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① 대지지분이 넓은 아파트를 골라라.
대지지분이 넓은 아파트는 층고가 낮은 저층아파트가 많다. 층고가 높을 수록 조합원수가 많아지고 대지지분이 적다. 대지지분은 조합원이 무상으로 분양 받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심요소이다. 대지지분이 많을수록 전체 단지의 용적률은 낮게 마련이며 따라서 지분 소유자들에게 많은 이익이 돌아온다.

② 시공사의 브랜드 지명도가 높은 곳이 유리하다.
브랜드 파워가 있는 시공사를 선정한 재건축 단지일수록 프리미엄이 높다는 것은 이제 상식이 됐다. 조합원 입장에서 보면 지명도 있는 건설업체가 시공을 맡아야 거래가가 상승하고 입주 후 프리미엄 형성에도 유리하며 사업추진이 신속하게 이뤄져 이익이 많이 발생한다.



③ 대지면적에 비해 세대수가 많은 곳은 피해야 한다.
작은 평수가 집중되어 있거나 아파트 동간 간격이 좁으면 그만큼 세대수가 증가하게 된다. 세대수가 많다는 것은 조합원이 많아진다는 뜻이고 그렇게 되면 각 조합원에게 돌아가는 대지 지분이 줄어들게 된다.



④ 조합원 거주비율이 높은 곳이 유리하다.
조합원이 직접 해당아파트에 거주하는 것이 신속한 사업추진에 유리하다. 재건축 사업은 조합원 총회나 동의서를 받는 절차가 계속된다. 때문에 조합원 거주자 비율이 높은 곳일 경우 일단 주민들 사이에서 재건축에 대한 공감대가 형성되면 재건축 속도가 한층 빨라질 수 있다.



⑤ 땅값이 높아야 개발이익도 높다.
아무리 아파트가 낡았어도 땅값이 싸다면 불리하다. 땅값이 높은 지역이어야 분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다.



⑥ 기반시설이 잘 갖춰진 아파트를 잡아라.
고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 입지 심의, 건축심의를 통과하기 어렵기 때문이다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축 후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다. 이때 조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중된다. 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택해야 한다.



⑦ 대지면적이 3,000평 이상은 되야 한다.
대지면적이 넓은 대단지 아파트는 브랜드 지명도가 높은 건설사가 수주를 맡을 확률이 높다. 또한 대지면적이 넓어야 주차장 등 기반시설을 충분히 확보할 수 있는 등 대단지 프리미엄을 볼 수 있게 된다.



⑧ 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.
매매가 대비 전세가 비율이 높은 재건축 아파트에 투자하는 것은 초기비용을 적게 할 수 있어 투자자로 하여금 자금순환에 유리한 이점을 제공한다. 전세수요가 높은 지역이므로 세입자 유치걱정을 할 필요가 없다는 것도 장점이다.

⑨ 소형평형 많은 곳의 큰 평형이 유리하다.
넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평형을 사면 재건축시 큰 평형을 분양 받을 확률이 높아진다. 무상지분평형이 클 경우 만약 큰 평형을 원하지 않는다면 오히려 환급 받는 경우도 생길 수 있다.



⑩ 재건축 계획이 현실적인지 살펴봐라.
재건축 계획이 건설교통부나 시의 정책과 다르게 잡혀있는 경우가 있다. 예를 들어 시는 용적률을 250%로 잡고 있는데 재건축 계획은 300%이상으로 과다하게 책정되었다면 조합원 부담금이 훨씬 늘어날 것은 자명하다. 시공사가 터무니없는 조건을 내건 경우도 유의해야 한다.

참고로 외인주공은 1985년2월에 입주하였으며 3층의 저층으로 102세대이며 주차대수는 3대입니다.

대지지분은 58.3평이며 2009년이면 재건축년한이 도래되어 재건축이 가능합니다.

현시세가는 8000-8500만원이며 대지지분당 150만원도 되지않으므로 전세가로 매입을 힐수 있습니다.