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.년이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세 가능 지역



2년이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세 가능 지역






내년부터 서울, 과천 전지역과 분당·일산·평촌·산본·중동 일부지역의 1세대 1주택에 대한 양도소득세
비과세 요건이 현재의 '3년 이상 보유, 1년 이상 거주'에서 '3년 이상 보유, 2년 이상 거주'로 강화된다.

(☞ 5대 신도시 지역 안내)

다만, 1세대 1주택자가 내년 1월 1일 이전에 이사 목적으로 새로운 주택(대체주택)을 취득하여 일시
적으로 1세대 2주택이 된 경우나 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 합가하여 일시적 1세대 2주택인
경우에는 종전과 마찬가지로 1년(대체주택 취득시) 또는 2년(혼인 또는 봉양시) 안에 양도하되
양도할 주택이 양도일 현재 3년 이상 보유하고 1년 이상 거주하였으면 비과세 혜택이 주어지도록
경과규정을 두고 있다.

1세대 1주택 비과세 거주요건을 1년에서 2년으로 강화한 것은 당해 주택에 거주의사가 없으면서도
집값 상승을 기대하여 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례를 방지하는 데 있다.

위 지역에서는 올 12월 31일 이전에 매매계약을 하였더라도 잔금청산일이 내년인 경우에는 2년 이상
거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수 있다.

2년 이상의 거주기간 계산은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지 1세대가 실제 거주한 기간을 모두
통산하여 산정한다.

그러나 서울·과천 및 5대 신도시 일부를 제외한 지역의 1세대 1주택자는 앞으로도 현행과 같이 거주
기간에 상관없이 3년 이상 보유하고 양도하면 비과세 혜택이 적용된다

한편, 99년에 매매계약을 체결하여 취득한 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건에 서울, 과천
및 5대 신도시 소재 주택은 '1년 이상 보유, 1년 이상 거주' 특례와 기타지역 소재 주택은 '1년 이상
보유' 특례규정이 있다. 그러나, 1세대 1주택 비과세 거주요건이 강화된 것과 과세형평을 도모하기
위하여 2004년까지만 이 특례규정을 유지하고 2005년부터 특례를 폐지하는 방안이 소득세법 시행령
개정안에 반영되어 국무회의 의결을 앞두고 있다.




Ⅰ. 배 경

○ 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세(고가주택은 제외)
대상이나

- 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로
지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는

2004.1.1 이후 양도하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상
거주한 경우에 한하여 1세대 1주택 비과세 적용을 받도록 2003.11.20 소득세법 시행령 개정
(2003. 10. 1 ∼ 12. 31 양도한 경우는 3년 이상 보유 + 1년 이상 거주)

다만, 시행일 현재 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우이거나
혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는
1세대 1주택 비과세 여부 판단시 종전규정(3년 보유+1년거주) 적용


☞ 1세대1주택 비과세의 거주 요건을 1년에서 2년으로 강화하여 당해 주택에 거주의사가 없으면서
장래 집값 상승을 기대하고 전세자금, 융자등을 통해 주택을 구입하는 등 재산증식 수단으로
주택을 보유하는 사례를 방지하는데 있음


Ⅱ. 2년 이상 거주하여야 비과세되는 지역

◆ 서울특별시 전지역
◆ 과천시 전지역
◆ 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·
평촌·산본·중동 신도시 지역 소재 주택

☞ 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 5개 신도시의 택지개발예정지구 상세 지번 게재

- 홈페이지 검색란에 "5대신도시" 입력·검색한 후 동명(洞名) 클릭하면 지번 표출
(개별자산의 구체적인 내용은 관할시(구)청 및 신도시 사업시행자(한국토지공사, 대한주택
공사) 에게 직접 확인 요망)

Ⅲ. 적용 시기

「Ⅱ. 2년 이상 거주하여야 비과세되는 지역」소재 주택을 2004. 1. 1 이후 양도분(잔금청산
일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준)부터 적용

