부동산 정보포털에서 거래포털로!

많은 분들어 읽어 주셔서 감사합니다.
어느 분이 부장이라고 하시는데..고맙네요. 부장은 아니구요. 실무를 담당하고 있습니다. 부장은 보고서 안 쓰죠..검토를 하죠.

폭리에 대해 말들이 많으신데, 제가 한말씀 드리죠.
그런데, 참 궁금한 것이 제가 건설사에 있어 그런지 몰라도 원가가 그리 큰 비밀은 아니거든요. 알만한 사람은 다 알죠.

주위에 건설사 다니시는 분들 많을테고, 특히 지인중에 현장 공무(=원가 담당) 있으면, 쉽게 알 수 있을텐데..암튼..

원가에 대해 말씀드리면..
뭐.큰 비밀도 아니고, 아시는 분은 다 아는 사항이라 그리 대단한 정보는 아닙니다.

일반 도급 사업의 경우, 보통 시행사로 부터 수주하면.. 원가율 괜찮은 것이.. 82~3% 정도 입니다. 그렇게 사업수지 분석하고 사업에 착수하죠.. 원가율이란, 매출대비 투입원가 비율이죠.
즉 100만원을 시행사에 받고, 최종 공사비로 82~3만원을 투입하고, 17만원을 번다는 것이죠.

평당 공사비가 200만원이네..300만원이네..말들 많지만, 순수 공사비는 언론에서 언급하고, 일반인이 알고 있는 수준 정도이지만, 워낙 마감수준이 다양해 딱히 뭐라고 말씀드릴순 없네요. 하지만, 대기업에서 괜찮게 짓는 공사비가 일반인들..집장사분들이 이야기 하는 공사비보다는 높다는 것을 알아주세요. 또한 주복이나, 랜드마크 적인 고급 아파트는 상상외로 많이 들어갑니다.

아래 어떤 분께서 내역을 따지자, 물가정보까지 이야기 하시는데, 제가 보기엔 그런것은 의미가 없구요, 사업 수지를 전체적으로 보시는게 좋을 듯 하네요.

어차피 건설사는 각 현장에서 벌어온 돈으로 이익을 창출하죠.
그래서 각 현장 원가율이 가장 중요합니다.
위에서 말씀드렸듯 장사 잘 했다는 현장 기준 82~3%로 착수하고, 공사진행중 특화공사나, 생각치 못한 원가투입, 민원비, 분양리스크에 따른 금융비 증가, 최종 하자 보수 투입비등을 합하면 통상 85%수준에서 종결짓죠. 물론 원가율 괜찮은 현장 기준이고, 80%대 후반이나 90% 초반도 많지만, 자체공사등에서 70%대로 종결지어, 통상 전체 평균 85%정도 끝내죠.

그리고 투입원가에는 실제 들어가는 공사비 뿐 아니라, 감리, 설계비, 모델하우스 비용, 모델하우스 부지 임차 비용, 분양 광고비, 홍보물 제작비, 인허가비, 재건축일 경우 이주비, 그에 따른 이자, 사업 전체 cash-flow에 따른 금융비등이 다 포함되어 있습니다. 현장 직원 급여도 현장 관리비란 명목으로 다 들어가 있죠.

실제 위와 같은 간접비만 빼고 따지면, 도급액의 70%정면 아파트 지을 수 있으나, 사업전체로 보면 간접비 때문에 보통 80% 는 무난히 넘어갑니다.
일반 집장사 분들은 그런 간접비 차지하는 부분이 적고, 아무래도, 대기업 건설사에서 짓는 공사비 보다는 싸게 지으므로, 흔히 대기업 도급액의 70%안에서 끝낼수 있다고 하지만, 대기업은 그렇게 하기가 힘들죠.

농담이 아니고, 당장이라고 대기업 본사가셔서 사업 수지 확인해 보시면, 제말이 맞다는 걸 아실겁니다.

또한가지, 건설업 구조는 하도에 재하도 형식으로 이루어 집니다. 즉 대기업 시공사는 현장에 10여명 안팎이 나가고, 수십개의 협력업체를 통해서 공사를 하죠. 이 협력업체들이 10% 이상은 남겨 먹습니다. 그정도 되어야 이들도 먹고 살죠. 그리고 이 협력업체 아래 또 재하도 업체가 있는데, 이들 역시 10%정도 남깁니다. 따라서 대기업에서 투입된 공사비보다 실제 원자재, 노무비로만 따지면 훨씬 줄어들죠. 일부 사람들이 잘 모르고, 이 원자재, 노무비만 따져, 엄청 남는 것으로 치부하는데, 현실은 그렇지 않습니다.
하도업체, 재하도업체..여기에 근무하는 엄청난 사람들이, 바로 여러분의 부모, 자식들이 일하는 곳입니다.

그렇다고, 집장사하시는 분들처럼, 1000세대 넘는 아파트를 직원이 직접 석고보드 사오고, 타일사오고, 철물 사오고, 노무자 직접 불러, 장비 주고, 하나하나 관리하고 할수 있을까요?
절대 안됩니다. 실제 직원은 10명이라면, 하도업체 수십개의 직원이 수십명, 그 아래 재하도 반장까지 합치면, 수백명이 관리자 역활로 공사를 하죠. 하도급은 법으로도 규정되어 있죠.

따라서 제일 안타까운게, 저것 만드는데, 자재비 얼마면 되고, 사람 3명 인건비만 있으면 되는데 왜 그리 바싸냐 이것인데..그런 작업이 원활이 이루어질 수 있는 회사가 있고, 그런 회사를 유지시키는데 들어가는 비용이 있기 마련이므로, 그것을 반영하여 가격이 형성될 수 밖에 없죠.

현장에서도 원가 절감하기 위해 엄청 노력합니다.
협력업체와도 xx하면서 싸우기도 하고요.
그렇게 원가 절감하고 최종 투입되는게 도급액의(재건축이 경우 추가부담금 + 일반분양분 이익 합계) 85%정도라는 말입니다.

보통 공사끝날때 기준으로 원가를 말하면 이것도다 1~2%정도 낮은데