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1. 공동사업


투자자가 제공하는 공동사업형태에 따라 아래와 같이 분류된다



1)지주공동사업 : 토지소유주가 사업대상토지를 자본과 경영노하우가 풍부한 사업자에게 제공하여주고, 사업자는 건축사업의 상품가치를 상승시키기 위한 각종 개발 방법을 모색하여 목표를 설정하고, 해당지역에 적합한 용도와 최적규모로 기획하여 소요자금조달, 건설, 분양, 임대, 회계처리, 세무, 건물의 관리 등을 통하여 토지소유주와 사업자가 상호이익을 추구하는 것으로서 단순 토지매각에 추가하여 개발로 얻어진 수익을 토지소유주에게 돌려주는 공동사업방식으로 재건축사업이 대표적인 지주공동사업이다



2)투자공동사업 : 개발수익과 안전성이 높은 토지를 투자자명의로 구입하거나 투자자안전성을 확보토록 하여 개발로 얻어진 수익을 투자자에게 돌려주는 공동사업방식이다



2. 사업방식


사업방식은 토지소유주와 사업자사이에 건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 아래와 같은 사업방식이 있다



1) 원가정산방식 도급제 : 민법상 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 것으로 사업관리, 설계감리, 건설공사, 분양 등 각 원가요소별로 각 전문업체들과 도급계약을 체결하거나 직접 시행하여 원가를 정산하고 토지소유주와 사업자가 개발이익을 일정한 형태로 배분하는 원가정산방식이 있다

①투자비 비례형 : 토지주와 사업자가 투자이익을 일정한 형태로 배분하는 형태



2) 개발이익보장 지분제 : 사업자가 토지소유주에게 토지지분을 토지가 혹은 대물변제형식으로 제공하여 일정 개발이익을 보장하는 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)가 있다

①지가보장형 : 일정지가를 보장하는 것으로 지주의 땅을 매입하여 사업하는 형태

②대물변제형 : 건물완공 후, 토지 지분을 대물의 형태로서 제공하는 형태



3. 사업시행방법


1)사업자형 : 전문사업자가 건설사업에 대한 경영과 운영을 주관하고 건설시공사는 건설공사만 전담하는 것으로 투자자와 사업자간의 사업방식에 따라 아래와 같이 비교된다



순
항목
원가정산방법(도급제)
지분율 방법(지분제)

1
사업

시행

방법
-지주를 대행하는 사업관리자와

건축사업 관련 설계/감리, 시공,

분양 업체를 선정하여 관리하고

수익발생시 전액을 토지 소유주

별(평가가액)로 정산
-사업시행을 포함하는 것으로

보유토지에 대한 건축물의 일

정지분율을 무상공급 약정 후

사업손익은 지주와 사업자가

개별 책임

2
사업

관리
-지주책임시행 혹은 사업관리 업

체선정
-지분율에 포함되어 사업자

책임시행

3
설계/

감리
-지주책임 업체선정
-사업자 책임시행

4
공사

시공
-지주책임 업체선정,

-공사금액을 정하여 공사도급
-사업자 책임시행



5
분양
-지주책임 업체선정

-분양금액확정가 입금방법 혹은

수수료지급방법중 택일
-사업자 책임시행





6
장점
-설계/감리, 시공, 분양 각 단계

별로 원가를 관리하므로 저렴한

시행으로 수익을 높일 수 있다
-사업자가 일괄 시행함으로 별

도전문적관리가 필요 없다



7
단점
-지주책임으로 별도관리 필요

-전문적인 사업관리자 필요




-사업자의 사업자위험부담과

사업자수익만큼 가격이 상승

한다

-중소건설사는 사업관리능력

이 부족하여 적절한 견적이 어

려움




2)건설사형 : 건설시공사가 건설사업과 건설공사를 동시에 전담하는 것으로 투자자와 건설시공사간의 사업방식에 따라 아래와 같이 비교된다





구분
도 급 제
지 분 제

변동지분제
고정지분제

개념

과주요

위험

부담
일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 모든 중요한 결정권을 위탁자가 가지며, 사업추진시 발생할 위험과 추가이익은 위탁자의 몫이 된다.