참 고


《일시적인 1세대 2주택 비과세 경과조치 내용》

① 대체취득을 위한 일시적인 1세대 2주택

ㅇ 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된
경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택 (비과세요건을 충족한 경우에
한함)을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세

② 혼인을 위한 일시적인 1세대 2주택

ㅇ 1주택을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하 고 있는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대
2주택을 보유하게 되는 경우에는 혼인한 날로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건
을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세

③ 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택

ㅇ 1주택을 보유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 직계존속(60세이상, 여자 55세이상)을
동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하게 된 경우에는 합친
날로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대
1주택으로 보아 양도소득세를 비과세

시행일(2004.1.1) 이전에 대체취득·혼인·동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 :
3년이상 보유, 1년이상 거주(서울, 과천, 5대신도시)

《지역별 1세대1주택 비과세 변경 내용》

양도일
주택소재지
03.9.30이전
03.10.1 ∼ 03.12.31
04.1.1이후

서울시,과천시,

5대신도시
3년이상 보유
3년이상 보유

1년이상 거주
3년이상 보유

2년이상 거주

기타지역
3년이상 보유
3년이상 보유
3년이상 보유



《2년 거주요건 충족이 필요한 5대 신도시 지역》

분당신도시

(성남시 분당구)
일산신도시

(고양시 일산구)
평촌신도시

(안양시)
산본신도시

(안양시)
중동신도시

(부천시 원미구)

분당동

수내1,2,3동

정자1,2,3동

서현1,2동

이매1,2동

야탑1,2,3동

구미동

금곡동(일부)
마두동

주엽동

대화동(일부)

일산동(일부)

장항동(일부)

백석동(일부)




비산동(일부)

관양동(일부)

평촌동(일부)

호계동(일부)








안양동(일부)
삼정동(일부)

산본신도시

(군포시)
중동신도시

(부천시 오정구)

산본동(일부)

금정동(일부)

당 동(일부)




중 동(일부)

상 동(일부)

약대동(일부)











문 답 자 료





1. 내년부터 달라지는 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건은 무엇입니까 ?

내년 이후에 양도하는 서울·과천·5대 신도시 지역에 소재한 주택은 3년이상 보유하고 그 보유기간 중
2년이상 거주한 후에 양도해야만 1세대1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
그러나 기타지역에 소재하는 주택은 종전과 같이 3년이상 보유후 양도하면 비과세 혜택이 적용됩니다.

2. 03.12.31이전에 매매계약을 하였지만 잔금청산일이 내년인 경우에도 2년 거주를 해야
비과세 됩니까 ?

금년 12.31이전에 주택을 매매 계약한 경우라도 잔금청산일(잔금청산前 등기시 등기접수일)이 내년이
면 2년이상 거주요건을 충족해야 비과세적용이 가능합니다.

3. 서울·과천·5대 신도시지역의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 달라졌습니까 ?

서울·과천·5대 신도시 지역에 소재하는 주택의 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건은 금년 9.30까지는
3년이상 보유, 금년 10.1～12.31까지는 3년이상 보유에 1년이상 거주, 내년이후 양도분부터는 3년이상
보유에 2년이상 거주요건으로 변경되었습니다.

4. 2년 거주요건 추가에 따른 유예조치는 없습니까 ?

원칙적으로 내년에 양도하는 서울?과천?5대신도시 소재 주택부터 개정규정이 적용됩니다.

다만, 개정법령 시행일(2004.1.1) 현재 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있거
나 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1
주택 비과세 요건 적용시 종전의 규정(3년보유 1년거주)을 적용하도록 경과규정을 두고 있습니다.

5. 거주요건을 채우지 못해 비과세 혜택을 적용받지 못하는 경우에는 어떻게 신고·납부해야 합니까?

주택에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이지만, 실지양도가액이 6억원을 초과하는
고가주택이거나, 당해 주택이 주택 투기지역 내에 소재, 1세대 3주택이상 등 세법에서 열거한 실거래
가 과세대상 부동산에 해당된다면 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부해야
합니다.

