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오늘은 많은 분들이 부동산 거래의 일상에서 자주 접하면서도 명확히 알지 못하여 궁금해하는 6억초과 고가주택의 양도소득세 계산방법에 대해 정리해서 올립니다.
현행 소득세법상 3년보유 및 2년 실거주(서울, 과천 및 5대신도시-분당,평촌,일산,산본,중동만 해당) 요건을 갖춘 1가구 1주택자의 경우 보유한 주택 매도시 양도세비과세 혜택을 받습니다. 그럼에도 불구하고 6억을 초과하는 고가주택의 경우 6억을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 이 과정에서 많은 분들이 오해하시는 사항이 단순히 6억을 초과한
부분에 대해서 세금이 과세되는 것인가에 대한 것입니다.
그럼, 1가구1주택자로서 상기의 양도세비과세 요건을 갖추었음에도 불구하고 6억초과고가주택의 양도세는 어떻게 결정되는지 사례를 통해서 정리해보겠습니다.
(사례의 전제)
서울소재 7년보유 및 실거주. 양도가액 10억. 취득가액 5억. 취등록세등 각종 필요경비 1억
인 주택을 매도하는 경우.
(1) 일반적인 경우에 있어서의 양도차익을 먼저 계산해야 합니다.
양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억
(1-1) 그러면 이제 6억을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 합니다)을 계산해야 합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액
= 4억 * (10억 - 6억원) / 10억 = 1억6천만원
(2) 다음순서로 일반적인 경우의 장기보유특별공제액을 먼저 계산합니다.
장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원
<참 고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준
3년이상 : 10% 5년이상 : 15%
10년이상 : 30% 15년이상 : 45%
(2-2) 역시 6억초과분에 대한 공제액(이를 실공제금액 이라 하겠습니다) 을 계산해야 합니다.
실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액
= 6천만원 * (10억 - 6억원) / 10억 = 2천4백만원
(3) 또한 기본공제액 250만원이 있습니다.
이상을 정리해보면
양도차익 = 1억6천만원
장기보유특별공제 = 2천4백만원
기본공제 = 250만원
(4) 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면
과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원
이제 최종산출된 과세표준액에다가 세율을 적용해야 합니다.
세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.
<참 고>
1천만원이하 : 9% 1 - 4천만원 : 18%
4 - 8천만원 : 27% 8천만원초과 : 36%
이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.
즉 상기 과세표준이 1억3천정도 이므로 8천만원 초과에 해당한다고 1억3천 전체의 36%가
양도세로 산출되는 것이 아니라는 사실입니다.
해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시한번 강조드립니다.
(5) 따라서 최종 산출되는 금액은
90만원 + 540만원 + 1080만원 + 1926만원(133,500,000 - 8천만원 = 5350만원의 36%) = 3,636만원인 것입니다.
(6) 이 금액에 대하여 양도소득세를 자진신고 납부할 경우 10%의 예정신고세액공제를
받게됩니다.
예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원(천원미만 편의상 절사)
(7) 자진납부할 양도소득세는 3,273만원(3,636만원 - 363만원)이 되는 것입니다.
(8) 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로
최종적인 세액의 합계는 3,273만원 + 327만원 = 3,600만원입니다.
이제 좀 쉽게 와 닿으시는지요? 우려하시는 것 보다 많지는 않습니다.