사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 사업지연, 건축규모(용적율 인하)축소, 설계변경, 금리급등,특수토목비(암반등),미분양 발생등 공사비 증가요인이 있을 경우 위탁자의 추가부담이 필요하다

건축공사의 진행속도가 빠르고, 수급자는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 위탁자에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 위탁자에게 금전적 부담이 될 수 있다
수급자 책임으로 모든 사업을 수행하며, 토지소유자의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 신축면적을 위탁자에게 무상지분을 확정하여 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 잔여건물을 처분한 매각대금과 건축비의 과부족 정산금을 계약 당시로 고정시켜 개발이익을 보장하기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다. 대신 사업결과에 따른 추가이익은 수급자에게 돌아가나, 공사기간이 장기화될 경우 추가이익보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 된다

변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적율변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 갈등이 발생할 수 있다
고정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 되면 이후 위탁자와 수급자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 어느한쪽에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신없는 위탁자가 이 방법을 선호하고 있다.

장점

과유리한경우


위탁자가 사업주체가 되며, 최대한 창출한 개발이익은 위탁자의 몫이 된다

-금리안정 또는인하예상시

-경기 안정 또는 상승시

-용적율 예측 가능(안정)시

-사업지연이 없는 경우

-분양가 추가 이익 예상시

-저물가 시대
도급제와 고정지분제의 절충으로 위탁자와 수급자간에 협상이 용이함

-경기 불안정 미분양등

-도급제에 준한 경우








사업초기에 위탁자 부담금이 확정되므로 안정적 사업추진이 가능

-금리급등 가능시

-경기불안정미분양 등

-용적율인하 예상시

-사업지연 예상시

-분양가 비자율화경우

-고물가인플레이션시

단점

과대책


원가정산시까지는 부담금이 미확정으로 경기 변동시 위험 부담이 클 수 있음

사업이 지연시 금융비용 추가부담 및 건축비 인상으로 부담금이 가중될 수 있음

사업초기에 정확한 수지분석으로 부담금을 예상 하고, 사업지연으로 인한 추가부담금 발생과 분쟁을 최대한 억제하는 것이 필요함
대부분위험이 도급제와 비슷하고 추가이익은 수급자에게 귀속됨

위탁자는 확정지분제에 대한 기대로 추가부담금 발생시 분쟁이 발생함

위탁자가 변동지분제의 문제점을 확실히 알고서, 혼란이 없이 올바른 선택을 할 수 있어야 함


추가이익이 확실시되는 경우 위탁자손실

수급자의 계약 기피로 확정지분제 계약이 불가

추가이익 귀속에 대한 원칙 (수급자 몫)을 상세히 설명하여 선택을 돕는다









선호도
수급자 선호
수급자 선호
수급자기피

책임

과정산
수급자는 공사직접비만 책임지고, 위탁자는 공사관련

간접비, 부대비용 및 제세공과금 등 책임

사업으로 발생된 이익금과 손실은 100% 위탁자에게 귀속됨
수급자는 공사에 필요한 모든 경비에 책임지고,

위탁자는 부과되는 제세공과금만 책임 (취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등)

계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100% 수급자에게 귀속되며, 추가 사업비도 수급자 부담



공사비 조정과진행


공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구

도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사의 속도가 빠르고 수급자와의 관계가 원만함
사업중 공사비 조정 없음

도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사의 속도가 빠름

사업규모 축소에 따른 수급자의 부담가중으로 위탁자와의 관계가 악화될 소지가 있음





건축

품질


공사진행 중 자재 및 시대 변화에 유동적으로 대처, 최상의 건축품질을 보상받을 수 있음
초기에 지분확정으로 변화에 능동적인 대처가 어려우며, 인.허가시 계획보다 사업규모가 축소되거나 상승할 경우 시공사의 손실보전을 위하여 건축품질이 저하될 수 있음

지분

변동
사업의 변화에 따른 위탁자 무상지분 증감이 있음
초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 무상지분의 변동이 없음

사업

이익의 증감
- 토지감정평가의 증감

- 건물 층고의 증감

- 표준건축비의 상승

- 부대비용의 절감 등
- 사업연면적의 증감

- 물가변동의 증감

- 일반 분양가격의 상승




출처 :외인주공 재건축추진 준비위원회 원문보기 글쓴이 : 하늘사랑