비가 높다"면서 "왜냐하면 큰 업체들은 광고 홍보 영업 품질관리 등 간접비용이 많기 때문"이라고 말했다. 그는 10대 메이저 업체들의 리모델링 공사비를 평당 300만원-320만원, 중견업체들의 공사비를 250만원-280만원으로 추산했다.

◇ 현황 = 서울시내에서 리모델링 추진위원회가 구성된