6. 거주하지는 않았지만 투기목적 없이 10년 이상 장기보유한 경우에도 양도소득세가 과세됩니까?

내년이후 양도하는 서울, 과천, 5대신도시지역에 소재하는 주택은 반드시 2년 이상 거주한 후에 팔아
야 비과세 혜택이 적용되므로, 보유기간이 오래되었더라도 거주한 사실이 없으면 양도소득세 비과세
혜택이 적용되지 않습니다.

다만, 공공사업으로 주택이 獰怠쳬敾悶“？협의매수 또는 수용되는 경우, 해외이주로 세대전원이 출
국하는 경우, 취학 또는 근무상의 형편으로 계속하여 1년이상 국외거주가 필요하여 세대전원이 출국
하는 경우 등 세법에서 열거한 부득이한 경우에 해당하는 때에는 거주사실이 없더라도 비과세를 적용
받을 수 있습니다.

7. 3년이상 보유 2년이상 거주한 1세대 1주택이더라도 고가주택에 해당하면 양도소득세가 과세
된다는데?

1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 후에 양도하여 양도소득세 비과세요건을 충족한 경
우라도 당해 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과한다면, 6억원을 초과부분에 대한 양도차익은 양도
소득세가 과세되는 것이므로, 결과적으로 양도가액 중 6억원까지만 비과세 혜택을 적용받게 됩니다.

8. 사업시행인가일 현재 3년이상 보유요건을 충족한 주택이 재건축 추진으로 재건축아파트 입주권을
받아 내년이후 양도하는 경우 비과세되는 것입니까?

재건축추진아파트로서 사업시행인가일 현재 1세대 1주택이며 3년이상 보유하고 2년이상 거주하였다
면 재건축입주권 상태에서 양도하더라도 비과세혜택이 적용됩니다.

그러나 사업시행인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못하였다면 준공후 2년이상 거주한 뒤에 팔아
야 양도소득세 비과세 규정을 적용 받을 수 있습니다.

9. 임차기간을 포함해 2년이상 거주하였으나, 본인이 취득후 거주한 기간은 2년이 안되는 경우
1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 것입니까 ?

2년 이상 거주요건은 주택을 본인이 실지 취득한 날부터 양도일까지의 사이에 실지 거주한 기간을 말
하므로, 타인의 주택에서 임차하여 거주한 기간은 산입하지 않습니다.

따라서, 주택의 취득일부터 양도일까지의 거주기간이 2년이 안된다면 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.

10. 2년 이상 거주기간은 어떤식으로 계산합니까?

2년 이상 거주기간은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 실제 거주기간을 모두 통산하여 산정합니다.

일반적으로 거주기간은 주민등록에 기재된 거주기간을 적용하고 있으나, 실제 거주기간과 주민등록상
거주기간이 서로 다른 때에는 실제 거주기간을 적용합니다.

11. 1세대 1주택에서 세대원 일부만이 2년이상 거주한 경우에도 비과세가 되는 것입니까 ?

거주요건은 1세대가 2년 이상 거주해야 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

다만, 세대원 중 일부가 직장근무 등 부득이한 사유로 인하여 거주하지 못하는 경우에는 2년이상 거주
한 것으로 볼 수 있습니다.

12. 양도소득세 예정신고·납부는 어떻게 합니까?

양도소득세 예정신고·납부기한은 주택을 양도한 날이 속하는 달의 다음다음달 말일까지(예:양도일이
2004년 1월이면 3월말까지)입니다. 양도소득세 예정신고기한내신고와 함께 자진납부하시면납부할세
액의10%가 세액공제되며, 간단한 양도소득세 계산은 국세청 인터넷 홈택스서비스에서 제공하는 “양
도소득세 자동계산”을 이용하여 조회해 볼 수 있습니다.


[자료원 : 국세청]